Eindejaarsspecial | Kanshebbers in de vastgoedsector

Voor de vastgoedmarkten was 2023 een moeilijk jaar. De snelle rentestijging zorgde voor een flinke daling van de vastgoedprijzen en het stilvallen van transacties. Volgens MSCI lagen de transactievolumes in het derde kwartaal wereldwijd 59% lager dan medio 2022. In de Verenigde Staten zijn de prijzen van vastgoed sinds de piek in 2022 met 22% gedaald en in het Verenigd Koninkrijk met 20%. In Europa zorgden oplopende aanvangsrendementen in veel marktsegmenten voor een neerwaartse prijsdruk van 20% tot 40%, wat slechts deels werd gecompenseerd door stijgende huren. Die hogere huren waren te danken aan de hoge indexatie en over het algemeen gunstige gebruikersmarkten.

Na een goede novembermaand staan vastgoedaandelen uit ontwikkelde landen tot dusver dit jaar nipt in de plus. Ze blijven daarmee fors achter bij de wereldindex. De sector noteert ongeveer 17% onder de intrinsieke waarde, tegen een historische discount van circa 10%. De intrinsieke waarde staat onder druk en bij de publicatie van de jaarcijfers zijn meer afwaarderingen te verwachten. Centrale banken zijn echter aan het einde van hun verkrappingscyclus gekomen en de kapitaalmarktrente is de laatste tijd gedaald. Dit zal vermoedelijk leiden tot stabilisatie van de vastgoedprijzen en herstel van de transactiemarkt. Zolang de economie niet in een diepe recessie raakt, blijven de gebruikersmarkten goed. We zetten vijf kansrijke vastgoedaandelen op een rij.

Vonovia

Vonovia is eigenaar van circa 548.000 appartementen in aantrekkelijke steden in Duitsland (86% van de huuropbrengsten), Zweden en Oostenrijk. De waarde van de portefeuille is dit jaar met circa 6% gedaald naar €88,7 mrd. Er waren veel zorgen in de markt over de balans, want de afwaarderingen leiden tot een hogere schuldratio. De recente stevige daling van de Duitse tienjaarsrente komt Vonovia dan ook erg goed uit. Naar verwachting zullen de huizenprijzen in Duitsland in de tweede jaarhelft met nog eens circa 5% dalen, maar daarmee is het dal wel bereikt. Dat haalt de druk op de balans weg.

Ondertussen versterkt Vonovia de balans door vastgoed te verkopen en dat gaat boven verwachting. Er is dit jaar al voor €3,7 mrd verkocht, waardoor de loan-to-value (LTV) stabiliseert op 45%. Contracten voor de verkoop van nog eens ruim €3 mrd aan appartementen zijn reeds getekend. Pas bij een verdere waardedaling van 26% wordt de maximale LTV van 60% in de convenanten bereikt. De kans daarop is klein. De krapte op de Duitse woningmarkt neemt alleen maar verder toe, omdat het aantal nieuwbouwwoningen daalt van 300.000 in 2022 naar slechts 200.000 in 2024. Dit aantal ligt ver onder de overheidsdoelstelling van 400.000 nieuwe woningen per jaar. De huren stijgen daardoor verder en stutten de woningprijzen.

De beoogde pay-out ratio van 70% vertaalt zich in een dividend van circa €1,60, maar Vonovia wacht de mogelijk verdere afwaarderingen af. De analistenconsensus mikt op een dividend van €1,14, wat op de huidige koers een rendement geeft van 4,2%. Het aandeel noteert nog tegen een fors disagio van 45% en kan verder herstellen wanneer de daling van de huizenprijzen tot stilstand komt.

CTP

Logistiek vastgoedontwikkelaar Central Trade Park (CTP) zit in de juiste markten. Mede dankzij structurele trends als nearshoring en e-commerce is er in Centraal- en Oost-Europa veel vraag naar nieuwe magazijnen en distributieruimtes. CTP speelt hier als actieve ontwikkelaar op in en ligt op koers voor een verdubbeling van de portefeuille voor 2030. Het aandeel noteert nog iets onder intrinsieke waarde en geeft een dividendrendement van 3,6%.

Essential Properties

Essential Properties is actief in het Amerikaanse ‘net-lease’ segment, waarbij de huurders ook de onderhoudskosten, belastingen en verzekeringen voor hun rekening nemen. De vastgoedportefeuille is zeer goed gespreid over bijna 1.800 objecten en 363 huurders. De top-10 huurders is slechts goed voor 17,8% van de huurinkomsten, wat de wanbetalingsrisico’s onder de grote groep relatief kleine ondernemers mitigeert. Het huurdersbestand bestaat voor 80% uit dienstverleners, zoals restaurants, autowasstraten, medische faciliteiten, onderwijsinstellingen en sportscholen. Winkels wegen slechts 3,8% mee in de huurinkomsten. Hierdoor is de gevoeligheid voor e-commerce zeer beperkt. De portefeuille is voor gemiddeld 13,9 jaar verhuurd en volledig bezet. Essential Properties heeft een sterke investment grade balans en kan zijn actieve aankoopbeleid voortzetten. Vooral door sale-and-leaseback transacties is de portefeuille sinds de beursgang in 2018 gegroeid van $1,2 mrd naar $4,0 mrd. Het dividend is over de afgelopen vier jaar met gemiddeld 6% per jaar gestegen en levert op de huidige koers een rendement op van 4,5%.

Aedifica

Het eerder getipte Aedifica is het afgelopen jaar verder gedaald. Door de rentestijging staat de waarde van het zorgvastgoed wat onder druk (-1,6% eerste negen maanden), terwijl het bedrijf nog een flinke ontwikkelingsportefeuille moet financieren. Hierdoor kwam Aedifica met een claimemissie van €380 mln tegen een flinke korting op de intrinsieke waarde. Met een sterk verbeterde schuldratio van 39,7% heeft de zorguitbater nu weer voldoende investeringscapaciteit. De rente is voor vijf jaar vastgezet en het zorgvastgoed genereert een zeer stabiele cashflow. Dit maakt de komende jaren een verdere lichte dividendgroei mogelijk. Aedifica is met een disagio van 20% en een dividendrendement van 6,2% aantrekkelijk gewaardeerd.

Klépierre

De Franse exploitant van winkelcentra profiteert van de hoge indexatie en aantrekkende huurdersvraag. De winst per aandeel stijgt dit jaar met 7% gecorrigeerd voor eenmalige posten en desinvesteringen, en zal in 2024 normaliter verder toenemen. Hogere rentes hebben volgend jaar nog nauwelijks invloed op de operationele winst. Afwaarderingen zijn vooralsnog erg beperkt en de LTV blijft op een comfortabel niveau van 38%. Het dividend kan dit jaar uitkomen op €1,80 per aandeel en dat levert een fraai rendement op van 7,7%.