Unibail | Amerikaans vastgoed zet koopwaardig aandeel onder druk
Unibail-Rodamco-Westfield wilde zich voor eind dit jaar grotendeels terugtrekken uit de Amerikaanse vastgoedmarkt, maar heeft deze tijdlijn inmiddels losgelaten. Door de gestegen kapitaalmarktrente staan de vastgoedprijzen onder druk en is de transactiemarkt stilgevallen.
Bekijk ook het dossier beleggen in vastgoed
Tot nu toe heeft URW voor slechts $1,6 mrd aan Amerikaanse bezittingen verkocht, waarmee de Amerikaanse blootstelling nog altijd ruim €11 mrd bedraagt, ofwel 20% van de totale vastgoedportefeuille.
Er is in de huidige markt geen interesse in overname van de gehele portefeuille. Wel is URW in gesprek over een desinvestering van de zwak presterende regionale winkelcentra.
Leegstand
De grotere winkelcentra zijn weer hersteld van de coronacrisis, met uitzondering van de centra in de zakendistricten. In het eerste kwartaal is de leegstand in de Amerikaanse portefeuille licht opgelopen van 10,4 naar 11,7%, maar URW verwacht dat dit in de loop van het jaar weer zal dalen.
Het aantal passanten, de winkelomzetten en huren zitten in de lift, wat in beginsel de verkoopprijs moet ondersteunen. Sinds de piek vorig jaar zijn de waarderingen van Amerikaanse winkelcentra met 18% gedaald, maar vanaf maart dit jaar is sprake van stabilisatie.
Ondertussen is de Federal Reserve bijna klaar met het verhogen van de rente en is de markt alweer aan het voorsorteren op renteverlagingen. Hierdoor komen er volgend jaar waarschijnlijk meer kopers op de vastgoedmarkt en zal de stilgevallen transactiemarkt tot leven komen.
Flink boekverlies
Hoewel de Amerikaanse portefeuille sinds 2018 al met 27% is afgewaardeerd, zal URW waarschijnlijk nog een flink boekverlies moeten incasseren. Afwaarderingen in Europa lijken vooralsnog mee te vallen. Zo zijn de prijzen van Europese winkelcentra volgens het onderzoeksbureau Green Street in het eerste kwartaal met slechts 2% gedaald en met 5,1% in de twaalf maanden tot eind maart. De winkelcentra in continentaal Europa draaien zoals vanouds goed.
Voor heel het jaar rekent URW op een winst per aandeel in een bandbreedte van €9,30 tot €9,50, tegen €9,31 in 2022. Het bedrijf heeft zich ingedekt tegen een hogere rente, zodat de financieringslasten de komende jaren nauwelijks zullen stijgen.
De verwachte beperkte afwaardering in Europa verkleint de kans dat de loan-to-value (LTV) ratio duidelijk oploopt en dat de bankconvenanten gaan knellen. Na de Amerikaanse exit zal de LTV fors dalen, zelfs wanneer de winkelcentra tegen een flinke korting weggaan.
Met een enorme liquiditeitspositie van €13,7 mrd zijn er de komende jaren bovendien geen herfinancieringsproblemen te verwachten.
Aandeel Unibail blijft op ‘kopen’
Al met al kan de onderwaardering van het aandeel duidelijk afnemen wanneer de blootstelling aan de VS drastisch wordt verlaagd en de dividenduitkering wordt hervat. Het risico bestaat dat de exit langer duurt dan verwacht.
Bij een disagio van 70% en een potentieel dividendrendement van ruim 10% is de waardering echter aantrekkelijk genoeg om het koopadvies voor het aandeel Unibail te laten staan.
*De auteur heeft een positie in URW
Verder lezen?
Jeroen Boogaard
Jeroen Boogaard (1973) schrijft sinds 2011 voor Beleggers Belangen. Sinds 2010 is hij actief als zelfstandig financieel journalist, daarvoor werkte hij twaalf jaar bij een beleggingsmagazine als analist en later als adjunct-hoofdredacteur. Zijn specialisaties zijn vastgoed, Exchange Traded Funds (ETF's) en Nederlandse small- en midcaps.