Buitenlandse Zaken: Klépierre snoert sceptici de mond

Klépierre ligt er dit jaar goed bij op de beurs. De koers is tot dusver al met 22% gestegen, tegen circa 18% voor de Europese vastgoedsector. Daarmee behoort het aandeel tot de best presterende retailfondsen. Beleggers belonen Klépierre voor de succesvolle strategie die het bedrijf al geruime tijd voert en waarvan het ook dit jaar weer de vruchten plukt.

Vastgoedportefeuille Klépierre focust op uitbaten winkelcentra

Vanaf 2013 is het Franse bedrijf zich volledig gaan richten op het uitbaten van winkelcentra en is de kwaliteit van de vastgoedportefeuille gestaag verbeterd. De overname van Corio in 2015 leverde een brede Europese dekking op. Tegelijkertijd is de focus verschoven naar de grootste winkelcentra. In de eerste helft van dit jaar zijn er nog eens elf kleinere winkelcentra voor in totaal €485 mln verkocht,  waarmee er sinds de start van de strategie al voor ruim €5,5 mrd aan assets is gedesinvesteerd. De portefeuille van €24 mrd bestaat nu uit 155 winkelcentra in 16 landen in continentaal-Europa. Die bereiken 150 miljoen consumenten in meer dan 50 steden, met een bovengemiddelde demografische of economische groei.

Winstverwachting

De verbeterde kwaliteit van de vastgoedportefeuille is terug te zien in de cijfers. Zo lag de autonome groei van de nettohuurinkomsten  in de afgelopen vijf jaar boven de 3%, ondanks de lage inflatie en tegenwind bij retailers. Ook in 2019 zal dat weer het geval zijn: in de eerste negen maanden stegen de huren autonoom met 3,2%. Ondanks de stevige verhogingen zijn de huurprijzen nog steeds goed betaalbaar. Zo blijft de zogeheten Occupancy Cost Ratio (huren in verhouding tot de winkelomzet) sinds 2015 min of meer stabiel rond 12%. De winkeliers draaien dan ook best goed. Ze voerden hun omzetten in de eerste negen maanden op met 1,9%, het dubbele van het groeitempo vorig jaar.

Klépierre bevestigde in het kwartaalbericht de – eerder verhoogde – winstverwachting voor dit jaar van een direct beleggingsresultaat per aandeel van minstens €2,76. Dat komt neer op een winststijging van ruim 4%. De sterke autonome huurontwikkeling en inkoop van eigen aandelen compenseren de huurderving van desinvesteringen. Bovendien dalen de financieringslasten dit jaar opnieuw. Het bedrijf speelde in op lagere rentes en profiteert daar nu enorm van. Zo wist het eerder dit jaar een elfjarige lening te plaatsen tegen een historisch lage coupon van 0,625%. Goedkope herfinancieringsmogelijkheden dienen zich ook de komende jaren nog aan. Zodoende zal de gemiddelde rentevoet van minder dan 1,5% nog verder teruglopen. Dat tikt onder de streep lekker aan.

Vol vertrouwen

Het management vertrouwt erop dat de huurinkomsten en cashflow ook na 2019 blijven toenemen. Wel ziet het ernaar uit dat de autonome huurgroei zal afnemen. Huurders eisen steeds meer kortingen of huurvrije periodes wanneer ze nieuwe contracten aangaan. In het eerste halfjaar zorgden huurherzieningen nog voor een huurstijging van 8,4%, maar dat is wel duidelijk minder dan in de afgelopen jaren. Dit percentage lag in 2018 bijvoorbeeld nog op 11,1, in 2017 op 12,9 en in 2016 op 13,4.

Die afzwakkende trend zal denk ik nog even doorzetten. In de meeste eurolanden blijft de consumptie op een laag pitje en de concurrentie van internetwinkels wordt steeds heviger. Daarnaast geven consumenten meer geld uit aan beleving en minder aan spullen. Dit alles zorgt ervoor dat de winstmarges van retailers onder druk staan. Ze zijn daarom zeer kieskeurig met het openen van nieuwe vestigingen en doen dat alleen nog maar op de allerbeste locaties.

De winkelcentra van Klépierre voldoen aan dit profiel, want het bedrijf heeft er vooralsnog geen moeite mee nieuwe huurders te vinden. Aangezien er winnaars en verliezers zijn in het internettijdperk, is het voor de Fransen zaak om de populairste retailers met een succesvolle omnichannel-strategie aan te trekken. Dat zijn winkelketens die hun fysieke winkels combineren met een drukbezochte internetshop. In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, hoeft de online-omzet niet ten koste te gaan van de omzet in de winkels. Sterker nog, uit onderzoek blijkt dat de online-omzet van retailers sneller groeit in gebieden waar ze ook een fysieke winkel hebben. Als ze een winkel sluiten, zien ze ook de internetaankopen van consumenten in dat gebied teruglopen. Beide kanalen zijn dus complementair aan elkaar.

Groeiverhaal

Door snelgroeiende retailers aan te trekken, de huurdersmix continu aan te passen en evenementen te organiseren stijgen de bezoekersaantallen en de winkelomzetten. Zo trok het kwakkelende winkelcentrum Arneken Galerie in het Duitse Hildesheim vorig jaar een kwart meer bezoekers nadat de populaire discounter TK Maxx er een winkel opende. Naast het vermogen om de best presterende retailers te huisvesten, is het vertrouwen van het management in een verdere huur- en winstgroei na dit jaar gebaseerd op de huidige ontwikkelingspijplijn van €2,5 mrd en een verwachte daling van de financieringslasten.

Alle scepsis van beleggers over fysieke winkels ten spijt, is Klépierre een groeiverhaal gebleken. Sinds 2015 zijn de winst en het dividend per aandeel met gemiddeld 7% gestegen. Ik denk dat het bedrijf deze groei voorlopig kan doorzetten, zij het op een lager niveau. Daarentegen zal de waarde van de portefeuille waarschijnlijk licht blijven dalen. Beleggers eisen een hogere risicopremie voor retailvastgoed en dat zorgde in het eerste halfjaar voor een kleine afwaardering van 0,9%. Sterke waardedalingen zijn echter niet te verwachten. Het aandeel noteert tegen een relatief bescheiden korting op de intrinsieke waarde van 11% en geeft een mooi dividendrendement van 6,6%. Daarmee is Klépierre wat mij betreft prima gewaardeerd. Het aandeel, dat deel uitmaakt van onze Hoogdividendportefeuille, is het aanhouden waard.