ECP | Inflatiebestendig, mooi dividend en ondergewaardeerd

Sinds de heropening van de winkelcentra vanaf mei 2021 zijn de omzetten in de winkelcentra van ECP weer sterk aangetrokken. In de tweede helft lagen die alweer 1,4% boven de niveaus van voor de coronapandemie. Dit herstel zet door: in februari steeg de winkelomzet met 2,7% vergeleken met dezelfde maand in 2019.

Hoewel ook de bezoekersaantallen weer toenemen, liggen deze nog 15,6% onder de pre-coronaniveaus. Consumenten die de winkelcentra bezoeken besteden per saldo meer per bezoek. Doordat de huurders weer goede zaken doen, blijft de leegstand nihil en normaliseerde de huurcollectie.

Resultaten

ECP sloot het jaar af met een direct beleggingsresultaat van €110,6 mln, een lichte afname vergeleken met 2020 (€112,0 mln). Per aandeel daalde het resultaat met 5,6% naar €2,18. Door uitkering van stockdividend nam het aantal uitstaande aandelen toe. De vastgoedprijzen stegen in het tweede halfjaar met 0,8% en daalden met slechts 0,3% over het hele jaar. Die positieve trend was ook al zichtbaar bij sectorgenoten als Klépierre.

ECP verkocht nog eens voor €114,4 mln aan vastgoed, rond de boekwaarde. Daarmee is het desinvesteringsprogramma van €200 mln afgerond. Het nettoresultaat kwam uit op €104,7 mln, tegen €50,3 mln in 2020. Die omslag was te danken aan een veel lager negatief herwaarderingsresultaat en positieve resultaten op rentederivaten. Mede door desinvesteringen is de schuldgraad (loan to value) gedaald naar 40,5%, waarmee de doelstelling van circa 40% is bereikt.

Dividend ECP

De versterkte balans maakt het mogelijk om sneller terug te keren naar een gangbare pay-out ratio. ECP zal in het vervolg een cash dividend uitkeren tussen 65% en 85%, met als doel 75% van het direct beleggingsresultaat. Uitkering zal tweemaal per jaar plaatsvinden. Over 2021 wordt een cash dividend voorgesteld van €1,50 per aandeel plus een stock dividend van 1 nieuw aandeel voor 75 bestaande aandelen. Dit nieuwe dividendniveau biedt volgens mij een goede basis voor verdere groei in de komende jaren.

Zo heeft ECP voorlopig geen last van de gestegen kapitaalmarktrente, aangezien 82% van de rentelasten zijn gefixeerd voor bijna zes jaar. Daarentegen profiteert het wel van de hogere inflatie. Indexatie van huurcontracten ligt gemiddeld op 3,6% en dat levert dit jaar €7 mln extra huurinkomsten op. Zoals het er nu naar uitziet zal de indexatie over 2022 nog een stuk hoger uitvallen. Ook heeft ECP nog een aantal uitbreidingsprojecten lopen die zullen bijdragen aan de winst.

Aandeel ECP blijft koopwaardig

Voor 2022 raam ik een licht hogere winst per aandeel van €2,25, ondanks de desinvesteringen, en een cash dividend van €1,68. Met een disagio van 39% en een dividendrendement van bijna 7% blijft het aandeel ECP ondergewaardeerd. Het inflatiebestendige karakter van het aandeel kan weleens tot een snelle herwaardering leiden. Mijn advies blijft ‘kopen’.

*De auteur heeft een positie in ECP.