Pimco | Risico’s Chinese vastgoedsector

De veerkrachtige economische groei van China in 2020 bood de overheid de gelegenheid om de schuldenniveaus in de vastgoedsector aan te pakken. In augustus vorig jaar voerde de People’s Bank of China (PBOC) nieuwe maatregelen in om het totale schuldniveau van grote vastgoedontwikkelaars nauwlettend in de gaten te houden. Vervolgens kondigde de Chinese volksbank eind vorig jaar een plafond aan voor de blootstelling van banken aan de vastgoedsector.

Deze focus op vastgoed weerspiegelt volgens Pimco de vastberadenheid van de Chinese overheid om de systeemrisico’s aan te pakken en een verdere toename van de vermogensongelijkheid als gevolg van de stijgende vastgoedprijzen te voorkomen. De betaalbaarheid van woningen in China is een zorgelijk aspect, omdat de prijzen in de grote steden nog altijd 15 tot 20 keer het gemiddelde gezinsinkomen bedragen.

Vertrouwen herstellen

Pimco denkt daarom dat de vooruitzichten voor de komende zes maanden moeilijk zijn. De analisten verwachten geen systeemrisico in de Chinese vastgoedsector, die voor 10-15% bijdraagt aan de totale Chinese bbp-groei. Bovendien is de vastgoedmarkt voor de meeste lokale overheden de belangrijkste inkomstenbron. Pimco houdt er rekening mee dat de Chinese overheid selectieve versoepelingsmaatregelen zal nemen om het vertrouwen van de huizenkopers te herstellen en zo nodig de verkoop van vastgoed en grond in het land zal stabiliseren.

Verder zorgt de voortschrijdende verstedelijking op lange termijn voor een fundamentele vraag naar woningen en is de loan-to-value ratio voor de woningsector in China relatief laag in vergelijking met de meeste ontwikkelde landen. Met het huidige krappe huisvestings- en monetaire beleid is er volgens Pimco ruimte voor de overheid om zijn maatregelen waar nodig te versoepelen.

Gezonde kapitaalbasis

Hoewel een verdere verslechtering van de situatie bij Chinese vastgoedontwikkelaars zeker tot de mogelijkheden behoort en daarmee negatief op de winsten van banken zal wegen, denkt Pimco dus niet dat het om een systeemprobleem zal gaan. Slechts 6-7% van de directe kredietverlening van Chinese banken heeft betrekking op projectontwikkelaars en banken hebben in de afgelopen jaren aanzienlijke reserves opgebouwd om verliezen op leningen op te vangen. Bovendien hebben deze banken volgens Pimco een gezonde kapitaalbasis om mogelijke verliezen op te vangen, tenzij de sector als geheel compleet instort of de vastgoedprijzen aanzienlijk dalen. Dit laatste is niet iets waar Pimco in zijn basisscenario rekening mee houdt.