Updates

Aandelen Internationaal

Nestlé

Advies
verkopen
Aandelen Nederland

Sligro

Advies
verkopen
Aandelen Internationaal

Danone

Advies
verkopen
Aandelen Nederland

Pharming

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Johnson & Johnson

Advies
houden
Aandelen Nederland

AkzoNobel

Advies
kopen
image description
Opinie Jeroen Boogaard, 25 sep 10:38

Vastgoedsector hard geraakt door belastingherziening

0 0 Leestijd ongeveer

Updates

Aandelen Internationaal

Nestlé

Advies
verkopen
Aandelen Nederland

Sligro

Advies
verkopen
Aandelen Internationaal

Danone

Advies
verkopen
Aandelen Nederland

Pharming

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Johnson & Johnson

Advies
houden
Aandelen Nederland

AkzoNobel

Advies
kopen

Fiscale beleggingsinstellingen mogen vanaf 2020 niet meer direct in Nederlands vastgoed investeren en zijn dan onderworpen aan vennootschapsbelasting. Dat heeft vooral impact op de winsten van NSI, Wereldhave en Vastned.

De precieze gevolgen voor de winsten is afhankelijk van de blootstelling aan Nederlandse vastgoedbeleggingen. Voor NSI zijn de effecten het grootst. De kantorenbelegger betrekt 100% van zijn bruto-huurinkomsten in Nederland. In theorie zou de winst per aandeel in 2020 met circa een kwart dalen, maar volgens schattingen van ING is er behoorlijk wat ruimte om de winst met fiscale afschrijvingen te drukken. Zodoende blijft het negatieve effect op het direct beleggingsresultaat beperkt tot 10-15%.

Lager dividend

Anders dan ING sluit ik een kleine dividendverlaging niet uit. NSI is immers nog niet klaar met zijn desinvesteringsprogramma en wil ook flink gaan investeren in de ontwikkeling van een aantal nieuwe kantoren. Omdat NSI per saldo vastgoed heeft verkocht, daalt de winst dit jaar en stijgt de pay-out ratio naar circa 86%. Ook bij Vastned is er kans op een iets lager dividend, gezien de huidige hoge pay-out ratio van circa 95%. Het winkelfonds behaalde vorig jaar 47% van zijn brutohuurinkomsten in Nederland en mag een negatief effect op zijn winst verwachten van 7%. Of Vastned dit kan opvangen hangt vooral af van de timing van aan- en verkopen. Winkels op toplocaties zijn inmiddels goed voor meer dan 80% van de vastgoedportefeuille en genereren een stabiele cashflow.

Advies

Met een aandeel in de brutohuren van 41% heeft ook Wereldhave een behoorlijke blootstelling aan Nederlands vastgoed. De belastingmaatregel drukt de winst volgens ING met 8%. Net als ING verwachten wij niet dat het dividend in gevaar komt, omdat Wereldhave hierin al flink heeft gesneden en de pay-out ratio van 75% voldoende ruimte biedt. Het Belgische WDP heeft ook de fbi-status en behaalt de helft van zijn brutohuurinkomsten in Nederland. Door een hoog afschrijvingspotentieel blijft de effectieve belastingdruk echter beperkt en kost de maatregel naar verwachting slechts 3% van de winst. De impact op URW en ECP is nihil. De maatregelen zijn vorig jaar bekendgemaakt en zullen volgens mij niet tot noemenswaardige dividendverlagingen leiden. ECP is voldoende afgewaardeerd en gaat van ‘verkopen’ naar ‘houden’. Voor de overige fondsen blijven mijn adviezen ongewijzigd.

Vastgoedbeleggers dupe van afschaffen dividendbelasting
Het regeerakkoord heeft enorme consequenties voor de Nederlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen. Dankzij hun status als fiscale beleggingsinstelling (fbi) hoeven zij geen vennootschapsbelasting te betalen, op voorwaarde dat de fiscale winst volledig wordt uitgekeerd aan de aandeelhouders. Maar het kabinet verbiedt de fbi vanaf 2020 direct te beleggen in Nederlands vastgoed, waardoor de inkomsten belast zullen worden met vennootschapsbelasting (23,90% in 2020 en 22,25% in 2021). Met het afschaffen van de dividendbelasting zouden de vastgoedfondsen anders helemaal geen belasting betalen. Dat betekent dat er onderaan de streep minder zal overblijven, hoewel fiscale afschrijvingen op vastgoed tot 100% van de WOZ-waarde en aftrek van rentelasten compensatie bieden.

Alert

Selecteer de onderwerpen waarover u een Beleggers Belangen alert wilt ontvangen. Uw selectie wordt direct bewaard en kunt u op ieder moment zelf aanpassen.

Altijd op de hoogte van het laatste beleggingsnieuws

Beleggers Belangen geeft u waardevolle informatie, waarmee u uw rendement kunt verhogen. Ontdek het nu vanaf €2,50 per week. Wat wij bieden:
  • Onafhankelijk beleggingsadvies, direct toepasbaar
  • Realtime koersdata van o.a. AEX, AMX en AScX
  • Persoonlijk dashboard van uw gekozen aandelen
  • Gratis opleidingen via de Beleggers Belangen Academy
 Word nu abonnee