Investeren in vastgoed – of u nu huurwoningen of commerciële panden koopt of indirect belegt in vastgoed, waardoor u zelf niets hoeft aan te kopen – is al lange tijd populair onder beleggers. Beleggers kiezen er om uiteenlopende redenen voor om in vastgoed te investeren: u kunt huurinkomsten willen, een pand doorverkopen met winst of voor vastgoedontwikkelingsprojecten. Fisher Investments Nederland begrijpt dat sommige vastgoedinvesteringen zeker logisch zijn in bepaalde situaties, maar wil erop wijzen dat er essentiële zaken zijn om rekening mee te houden.
Een nadere blik op direct en indirect beleggen in vastgoed
Fisher Investments Nederland is ervan overtuigd dat inzicht in de verschillende soorten vastgoedinvesteringen belangrijk is. In het algemeen zijn beleggers zich bewust van twee manieren om in vastgoed te investeren: directe en indirecte investeringen die we hieronder zullen toelichten. Deze vormen hebben allebei hun eigen kenmerken.
Als u rechtstreeks in vastgoed investeert, betekent dit dat u een pand – residentieel of commercieel – in zijn geheel of een gedeeltelijk aankoopt, waardoor u hier de directe eigenaar van bent. Beide investeringsvormen bieden mogelijkheden om huurinkomsten te genereren, het pand te renoveren en opnieuw te verkopen, een nieuw object te ontwikkelen en meer. Maar de toetredingsdrempels zijn vaak hoger dan bij indirecte vastgoedinvesteringen. Om te beginnen kan het zijn dat er voor de ene vorm van vastgoedinvestering hele andere expertise nodig is dan voor de andere. Als u een eengezinswoning wilt verhuren, heeft u bijvoorbeeld hele andere expertise nodig dan als u een volledig appartementencomplex of kantoorpand verhuurt. Bovendien zult u bij een rechtstreekse investering in vastgoed vooraf vaak flinke sommen contanten moeten inleggen. Op dit punt wil Fisher Investments Nederland beleggers erop wijzen dat het bedrag dat een investeerder vooraf moet inleggen, drastisch kan variëren op basis van het type vastgoedobject. Bij grotere projecten moeten er mogelijk meer partners betrokken worden om de financiële last te delen – waardoor het eigendomsaandeel en uw eigen beslissingsbevoegdheid hoogstwaarschijnlijk lager uitvalt.
Indirect investeren in vastgoed doet u doorgaans door aandelen van een openbaar of particulier beleggingsvehikel te kopen – zoals een vastgoedbeleggingsfonds of -beleggingstrust (ook wel REIT genoemd). REIT’s zijn in de loop der tijd erg populair geworden. REIT-vennootschappen bundelen het kapitaal van meerdere investeerders om rendabele residentiële of commerciële vastgoedobjecten aan te kopen en te beheren – zo kunnen investeerders hun vastgoedblootstelling diversifiëren en ontwijken ze sommige lasten die de rechtstreekse aankoop van vastgoed met zich meebrengt. Het verschil tussen REIT’s en vastgoedbeleggingsfondsen is dat REIT’s het grootste deel van hun belastbare inkomsten aan de aandeelhouders moeten uitkeren, terwijl beleggingsfondsen zich meestal op vermogensgroei richten. Bovendien worden de meeste REIT’s ook op de beurs verhandeld zoals aandelen, waardoor ze makkelijk te kopen en te verkopen zijn – een schril contrast met veel rechtstreekse investeringen in vastgoed. Sommige REIT’s zijn echter particulier en vragen een bepaalde initiële inleg, hebben minimale beleggingsperioden en zijn lastiger verhandelbaar. Zo missen particuliere REIT’s mogelijk flexibiliteit die openbare REIT’s wél hebben.
Heeft u de tijd en de middelen om rechtstreeks in vastgoed te investeren?
Fisher Investments Nederland weet dat rechtstreekse investeringen in vastgoed vaak meer tijd en kapitaal kosten dan indirecte vastgoedinvesteringen. Desondanks vinden sommige beleggers het prettig om te beleggen in iets dat meer tastbaar is dan aandelen of obligaties. Hoewel de achtergrond en beleggingservaring van beleggers flink variëren, hebben veel mensen wel ervaring opgedaan met de aankoop van een huis – wat enige gemoedsrust kan bieden voor rechtstreekse investeringen in vastgoed.
