Realty Income | Koersdaling overtrokken
Met een beurswaarde van $38,5 mrd is Realty Income een van de grootste spelers in de zogeheten ‘net-lease’ commerciële vastgoedmarkt. Bij net-lease huurcontracten neemt de huurder ook de onderhoudskosten, belastingen en verzekeringen voor zijn rekening. Eind september had het bedrijf activa ter waarde van bijna $60 mrd, bestaande uit 13.282 vastgoedobjecten, die zijn verhuurd aan 1.324 klanten. De resterende gemiddelde looptijd van de huurcontracten bedraagt circa 9,7 jaar en de portefeuille kent nauwelijks leegstand. Hoewel het vastgoed hoofdzakelijk in de Verenigde Staten staat, heeft de Europese portefeuille inmiddels een omvang bereikt van $9,0 mrd.
Retail en diensten leveren in totaal 77% van de huurinkomsten, naast industrieel vastgoed. Realty Income heeft nauwelijks blootstelling aan ‘kantoren- en e-commerce-gevoelige segmenten’, zoals mode en elektronica. Het bedrijf is daardoor niet getroffen door de golf van faillissementen in de Amerikaanse retailsector. Volgens Realty Income is 91% van de totale huurinkomsten recessiebestendig en ongevoelig voor internetconcurrentie. De grootste drie huurders zijn: Walgreens Boots Alliance (3,9%), Dollar General (3,9%) en Dollar Tree (3,3%). Bij dit drietal staan de resultaten onder druk door kostenstijgingen en doordat consumenten vanwege de hoge inflatie minder te besteden hebben. Misschien dat ze onrendabele vestigingen zullen sluiten, maar dat heeft vanwege de goede huurdersspreiding per saldo weinig effect op Realty Income.
Rente tegenwind
De gediversifieerde portefeuille heeft sinds de beursnotering in 1994 gezorgd voor een consistente operationele winstgroei per aandeel van gemiddeld 5% per jaar. In de laatste tien jaar is de groei versneld naar 6,6% per jaar. Het dividend is nog elk jaar toegenomen. Ondanks het goede track record is het aandeel momenteel uit de gratie: de koers is in een jaar tijd met 18% gedaald. Naast de economische tegenwind voor een aantal huurders is dat toch vooral toe te schrijven aan de gestegen kapitaalmarktrente. Lenen wordt hierdoor duurder en de vastgoedprijzen komen onder druk.
Advies aandeel Realty Income op ‘kopen’
Realty Income heeft echter een solide balans, onderstreept door de investment grade ratings bij Moody’s en S&P Global. De grote liquiditeitspositie van $4,5 mrd dekt ruimschoots de aflossingsverplichtingen in de komende twee jaar. De onlangs aangekondigde overname van Spirit Realty Capital voor circa $9 mrd wordt in aandelen betaald en heeft daarom geen invloed op de leverage. Het profiel van Spirit is vergelijkbaar, met vooral winkelvastgoed voor dagelijkse boodschappen, restaurants en industrieel vastgoed. De transactie zal volgend jaar licht bijdragen aan de winst per aandeel. Ondanks de stijgende financieringslasten blijft het aandeel Realty Income op lange termijn streven naar een winstgroei per aandeel van 4-5% per jaar. Samen met het huidige hoge dividendrendement van 5,7% biedt dit uitzicht op een fraai totaalrendement. Het aandeel blijft koopwaardig.
De auteur heeft een positie in Realty Income.
Verder lezen?
Jeroen Boogaard
Jeroen Boogaard (1973) schrijft sinds 2011 voor Beleggers Belangen. Sinds 2010 is hij actief als zelfstandig financieel journalist, daarvoor werkte hij twaalf jaar bij een beleggingsmagazine als analist en later als adjunct-hoofdredacteur. Zijn specialisaties zijn vastgoed, Exchange Traded Funds (ETF's) en Nederlandse small- en midcaps.