Uni-Invest schrikt kantorenmarkt wakker
De kantorenmarkt kende al een forse tweedeling tussen A-kwaliteit en alles daaronder, zeg de B-panden, maar door alle financieringsproblemen zal dat alleen maar erger worden. De pijn komt zoals wel vaker vooral ook bij de particuliere belegger te liggen.
Wellicht heeft u het gevolgd, de verkoop van de kantoren van Uni-Invest. Ooit bezit van Richard Homburg en later in 2002 door een consortium onder leiding van Lehman Brothers van de beurs gehaald. Beide namen klinken niet echt lekker in de oren en dat uit zich dan ook in de marktwaarde van de kantoorpanden.
Eurohypo
De Duitse Eurohypo leende Uni-Invest in 2005 een geldbedrag van €1 mrd en verpakte en verkocht dit in zogeheten 'commercial morgage backed securitie' (cmbs). In 2010, het eigen vermogen was al verdampt, moest de looptijd van deze lening met twee jaar verlengd. Uni-Invest kampte toen al met een enorme leegstand van 30-40% en kon de betalingsverplichtingen niet meer nakomen.
Eind vorig jaar had Eurohypo geen keuze meer en moest het met de cmbs-houders om tafel om de portefeuille in de verkoop te doen. De panden kende destijds een boekwaarde van €865mln, een taxatie die stampt uit april 2011.
Korting 65%
Deze week kwam het dan eindelijk tot een deal. De verkoopprijs van €358 mln loog er niet om en impliceert een korting van 65% op de oorspronkelijke hoofdsom en we hebben het dan dus nog niet eens over het al verdampte eigen vermogen.
Deze deal heeft weer de nodige verhalen in de media opgeleverd over de nog te nemen afboekingen op kantoren.
Vooral buitenlandse financiers zouden niet langer bereid zijn B-panden te financieren, waardoor er net als bij Uni-Invest gedwongen verkopen plaats moeten vinden tegen afbraakprijzen
Vastgoedfinanciers gaan hier grote verliezen lijden. Huurder noch financier en belegger, vrijwel niemand is geïnteresseerd in kantoren op B-locaties.
Geen referentiepunt
Tot op heden zijn er vanwege het tekort aan vraag maar weinig transacties op de markt. Vrijwel niemand het aangedurfd probleemkantoren in de verkoop te doen. Gevolg is dat er nauwelijks transacties plaatsvonden en de feitelijke malaise niet in de marktprijzen tot uiting kwam.
Vooral de banken hebben de afwaarderingen van het onderpand tegengehouden omdat dit een gat zou slaan in hun toch al zo precaire balansposities.
Intussen proberen verhuurders met allerlei ludieke acties als huurvrije periodes de huurprijs kunstmatig hoog te houden om de panden in de eigen boeken maar niet te hoeven af te waarderen.
Taxateurs die te hoge prijzen bleven afgeven zijn hierbij onder vuur komen te liggen en datzelfde geldt voor de accountant die klakkeloos zijn handtekening onder het taxatierapport zetten.
Nuancering
Toch is enige nuancering gewenst. Er is namelijk sprake van een enorme tweedeling in de kantorenmarkt tussen A- en B-locaties. En die scheidslijn wordt alleen maar scherper.
Dat wil ook zeggen dat er met de A-panden niet zo veel aan de hand is en de vraag en huurontwikkeling hier goed blijft. Grote beleggers zitten inmiddels hoofdzakelijk in de A-panden en hebben minder ellende in het verschiet.
Dat geldt veel minder voor de particuliere belegger die met probleemvastgoed in allerlei cv-constructies is opgezadeld.
De kantoren een andere bestemming geven, transformatie, is ook niet altijd zinvol of mogelijk dan wel erg kostbaar en vereist vaak eveneens een forse afwaardering. Kantoren langs de snelweg bijvoorbeeld kunnen geen woningfunctie aannemen.
De vastgoedsector zoekt intussen naarstig naar financiering buiten de banken om. Private equity en institutioneel geld wil zich nog wel eens laten verleiden, zoals bij Uni-Invest het geval is.
NSI
Nieuwe Steen is nog het enige beursgenoteerde fonds dat blootstelling heeft aan de Nederlandse kantorenmarkt. Panden en portefeuilles vergelijken is gevaarlijk, maar beleggers nemen het zekere voor het onzekere en verhandelen het aandeel tegen een korting van 35% op de laatste boekwaarde,
Wellicht heeft u het gevolgd, de verkoop van de kantoren van Uni-Invest. Ooit bezit van Richard Homburg en later in 2002 door een consortium onder leiding van Lehman Brothers van de beurs gehaald. Beide namen klinken niet echt lekker in de oren en dat uit zich dan ook in de marktwaarde van de kantoorpanden.
