NSI maakt zich op voor groeifase

NSI heeft via een actief aan- en verkoopbeleid zijn blootstelling aan de onderkant van de kantorenmarkt aanzienlijk verlaagd. De assetrotatie komt tot uiting in een forse daling van de leegstand naar 12,5% eind juni, waar dat enkele jaren geleden nog 24% was. De hogere bezettingsgraad en gunstige condities op de kantorenmarkt in de grote Nederlandse steden vertaalden zich in het eerste halfjaar in een autonome groei van de nettohuuropbrengsten met 1,8%. Dit is een trendbreuk met de aanhoudende krimp in de afgelopen jaren. Ook voor wat betreft de waardeontwikkeling is het beeld helemaal gekanteld. Vooral dankzij een goede waardegroei van de kantoren in Amsterdam werd de portefeuille met 5,3% opgewaardeerd.

Vanwege de gedaalde aanvangsrendementen op toplocaties is NSI terughoudend met nieuwe aankopen. Het bedrijf ziet meer kans om waarde toe te voegen met de (her-)ontwikkeling van kantoren. Eerder had de onderneming drie projecten in het vizier met een totale investering van €300 mln, nu zijn dat er acht met een waarde van €850 mln. Deze projecten staan in de boeken voor €150 mln en vergen een investering van circa €700 mln.

Aantrekkelijk rendement voor NSI

Tegenover de hogere risico’s van projectontwikkeling staat naar verwachting een aantrekkelijk rendement van 6,0 tot 6,5%. Het leegstandsrisico lijkt klein, omdat de pijplijn voor 85% bestaat uit kantoren in Amsterdam. De krapte zal hier niet snel afnemen. Ook start NSI pas met de bouw als een aanzienlijk deel van de ruimte is voorverhuurd.

Timing is onzeker. De bouw van het meest concrete project ‘Landerpoort’ in Amsterdam zal op zijn vroegst pas in het tweede kwartaal van 2021 beginnen. Uitgesmeerd over tien jaar kan de pijplijn echter een significante winstbijdrage leveren. Wel zal NSI waarschijnlijk deels met partners optrekken. Financiering van de ontwikkelingsprojecten is immers een hele opgave, ook al is de balans solide. Dividendgroei laat denk ik nog even op zich wachten, maar een verdere stijging van de intrinsieke waarde is wel aannemelijk. Bij een disagio van 7% en een dividendrendement van 5,5% verhoog ik het houdadvies naar ‘kopen’.