Helaas zien veel beleggers de uiteenlopende kostenposten van de aankoop en verkoop van vastgoed over het hoofd. Voordat u besluit rechtstreeks in vastgoed te investeren, moet u de potentiële nadelen goed afwegen, vindt Fisher Investments Nederland. Hierbij moet u denken aan:
- Financieringskosten: Als u een vastgoedobject niet met contant geld koopt, krijgt u geheid te maken met financieringskosten. Daarbij kan het gaan om afsluitkosten, een hypotheekverzekering (waar van toepassing) en rentebetalingen. Het is met name belangrijk dat u begrijpt hoe uw lopende kosten kunnen variëren als de rente stijgt of daalt, wanneer u kiest voor een hypotheek met variabele rente.
- Onderhoudskosten: Als u een vastgoedobject koopt, zult u bereid moeten zijn het te onderhouden. Heeft u het fysieke vermogen, de bereidheid en de kennis om waar nodig onderhoud uit te voeren? Zo niet, dan zult u in die gevallen iemand moeten inhuren. Zijn de kosten die u daarvoor maakt de investering waard? Onderhoudskosten en eventuele reparatiekosten kunnen snel oplopen.
- Tijdsinspanning: Een vastgoedobject adverteren, verhuren en beheren vergt tijd en expertise. Lijkt dit u niet de moeite waard, zult u mogelijk iemand moeten inhuren als vastgoedbeheerder – nóg een kostenpost die een deuk slaat in uw potentiële inkomstenstroom.
- Tekorten uit rente-inkomsten: Als u van plan bent uw vastgoedobject te verhuren, wat doet u dan als u geen huurder kunt vinden of als uw huurders niet willen of kunnen betalen? Fisher Investments Nederland zag dit probleem tijdens de coronapandemie heel vaak voorkomen bij vastgoedeigenaars over de hele wereld.
- Verzekeringskosten: De kosten van verzekeringen moeten altijd meegerekend worden als u in vastgoed investeert.
- Kwesties rondom diversificatie: Wilt u lokaal of in het buitenland investeren? Of misschien allebei? Hoewel de vastgoedprijzen aanzienlijk kunnen variëren op basis van de regio, kan geografische diversificatie flinke uitdagingen met zich meebrengen: de kosten, kennis van de omgeving en het beheer van een pand op afstand, maken het allemaal ingewikkelder om een geografisch gespreide vastgoedportefeuille aan te houden.
Dit is allesbehalve een uitputtende lijst, maar Fisher Investments Nederland wil u hiermee waarschuwen dat de bijkomende kosten van de aankoop van vastgoed deuken kunnen slaan in uw rendement en mogelijk meer tijd kosten dan u verwacht had. Het is belangrijk dat u een goed overzicht hebt van deze kostenposten, van de gevolgen ervan voor uw winst en van uw alternatieve mogelijkheden, zodat u een weloverwogen beslissing kunt maken over hoe u uw zuurverdiende geld investeert.
Liquiditeitshindernissen bij rechtstreekse vastgoedinvesteringen
De liquiditeit van een belegging geeft aan hoe gemakkelijk het is om de belegging in contanten om te zetten. Wanneer u regelmatige inkomsten nodig hebt om uw uitgaven te dekken of als een onvoorziene gebeurtenis zich voordoet, dan is liquiditeit een belangrijke factor. Rechtstreekse investeringen in vastgoed gaan vaak gepaard met liquiditeitsdrempels – vooral ten opzichte van andere beleggingscategorieën zoals aandelen, vastrentende effecten of contanten. Vaak is de verkoop van een vastgoedobject een lange procedure waar veel extra kosten bij komen kijken – adverteren, styling (indien van toepassing), makelaarsprovisies, enz.
