Janus Henderson | Bouwen op vertrouwen

De nominale prijzen voor Europees commercieel vastgoed zijn gemiddeld met meer dan 25% gedaald. Janus Henderson wijst erop dit gemiddelde vertekenend is. Zo zijn de prijzen van secundaire kantoren relatief sterk gedaald en is er nog geen kentering zichtbaar. De correctie van studentenhuisvesting, huurwoningen en opslag is veel kleiner geweest en de waarderingen van dit soort vastgoed zijn dankzij optimistischere vooruitzichten voor huurgroei zelfs alweer gestegen.

De vermogensbeheerder ziet dan ook tekenen dat de bodem van de Europese vastgoedmarkt in zicht is. De risicopremie ten opzichte van obligaties is bijvoorbeeld weer opgebouwd tot boven de langetermijngemiddelden.

Beursgenoteerd vastgoed past zich volgens Janus Henderson doorgaans sneller aan op macro-economische omslagpunten. Dat was duidelijk zichtbaar tijdens de huidige neergang, waarbij Europese vastgoedaandelen in de maanden tot oktober 2022 met meer dan 45% in waarde daalden. De analist ziet dat beursgenoteerd vastgoed sinds het vierde kwartaal van 2023 een herstel heeft ingezet en is er dan ook van overtuigd dat de lagere koersen van Europees vastgoed beleggers een nieuwe kans biedt om in te stappen.

Stijgende huren

Een van de belangrijkste redenen hiervoor is volgens Janus Henderson dat de operationele basis nog altijd goed is. Een hoge bezettingsgraad en stijgende huren, die hebben geprofiteerd van de hogere inflatie, in combinatie met de groei van projectontwikkelingen en het potentieel voor huurverhogingen in groeimarkten wanneer huurcontracten worden verlengd, bieden een mogelijkheid voor aanhoudende huur- en winstgroei. Zelfs als de rentekosten stijgen.

Daarnaast wijst Janus Henderson erop dat de activiteit op de schuldmarkten voor beursgenoteerd vastgoed de afgelopen maanden is toegenomen, met emissies door vastgoedbedrijven op zowel binnenlandse als internationale obligatiemarkten. Dit is belangrijk voor het vertrouwen dat de looptijden in de komende jaren beheersbaar zijn.

Vertrouwen

Deze twee factoren geven volgens Janus Henderson bedrijven meer vertrouwen in hun vermogen om aandeelhouders te belonen via dividenden en dividendgroei. Een voorbeeld daarvan is winkelverhuurder Unibail-Rodamco-Westfield, dat na een opschorting van drie jaar om de balans te versterken weer dividend uitkeert. Volgens de analist kijken beleggers vooral naar industrieel of logistiek vastgoed en studentenhuisvesting.