ECP verlaagt pay-out ratio opnieuw
De jaarcijfers van ECP vielen ons tegen. In het per eind juni afgesloten boekjaar stegen de nettohuuropbrengsten met 5,4% naar €171,8 mln, vooral dankzij de bijdrage van nieuwe winkelcentra in Brussel en Zweden. Op vergelijkbare basis vertraagde de huurgroei naar 1,4%, tegen een plus van 2,9% in de eerste negen maanden en 4,1% vorig jaar.
Het cijfer werd gedrukt door tijdelijke leegstand in Frankrijk na het vertrek van H&M in een tweetal winkelcentra. Nieuwe huurders staan klaar om de vrijgekomen ruimte in te nemen. In Italië werden nieuwe contracten tegen flink hogere huursommen afgesloten, maar de stijgingen waren minder uitbundig dan voorheen. De Zweedse huurgroei bleef op niveau.
Dat kwam voornamelijk door nat lenteweer en stakingen in Frankrijk. De Franse retailers deden het slechter dan het landelijk gemiddelde. Ook in de twee andere landen ging het minder voorspoedig. Vooral de modeketens krijgen het zwaarder door internetconcurrentie. Dit segment vertegenwoordigt ruim 40% van de huurinkomsten, exclusief hypermarkten. Ketens als Zara en H&M willen alleen nog maar heel grote winkels op de beste locaties. Hoewel de meeste winkelcentra van ECP in deze behoefte voorzien, ligt desinvestering van het resterende aantal kleinere centra voor de hand.
Afwaardering
Het directe beleggingsresultaat steeg met 7,1% naar €115,7 mln, ofwel €2,36 per aandeel (+5,8%). De nettowinst kwam uit op €72,1 mln, tegenover €260,8 mln vorig jaar. Er is een einde gekomen aan de aanzienlijke waardegroei. De vastgoedportefeuille is met 0,3% afgewaardeerd doordat de Franse winkelcentra 2,2% minder waard werden. Beleggers in Frankrijk eisen hogere aanvangsrendementen, wellicht vooruitlopend op een rentestijging of vanwege zorgen over de structurele impact van e-commerce. Online winkels zorgen vooral in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk voor malaise in de retailsector.
Hoewel de leegstand zeer laag blijft, komen ook de huurders van ECP meer onder druk te staan door internetconcurrentie (zie bovenstaand kader). Dit beperkt het opwaartse huurpotentieel. Ook moet ECP extra investeren om de winkelcentra aantrekkelijk te houden. Vandaar dat de pay-out ratio verder is verlaagd, naar 91%, en het dividend blijft steken op €2,15 (+2,4%).
Toekomstige winstgroei moet vooral komen uit de vele uitbreidingsplannen van bestaande winkelcentra en een actief aan- en verkoopbeleid. Zolang de rente laag blijft, zijn grote afwaarderingen niet te verwachten. Met een dividendrendement van 6,4% en disagio van 14% is het aandeel goedkoop. Toch worden wij voorzichtiger en verlagen we het koopadvies naar ‘verkopen’.
Verder lezen?
Jeroen Boogaard
Jeroen Boogaard (1973) schrijft sinds 2011 voor Beleggers Belangen. Sinds 2010 is hij actief als zelfstandig financieel journalist, daarvoor werkte hij twaalf jaar bij een beleggingsmagazine als analist en later als adjunct-hoofdredacteur. Zijn specialisaties zijn vastgoed, Exchange Traded Funds (ETF's) en Nederlandse small- en midcaps.