De liquiditeit van een belegging kan – op korte termijn – ook aanzienlijke gevolgen hebben voor de prijs ervan. In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, kunnen de prijzen van vastgoed flink volatiel zijn. Bij aandelen zijn de actuele koersen bijvoorbeeld dagelijks in te zien, maar daar is bij vastgoed geen sprake van, wat het lastig kan maken om de werkelijke waarde te bepalen. Als u vastgoed verkoopt, kan het gebeuren dat u een veel lager bedrag krijgt aangeboden dan dat u denkt dat het waard is. Fisher Investments Nederland waarschuwt beleggers dat u mogelijk akkoord zult moeten gaan met een lagere prijs wanneer u dringend behoefte aan contanten hebt en u een vastgoedobject snel moet verkopen.
Voordelen van indirect investeren in vastgoed via REIT’s
Door gebundeld indirect in vastgoed te investeren, gaat u een aantal hoofdpijnpunten van rechtstreekse vastgoedinvesteringen uit de weg. Zo zijn REIT’s een interessante mogelijkheid voor beleggers die op zoek zijn naar blootstelling aan vastgoed, zonder de kosten en liquiditeitsproblemen die met rechtstreeks eigendom gepaard gaan. REIT’s kunnen in verschillende soorten vastgoedobjecten beleggen, van huisvesting en commerciële panden tot industriële locaties en datacenters. Sommige van de grootste openbaar verhandelde REIT’s ter wereld bezitten telecomtorens!
In tegenstelling tot rechtstreekse investeringen in vastgoed maken REIT’s deel uit van de aandelenmarkt en kennen ze hun eigen reeks risico’s. Zo zijn REIT’s in het verleden al gevoelig geweest voor schommelingen in de rente. Als de rente oploopt, is dat vaak ongunstig voor de koersen van REIT’s. Of u REIT’s in portefeuille hebt of juist niet, kan afhankelijk zijn van uw verwachtingen voor het renteklimaat voor de korte en lange termijn. Net als voor iedere belegging drukt Fisher Investments Nederland u op het hart om een interessante REIT eerst zorgvuldig onder de loep te nemen, zodat u inzicht krijgt in de onderliggende waarden en hoe deze zich gedragen en presteren. REIT’s die in telecomtorens investeren gedragen zich heel anders dan datacenter-REIT’s, om maar een voorbeeld te noemen.
Overweeg een alternatief voor vastgoedinvesteringen
Fisher Investments Nederland gelooft dat vastgoed zeker een goede investering is voor sommigen, maar het is niet voor iedereen de allerbeste manier om persoonlijke financiële doelstellingen te behalen. Voor veel langetermijnbeleggers bieden effecten zoals aandelen en vastrentende waarden voordelen die niet zomaar bij vastgoedinvesteringen te vinden zijn – denk daarbij aan een hoger gemiddeld rendement op lange termijn, bijvoorbeeld. Zoals we zien in figuur 1 hieronder, hebben wereldwijde aandelen op jaarbasis aanzienlijk beter gerendeerd dan vastgoed.
Figuur 1: een vergelijking van beleggingscategorieën door de tijd heen
Bron: FactSet en Global Financial Data (GFD), per 12-5-2022. De gehanteerde periodes variëren afhankelijk van de beschikbaarheid van betrouwbare cijfers. Alle gegevens weergegeven in Amerikaanse dollar.
Naast een hoger gemiddeld langetermijnrendement bieden aandelen en vastrentende effecten nog andere voordelen, zoals meer liquiditeit, betere spreiding en potentieel een lagere tijdsinvestering en lagere onderhoudskosten. Daarnaast zijn veel gepensioneerden al blootgesteld aan vastgoed in de vorm van hun eigen woning – van oudsher een van hun grootste bezittingen – waardoor het niet nodig is om hun blootstelling aan vastgoedinvesteringen verder uit te breiden. Gelet op al deze factoren en potentiële nadelen van investeren in vastgoed, is Fisher Investments Nederland van mening dat een gediversifieerde portefeuille van aandelen en vastrentende effecten een gunstigere risico-rendementsverhouding kan bieden voor langetermijnbeleggers.
Volg ons op social media voor de laatste marktontwikkelingen en updates van Fisher Investments Nederland:
Fisher Investments Nederland is de handelsnaam die wordt gebruikt door de vestiging van Fisher Investments Luxembourg, Sàrl in Nederland (“Fisher Investments Nederland”). Fisher Investments Luxembourg, Sàrl is een in Luxemburg geregistreerde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (ondernemingsnummer: B228486) wat ook handelt onder de naam Fisher Investments Europe (“”Fisher Investments Europe””). Fisher Investments Europe staat onder toezicht van de CSSF. Statutaire zetel Fisher Investments Europe: K2 Building, Forte 1, Third Floor, 2a rue Albert Borschette, L-1246 Luxembourg. Fisher Investments Europe besteedt sommige aspecten van het dagelijkse beleggingsadvies, portefeuillebeheer en portefeuillehandelingen uit aan gelieerde ondernemingen.