Eurohypo
De Duitse Eurohypo leende Uni-Invest in 2005 een geldbedrag van €1 mrd en verpakte en verkocht dit in zogeheten 'commercial morgage backed securitie' (cmbs). In 2010, het eigen vermogen was al verdampt, moest de looptijd van deze lening met twee jaar verlengd. Uni-Invest kampte toen al met een enorme leegstand van 30-40% en kon de betalingsverplichtingen niet meer nakomen.
Eind vorig jaar had Eurohypo geen keuze meer en moest het met de cmbs-houders om tafel om de portefeuille in de verkoop te doen. De panden kende destijds een boekwaarde van €865mln, een taxatie die stampt uit april 2011.
Korting 65%
Deze week kwam het dan eindelijk tot een deal. De verkoopprijs van €358 mln loog er niet om en impliceert een korting van 65% op de oorspronkelijke hoofdsom en we hebben het dan dus nog niet eens over het al verdampte eigen vermogen.
Deze deal heeft weer de nodige verhalen in de media opgeleverd over de nog te nemen afboekingen op kantoren.
Vooral buitenlandse financiers zouden niet langer bereid zijn B-panden te financieren, waardoor er net als bij Uni-Invest gedwongen verkopen plaats moeten vinden tegen afbraakprijzen
Vastgoedfinanciers gaan hier grote verliezen lijden. Huurder noch financier en belegger, vrijwel niemand is geïnteresseerd in kantoren op B-locaties.
Geen referentiepunt
Tot op heden zijn er vanwege het tekort aan vraag maar weinig transacties op de markt. Vrijwel niemand het aangedurfd probleemkantoren in de verkoop te doen. Gevolg is dat er nauwelijks transacties plaatsvonden en de feitelijke malaise niet in de marktprijzen tot uiting kwam.
Vooral de banken hebben de afwaarderingen van het onderpand tegengehouden omdat dit een gat zou slaan in hun toch al zo precaire balansposities.
Intussen proberen verhuurders met allerlei ludieke acties als huurvrije periodes de huurprijs kunstmatig hoog te houden om de panden in de eigen boeken maar niet te hoeven af te waarderen.
Taxateurs die te hoge prijzen bleven afgeven zijn hierbij onder vuur komen te liggen en datzelfde geldt voor de accountant die klakkeloos zijn handtekening onder het taxatierapport zetten.
Nuancering
Toch is enige nuancering gewenst. Er is namelijk sprake van een enorme tweedeling in de kantorenmarkt tussen A- en B-locaties. En die scheidslijn wordt alleen maar scherper.
Dat wil ook zeggen dat er met de A-panden niet zo veel aan de hand is en de vraag en huurontwikkeling hier goed blijft. Grote beleggers zitten inmiddels hoofdzakelijk in de A-panden en hebben minder ellende in het verschiet.
Dat geldt veel minder voor de particuliere belegger die met probleemvastgoed in allerlei cv-constructies is opgezadeld.
De kantoren een andere bestemming geven, transformatie, is ook niet altijd zinvol of mogelijk dan wel erg kostbaar en vereist vaak eveneens een forse afwaardering. Kantoren langs de snelweg bijvoorbeeld kunnen geen woningfunctie aannemen.
De vastgoedsector zoekt intussen naarstig naar financiering buiten de banken om. Private equity en institutioneel geld wil zich nog wel eens laten verleiden, zoals bij Uni-Invest het geval is.
NSI
Nieuwe Steen is nog het enige beursgenoteerde fonds dat blootstelling heeft aan de Nederlandse kantorenmarkt. Panden en portefeuilles vergelijken is gevaarlijk, maar beleggers nemen het zekere voor het onzekere en verhandelen het aandeel tegen een korting van 35% op de laatste boekwaarde,
Peter Schutte
Peter Schutte (1969), econoom met afstudeerrichting monetaire economie, is sinds 1996 werkzaam in de financiële journalistiek. In deze hoedanigheid heeft hij zich altijd beziggehouden met het geven van aandelenadviezen. Sinds 2011 werkt hij op freelancebasis voor Beleggers Belangen, waarvoor hij actief bedrijven in de transport- en logistieke sector volgt. Peter is verder gespecialiseerd in Nederlandse small- en midcaps, waarvan hij regelmatig bestuurders interviewt. Daarnaast schrijft hij over macro-economische en monetaire ontwikkelingen. Peter is zelf een actief belegger, iets wat hij als een voorwaarde beschouwt voor het geven van goede beleggingsadviezen. Ook in zijn eigen beleggingen legt hij de nadruk op Nederlandse small- en midcaps.