Advieswijzigingen Vastgoed | De winnaars en verliezers
ECP is door zijn positie in Italië zwaar getroffen en probeert waar mogelijk zijn huurders te ondersteunen. Bij de andere winkelfondsen zal dat niet anders zijn. ECP, Vastned en URW beschikken over een goede liquiditeitspositie en kunnen voorlopig aan hun rente- en aflossingsverplichtingen voldoen. Maar naarmate de sluitingen langer duren, zullen er meer faillissementen onder de huurders ontstaan. Een eerste maatregel is dan om in het dividend te snijden. ECP heeft de dividendbetaling al opgeschort. Ik reken op forse dividendverlagingen van alle winkelvastgoedfondsen. Dit ook met het oog op het gevaar van stevige afboekingen.
Onderdeel van deze special naar aanleiding van de beurskrach zijn ook:
Houden en verkopen
Om de bankconvenanten niet te schenden, mag het vastgoed van URW met maximaal circa 30% dalen. Bij Vastned is dat ruwweg 20% en bij ECP schat ik dit in op circa 27%. Tijdens de kredietcrisis in 2008 en 2009 daalde het vastgoed van URW met circa 19%. Als de coronacrisis een jaar aanhoudt, zal de afboeking nu wel eens hoger kunnen uitpakken. Zijn de banken niet coulant, dan volgen er gedwongen vastgoedverkopen of verwaterende emissies. Hoewel niemand weet hoe lang dit gaat duren, verlaag ik het houdadvies voor URW naar ‘verkopen’. Zolang er geen vaccin is, zullen de megawinkelcentra door consumenten voorlopig worden gemeden, ook wanneer deze hun deuren weer openen. De binnenstadwinkels van Vastned en de regionale centra van ECP (afwaardering 10% in kredietcrisis), met supermarkten als trekpleister, hebben wat dat betreft een betere uitgangspositie. Niettemin gaat Vastned naar ‘houden’. ECP blijft op ‘houden’ en Wereldhave op ‘verkopen’.
Koopwaardig vastgoed
Voor kantorenbelegger NSI zijn de balansrisico’s klein, gezien de lage schuldgraad van 27%. Cashflowisico’s zitten vooral in het HNK-concept, dat met kortlopende huurcontracten (gemiddeld 3,1 jaar) werkt en goed is voor een kwart van de totale huuropbrengsten. Ik zie NSI als een relatief veilige belegging en handhaaf het koopadvies. Ook voor logistiek vastgoedfonds WDP blijft de invloed van de coronacrisis op de cashflow voorlopig beperkt dankzij een goed gespreid huurdersbestand dat vooral bestaat uit internationale concerns. Om een fiscale beleggingsinstelling te blijven en aan de bankconvenanten te voldoen mag de gearing (schuld gedeeld door balanstotaal) maximaal 65% bedragen. Op basis daarvan schat ik dat de portefeuille met maximaal 25% mag dalen, uitgaande van de balans eind 2020. Hoewel moeilijk in te schatten, lijkt mij de kans op zo’n forse afwaardering klein. Tijdens de kredietcrisis daalde de portefeuille met circa 8%. Het houdadvies gaat naar ‘kopen’.
Verder lezen?
Jeroen Boogaard
Jeroen Boogaard (1973) schrijft sinds 2011 voor Beleggers Belangen. Sinds 2010 is hij actief als zelfstandig financieel journalist, daarvoor werkte hij twaalf jaar bij een beleggingsmagazine als analist en later als adjunct-hoofdredacteur. Zijn specialisaties zijn vastgoed, Exchange Traded Funds (ETF's) en Nederlandse small- en midcaps.