Dit document bevat de algemene visie van Fisher Investments Europe en dient niet te worden beschouwd als persoonlijk beleggings- of belastingadvies of een afspiegeling van de prestaties van cliënten. Er wordt niet gegarandeerd dat Fisher Investments Europe deze visie zal handhaven. Deze kan immers veranderen op grond van nieuwe informatie, analyses of heroverweging. Niets in dit document is als aanbeveling of prognose van marktomstandigheden bedoeld. Het is eerder bedoeld om een standpunt weer te geven. De huidige en toekomstige markten kunnen sterk afwijken van de hier geschetste scenario’s. Bovendien worden geen garanties gegeven met betrekking tot de nauwkeurigheid van eventuele aannames gemaakt in illustraties in dit document.
- De ervaringen van Fisher Investments Nederland met de gezondheidszorg
- De ervaringen van Fisher Investments Nederland met de kracht van metalen als economische indicator
- Fisher Investments Nederland overschat de impact van bijzondere gebeurtenissen niet
- De ervaringen van Fisher Investments Nederland: waarom demografie geen doodsvonnis is voor de markten
- Uit de ervaringen van Fisher Investments Nederland blijkt hoe de politiek de aandelenkoersen beïnvloedt
- De ervaringen van Fisher Investments Nederland met beleggers die zwichten voor kortzichtige risicoaversie
- De ervaringen van Fisher Investments Nederland: wat u moet weten voordat u Bitcoin koopt
- Fisher Investments Nederland gaat na of de huidige bullmarkt in 2024 kan aanhouden zonder renteverlagingen.
- De kloof tussen bevlieging en werkelijkheid: lees hier de ervaringen van Fisher Investments Nederland met groene energie
- De ervaringen van Fisher Investments Nederland: waarom aandelen niet afhankelijk zijn van een lage rente
- Volgens de ervaring van Fisher Investments Nederland kunnen langetermijnbeleggers lessen trekken uit 2023
- Fisher Investments Nederland legt aan de hand van zijn ervaringen uit wat we wijzer worden als we het sentiment meten
- De ervaringen van Fisher Investments Nederland in het kort: hebben aandelen een sterke bbp-groei nodig?
- De ervaringen van Fisher Investments Nederland met de techsector
- Fisher Investments Nederland bespreekt het opveringseffect
- Fisher Investments Nederland werpt zijn licht op de markthistorie
- Fisher Investments Nederland beargumenteert waarom de olieprijzen geen invloed hebben op aandelen
- Fisher Investments Nederland werpt zijn licht op een veelvoorkomende valkuil bij het beleggen: het actualiteitsdenken
- Fisher Investments Nederland schijnt licht op de sector basisconsumptiegoederen
- Fisher Investments Nederland gaat in op de vrees voor een wereldwijde recessie
- Fisher Investments Nederland geeft kijk op de prestaties van de duurzame consumptiesector
- Fisher Investments Nederland legt uit wat u moet afwegen voordat u in vastgoed belegt
- Fisher Investments Nederland geeft kijk op de markten: slecht nieuws is niet per definitie slecht voor aandelen
- Fisher Investments Nederland over beleggingshypes: het snelle geld of pure oplichting?
- Volgens Fisher Investments Nederland speelt politiek geen rol in uw beleggingsstrategie
- Fisher Investments Nederland geeft zijn perspectief op goud als vermeend afdekkingsinstrument in de beleggingsportefeuille
- Fisher Investments Nederland neemt de inflatie onder de loep
- Fisher Investments Nederland bespreekt wat het strijden tegen de laatste oorlog inhoudt
- Fisher Investments Nederland over de beperkingen van kapitaalbehoud
- Seizoensgebonden beurswijsheden in perspectief gezet
- Wat de arbeidsstatistieken volgens Fisher Investments Nederland voor aandelen betekenen
- De impact van de bedrijfswinsten op de aandelenmarkten volgens Fisher Investments Nederland
- Groei of waarde: welke beleggingsstijl is beter voor uw portefeuille?
