WDP | Waarom het aandeel ondanks de flinke stijging op kopen blijft

Aandeelhouders van het eerste uur hebben met WDP een gouden belegging in handen. Sinds de introductie van Warehouses De Pauw eind juni 1999 aan de beurs in Brussel bracht het aandeel, bij herinvestering van het dividend, gemiddeld 18,2% per jaar op. Daarmee doet het logistiek-vastgoedfonds niet onder voor de hipste technologieaandelen.

De bijzonder hoge return is een afspiegeling van de onafgebroken groei van de vastgoedportefeuille. Die heeft momenteel een waarde van circa €4,5 mrd, terwijl dat bij de beursgang nog slechts €272 mln was. De portefeuille telt inmiddels 238 locaties met in totaal 5,2 miljoen vierkante meter aan verhuurbare vloeroppervlakte. Met een aandeel van 48% in de totale portefeuillewaarde is Nederland de grootste markt, voor België (32%), Roemenië (16%), Frankrijk (3%) en Luxemburg (1%).

Naast de onstuimige expansie, zijn de sterke koersprestaties ook te danken aan het feit dat beleggers in het afgelopen decennium een hogere waardering zijn gaan toekennen aan logistiek vastgoed. Terwijl het aandeel in 2009-2010 nog rond de intrinsieke waarde noteerde, wordt er nu een premie van circa 140% betaald.

WDP Veilige haven

Het is echter waarschijnlijk dat de rendementen in de toekomst een stuk lager zullen uitvallen. Daar zijn twee redenen voor . Ten eerste is een verdere stijging van de premie niet aannemelijk, gezien de al fors gestegen prijzen voor logistiek vastgoed. Bovendien is het huidige groeiritme van de portefeuille logischerwijs niet vol te houden naarmate WDP steeds groter wordt. Daar komt bij dat de toenemende schaarste aan bouwgrond en hoge prijzen de groei gaan afremmen.

Dit is vooral op de Nederlandse en Belgische thuismarkt het geval. De vraag naar logistieke ruimte blijft hier erg sterk en beleggers zien dit type vastgoed zelfs als een veilige haven in de coronacrisis. De pandemie versterkt immers de trend van online winkelen, ten koste van de traditionele fysieke detailhandel. In het eerste halfjaar bedroeg het investeringsvolume in de Nederlandse markt voor bedrijfsruimten en logistiek vastgoed op ongeveer €1,92 mrd, een toename van 51% vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. Dat blijkt uit cijfers van bedrijfsmakelaar Cushman & Wakefield. De bruto aanvangsrendementen (bruto huurinkomsten in het eerste jaar gedeeld door de vastgoedwaarde) zijn verder gedaald, naar 4,0 tot 4,25%. De netto rendementen zijn zelfs onder de 4% gedoken.

Dat maakt het voor WDP minder interessant om via aankopen de portefeuille uit te breiden. Het bedrijf mikt daarom vooral op eigen ontwikkelingsprojecten. Bouwgrond is echter op de meest gewilde logistieke hotspots in Nederland schaars en complexe regelgeving voor stikstofemissies heeft de ontwikkeling van nieuwe logistieke centra afgeremd, zo signaleert Cushman & Wakefield. Door het beperkte aanbod daalt de opname dit jaar naar verwachting met 39%, naar 3,1 miljoen vierkante meter. Ook in België hebben gebruikers van magazijnen en distributieruimtes steeds minder te kiezen en zijn de prijzen opgelopen.

Op schema

Ondanks de schaarste aan kavels weet WDP vooralsnog de ontwikkelingspijplijn op peil te houden. Het ligt op schema voor de ten doel gestelde portefeuille-omvang van €5 mrd in 2023. In het eerste halfjaar werd er voor €170 mln aan nieuwbouwprojecten opgeleverd met een gemiddeld bruto aanvangsrendement van 6,1% in West-Europa en 7,9% in Roemenië. Daarnaast is er nog voor €500 mln aan projecten in uitvoering. Nederland blijft de belangrijkste markt, met een geschat aandeel van 50% in 2023, terwijl het gewicht van Roemenië zal toenemen naar 20%. Gezien de bovengemiddelde rendementen in Roemenië pakt dat gunstig uit voor de winstgroei, maar het risicoprofiel zal hierdoor ook verslechteren. Het land is immers nog een opkomende economie en is niet zo stabiel als West-Europa.

WDP onderzoekt momenteel expansie van zijn activiteiten naar de buurlanden van de Benelux. Duitsland, de grootste logistieke markt van Europa, ligt daarbij voor de hand. Eind vorig jaar zette WDP samen met VIB een 50/50 joint-venture op om gezamenlijk logistieke vastgoedprojecten te ontwikkelen in Noordrijn-Westfalen. Expansie in Duitsland is logisch vanwege de genoemde knelpunten in Nederland en België. Maar ook in Duitsland zijn grote kavels dichtbij de belangrijkste economische centra schaars. Het netto aanvangsrendement van 3,9% op toplocaties ligt bovendien op een vergelijkbaar laag niveau.

Advies WDP

Dit jaar komt de winst per aandeel uit aan de bovenkant van de eerder aangegeven bandbreedte van €0,95-1,00. WDP stelt een dividend in het vooruitzicht van €0,80, een stijging van 8% vergeleken met 2019. Bij realisatie van de groeiplannen stijgt de winst per aandeel in 2023 naar minstens €1,15 en neemt het dividend toe naar €0,93. Het dividendrendement van 2,7% houdt niet over, maar ligt in lijn met dat van sectorgenoten Prologis (2,2%) en Montea (2,6%). Bovendien blijft WDP voorlopig in de groeimodus, hoewel de expansie op middellange termijn zoals gezegd logischerwijs zal afzwakken. Schaarste werkt uiteraard ook in het voordeel van WDP, vanwege de opwaartse druk op de huren en vastgoedprijzen. Dankzij e-commerce houdt het bedrijf voorlopig de wind in de zeilen.

Ik maakte van de corona-koersdip gebruik om het houdadvies op te trekken naar ‘kopen’. Achteraf was dat precies op het goede moment, want de koers begon daarna aan een herstelbeweging en is inmiddels met 80% gestegen tot een nieuwe recordstand. Het advies blijft ‘kopen’, maar doe dat wel op zwakke beursdagen.