Winkelvastgoed | Fondsen kampen met zwakke transactiemarkt
De tussentijdse updates van het drietal winkelfondsen tonen aan dat de sterke operationele trends doorzetten, geholpen door de hoge indexatie en gezonde gebruikersmarkten. URW realiseerde over de eerste negen maanden een autonome stijging van de bruto huurinkomsten van 11,5%. Bij de winkelcentra, goed voor 88% van de totale huurinkomsten, gingen de huren op vergelijkbare basis met 11,6% omhoog. Dit is inclusief indexatie van 3,6%. In continentaal Europa lag de indexatie op 5,8%. De kantoren en congrescentra boekten eveneens een sterke huurgroei van respectievelijk 9,5% en 10%.
De winkeliers doen weer goede zaken, getuige de omzetstijging van 7,9% in de eerste negen maanden. Daarmee doen de winkels het in alle URW-regio’s beter dan het nationale gemiddelde. Ook het aantal passanten zit in de lift, met een toename van 6,3% in continentaal Europa, van 7,3% in het Verenigd Koninkrijk en van 5,3% in de Verenigde Staten. De huurdersvraag blijft daarom goed. URW kon op nieuwe huurcontracten huurstijgingen van 8,4% realiseren, bovenop de reguliere indexatie. Positief is verder dat het aantal contracten met een lange looptijd van meer dan drie jaar weer toeneemt tot 78% van de nieuwe contracten. Vooral in de VS is dat het geval en hier was ook de sterkste huurgroei te zien. De afname van kortlopende deals komt ook de bezettingsgraad ten goede. Die bleef voor de groep als geheel stabiel op 93,9%. Vergeleken met een jaar eerder is de leegstand met 60 basispunten gedaald.
Het dividend van URW
URW verhoogt de outlook voor heel het jaar. Het directe beleggingsresultaat per aandeel zal minstens €9,50 bedragen. Bij de halfjaarcijfers ging het bedrijf ervan uit dat de winst aan de bovenkant van de bandbreedte van €9,30 tot €9,50 zou uitkomen. Ondanks de negatieve impact van desinvesteringen zal de winst licht toenemen vergeleken met 2022 (€9,31). Anders dan de mooie operationele prestaties gaat het met de voorgenomen schuldafbouw minder crescendo. Sinds 2021 is er nog maar €1,9 mrd binnengehaald met de verkoop van Amerikaanse winkelcentra. In Europa gaat het beter en is 90% van het desinvesteringsprogramma van €4,0 mrd voltooid.
Bekijk ook het dossier Dividend Beleggen
De Amerikaanse winkelcentra vertegenwoordigen een waarde van $11,4 mrd en staan allemaal in de etalage. Door de gestegen rente is de transactiemarkt echter stilgevallen, waardoor de exit meer tijd zal vergen. Dat is op zich geen probleem, want URW heeft een enorme liquiditeitspositie van €13,2 mrd, waarmee de aflossingsverplichtingen in de komende drie jaar zijn gedekt. Daarnaast bleef de loan-to-value (LTV) ratio in het eerste halfjaar stabiel op 43%, ondanks lichte afwaarderingen. Hervatting van het dividend ligt daarom voor de hand.
Het management wilde hier echter nog niets over kwijt en zal hier bij de jaarcijfers waarschijnlijk een update over geven. Voorwaarde is dat de waardering van de portefeuille stabiliseert. Wat dat betreft komt de recente rentedaling URW erg goed uit. Niet voor niets is de koers de afgelopen maand met 29% opgelopen. Bij een dividendhervatting is verder koersherstel aannemelijk, maar voor de echte koerstrigger is het wachten op de Amerikaanse exit. Voor geduldige beleggers blijft het koopadvies van kracht.
Vastned
Ook Vastned wil specifieke delen van de portefeuille desinvesteren. Doelstelling is om de LTV van 44,7% te verlagen en de broodnodige herfinanciering te vergemakkelijken. De winkelbelegger is zeer kort gefinancierd en moet volgend jaar €300 mln aan bankleningen en obligaties aflossen. In 2025 komt daar nog eens €238 mln bij. In tegenstelling tot bij URW is de liquiditeitspositie ontoereikend. Vastned kan zich wel herfinancieren, maar zal dan veel duurder uit zijn. Vandaar het plan om vastgoed te verkopen en de financieringsbehoefte te verlagen. Sinds de bekendmaking van de plannen zijn er enkele winkelpanden verkocht, maar het is wachten op een grote transactie. Denk aan verkoop van de Spaanse portefeuille of enkele winkelclusters in Frankrijk of Nederland.