- Wat de rentecurve volgens Fisher Investments Nederland kan betekenen voor beleggers
- Vijf zaken die potentiële bitcoinbeleggers volgens Fisher Investments Nederland in overweging moeten nemen
- Het beleggerssentiment is getemperd en dat kan een goede zaak zijn
- De visie van Fisher Investments Nederland over de hoge energieprijzen en de ontwikkeling van de economie
- Fisher Investments Nederland: beleggers zouden de afbouw van de monetaire verruiming moeten toejuichen
- Waarom beleggers verder zouden moeten kijken dan schommelingen op korte termijn
- Wat is er gebeurd met de “waarde-rally” van 2021?
- Dit denkt Fisher Investments Nederland van de geruchten over toenemende inkopen van eigen aandelen
- De kijk van Fisher Investments Nederland op negatieve volatiliteit
- Dit kunnen beleggers volgens Fisher Investments Nederland opmaken uit de sterk schommelende olieprijzen
- Hoe u het hoofd koel houdt in stijgende markten – Fisher Investments Nederland
- Fisher Investments Nederland legt uit hoe een negatieve rente nadelige gevolgen voor u kan hebben
- Is COVID-19 van invloed op uw beslissingen?
- Fisher Investments Nederland over de zogenaamd overgewaardeerde aandelen
- Het gevaar van recency bias, volgens Fisher Investments Nederland
- Beleggen in passieve producten maakt u nog geen passieve belegger
- Waarom deflatie in de eurozone volgens Fisher Investments Nederland niet in het verschiet ligt – en ook niet gevaarlijk is
- Verminder uw financiële stress met een noodfonds
- Een leidraad voor het interpreteren van economische cijfers
- Fisher Investments Nederland: Overheidsuitgaven in het kader van COVID-19 geen gevaar voor aandelenkoersen
- Valt uw aandelenrisico hoger uit door een uitgesproken voorkeur voor uw eigen land?
- De voordelen en grenzen van fiscale stimulering
- Werkt het negatieve-rentebeleid van centrale banken wel?
- Waarom beleggen ook zinvol is in perioden waarin dit onaantrekkelijk lijkt
- ESG-beleggen: een inleiding
- Geopolitieke risico’s op de markten
- De economische vooruitzichten van China: Welke impact hebben ze op Europa?
- Discipline in tijden van hoge volatiliteit
- Klimaatverandering evalueren – risico’s en mogelijkheden
- Staatsschuld in perspectief
- Inleiding in rentecurves: wat zijn het en welke invloed hebben ze op uw beleggingen?
- De opsplitsing van de wereld door de bril van een belegger
- Beknopte handleiding over waarderingen
- Vallen de Europese verkiezingen ten prooi aan populisme?
- De Italiaanse verkiezingen: de onderschatte impact van de afnemende onzekerheid
- Vrees voor recessie in eurozone lijkt ongegrond
- Eindejaarsherinnering: rendement uit het verleden is niet te koop
- Economisch nieuws van ruis scheiden
- Onopvallende positieve ontwikkelingen op handelsgebied
- Waarom het herbeleggingsrisico van belang is voor obligatiebeleggers
- Vertrouwdheid leidt niet tot een lager risico
- Voor aandelen is een oplossing voor de existentiële langetermijnproblemen van de eurozone niet van wezenlijk belang
- Hoe wereldwijd beleggen kan helpen bij het verlagen van het single-stock risico
- Maakt verkopen in mei blij?
- Wat te doen als de volatiliteit toeneemt
- Correct denken over correcties
- Protectionisme: Vrees versus realiteit
- Europese aandelen trotseren terrorisme
- De toekomst van de euro
- Vermogensbeheerder van het jaar
- V&A met Aaron Anderson van Fisher Investments
- De berg en de klap
- Ken Fisher geeft een beursoutlook voor de tweede jaarhelft
- Bekijk valutaschommelingen op lange termijn
- De Italiaanse verkiezingen: de onderschatte impact van de afnemende onzekerheid
- Fisher Investments Nederland