Ondertussen onderhandelt het bedrijf met de banken over de herfinanciering in 2024. Mocht er niets verkocht worden, dan zullen de rentelasten fors stijgen. Een opsteker is dat de vastgoedportefeuille nagenoeg geen leegstand kent en de huurgroei sterk blijft. Vastned herhaalt de verwachting voor 2023 van een direct beleggingsresultaat in een bandbreedte van €1,95 tot €2,05. Dat is een vrijwel stabiele winst vergeleken met vorig jaar (€2,05). Het dividend zou ook min of meer stabiel kunnen blijven op €1,85 per aandeel, maar is op langere termijn niet houdbaar. De voorgenomen desinvesteringen en afschaffing van de fbi-status in 2025 kunnen zomaar tot een winstdaling van 20% leiden. Op de huidige koers is dat inmiddels wel ingeprijsd en volstaat een houdadvies.
Wereldhave
Wereldhave vervolgt dit jaar de weg omhoog. In de eerste negen maanden zijn de netto huurinkomsten met 10,2% gestegen naar €93,8 mln, vooral dankzij de hoge indexatie. De bezettingsgraad van de winkelcentra bleef stabiel op 95,9%. Sinds begin dit jaar is de leegstand in Nederland en België iets opgelopen, maar dat is vanwege de sterke huurdersvraag tijdelijk van aard. Wereldhave is nog druk bezig met de transformatie van verouderde winkelcentra tot Full Service Centers (FSC) met een betere huurdersmix. Nog eens drie FSC’s worden in het vierde kwartaal opgeleverd en dat zal de operationele prestaties versterken. Bij de reeds opgeleverde FSC’s neemt het aantal bezoekers toe, daalt de leegstand en stijgen de waarderingen. Voor het eerst sinds 2015 was er in de eerste jaarhelft sprake van een positieve herwaardering van 0,9% (€19,4 mln ).
Ondanks hogere rentelasten is het directe beleggingsresultaat in de eerste negen maanden met 4,4% gestegen naar €62,8 mln. Voor heel het jaar is de winstverwachting opgeschroefd van €1,65-1,75 naar €1,70-1,75 per aandeel. Ik verhoog mijn taxatie naar €1,73 (+6%) en mik op een dividend van €1,23. Als de twee resterende Franse winkelcentra verkocht zijn, kan de pay-out ratio verder omhoog conform de doelstelling van meer dan 75%. De te hoge LTV van 43,6% zal dan ook fors dalen.
Met de opbrengst kan Wereldhave schulden aflossen en de stijging van de rentelasten mitigeren. Het bedrijf houdt vast aan de doelstelling van een winstgroei per aandeel van gemiddeld 4,5% per jaar in de periode 2023-2027. Naast de twee Franse winkelcentra met een waarde van €179 mln wil Wereldhave op termijn ook de kantoren in België (€102 mln) verkopen. Wat resteert is een defensieve portefeuille ter waarde van €1,8 mrd van middelgrote winkelcentra in Nederland en België die zich vooral richten op de dagelijkse boodschappen.
Ondanks de goede koersprestaties noteert het aandeel nog steeds 30% onder de intrinsieke waarde. Pas wanneer deze korting terugloopt overweegt Wereldhave een aandelenemissie om nieuwe aankopen te financieren. Een nieuwe poging om Wereldhave Belgium (belang van 65,9%) volledig in te lijven ligt ook voor de hand. Het aandeel Wereldhave blijft met een dividendrendement van 8% en een flink disagio koopwaardig.
De auteur heeft een positie in de besproken aandelen.
Verder lezen?
Jeroen Boogaard
Jeroen Boogaard (1973) schrijft sinds 2011 voor Beleggers Belangen. Sinds 2010 is hij actief als zelfstandig financieel journalist, daarvoor werkte hij twaalf jaar bij een beleggingsmagazine als analist en later als adjunct-hoofdredacteur. Zijn specialisaties zijn vastgoed, Exchange Traded Funds (ETF's) en Nederlandse small- en midcaps.