Evert Jan van Garderen: ‘Aan ons dividend gaan we zeker niet tornen’

Het beurssentiment in de retailvastgoedsector is erg slecht en ook de koers van ECP moet dit jaar flink inleveren. Beleggers vrezen de impact van online retail op de fysieke winkels. Ook de flinke blootstelling aan Italië doet het aandeel geen goed. De Italiaanse winkelcentra vertegenwoordigen 37% van de waarde van de vastgoedportefeuille van €4,1 mrd. Van Garderen maakt zich niet veel zorgen over Italië. ‘Wij zijn sinds 1994 actief in Italië en hebben kabinetten zien komen en gaan. Onze ervaring is dat de economie wel blijft doordraaien en de consumptie op peil blijft.’ Over de internetconcurrentie is hij minder stellig. Wel denkt hij dat de winkelcentra van ECP hier goed tegen opgewassen zijn.

Jullie huurders in de modesector zien hun omzet al twee jaar op rij dalen. Is dit het begin van een structurele trend door e-commerce of spelen er ook tijdelijke factoren?

‘We zien dat de modeketens het vooral in Frankrijk zwaar hebben. Het beeld is echter divers. Zo presteren Primark en het Spaanse Inditex goed, maar draait H&M een stuk minder. Niet alleen loopt H&M achter met de ontwikkeling van e-commerce, ook is de keten in Frankrijk veel minder dominant dan in andere landen. Om de positie in Frankrijk te versterken, zoekt het bedrijf naar grotere winkels. In twee Franse winkelcentra konden wij deze grote units niet aanbieden en zijn ze vertrokken. Dat zegt echter niets over de kwaliteit van onze locaties, want het ging onder meer om Passage du Havre in hartje Parijs. Dit is een kwalitatief sterk winkelcentrum, maar met alleen kleine boutiques. Die kunnen we weer makkelijk verhuren aan andere retailers. Het modelandschap verandert mede onder invloed van internetconcurrentie. Er zullen ketens verdwijnen maar daar komen ook weer nieuwe voor in de plaats.’

De winkelcentra hebben supermarkten als trekpleister. Ook de online omzet van supermarkten groeit snel. Zal dit effect hebben op jullie bezoekersaantallen?

‘Anders dan in Nederland zien we in onze markten geen bezorgingsexperimenten bij de supermarktketens. De lokale franchisenemers van de Zweedse supermarktketen ICA bijvoorbeeld zijn uiteraard wel bezig met internet, maar gaan echt niet bezorgen. Dat zou ten koste gaan van hun eigen omzet in de fysieke supermarkt. Ze kiezen daarom voor een click & collect model, waarbij de klant zijn online aankopen in de winkel kan afhalen. Dat is alleen maar goed voor ons, want zo kunnen er weer impulsaankopen plaatsvinden in het winkelcentrum. Ook in Frankrijk en Italië kiezen supermarkten voor click & collect. Een bezorgmodel zou in deze uitgestrekte landen economisch niet rendabel zijn.’

Onderschat u niet de gevolgen van e-commerce voor de fysieke retail?

‘Iedereen in de sector is bezig met internet, wij ook. Voor retailers is het niet altijd makkelijk om de juiste online strategie te bepalen omdat het nog niet helder is welke kant het opgaat. Duidelijk is wel dat door de toename van internetverkopen er in de toekomst minder winkelmeters nodig zijn, vooral in landen met veel aanbod zoals Nederland. Je moet dus op locaties zitten die aantrekkelijk genoeg blijven voor de consument. Alleen daar willen winkeliers nog huren. Het gevolg is dat het verschil tussen eersteklas vastgoed en de rest van de markt alleen maar groter wordt. Met bijvoorbeeld de aankoop van Woluwe in Brussel spelen we hierop in. Dit is het enige grote winkelcentrum in het verzorgingsgebied. Die schaarste stelt ons in staat om de leegstand zeer laag te houden. Dat doen we overal met succes. Al jaren is de leegstand in onze portefeuille minder dan 1%.’

Is de kwaliteit van de portefeuille voldoende of gaan jullie meer kleinere winkelcentra desinvesteren?

‘Door de grote acquisitie van Woluwe werden we gedwongen om ook objecten af te stoten. Anders zou de schuldgraad te ver oplopen. In alle landen hebben we de kleinere centra de deur uitgedaan. Het ging vooral om buurtwinkelcentra die geen grote metrages kunnen aanbieden. Het grootste deel van de assetrotatie ligt achter ons. De meeste winkelcentra vertegenwoordigen een waarde van minstens €100 mln. We hebben nog slechts een paar kleine winkelcentra en die gaan we later ook verkopen.’

Jullie investeren extra in de winkelcentra, bijvoorbeeld in kinderspeelplaatsen. Heeft dit gevolgen voor het dividend?  

‘In deze sector kan je niet achterover leunen en volstaan met af en toe een likje verf. Je moet altijd blijven investeren. En dat doen wij dan ook, zoals in speeltuinen, betere verlichting of extra parkeerplekken. In onze budgetten houden we hier rekening mee. Gevolgen voor het dividendbeleid zijn er dan ook niet. Al 27 jaar op rij laten we een stabiele dividendgroei zien en dit is voor ons ongelooflijk belangrijk. Elk jaar proberen we het dividend met een paar cent te verhogen. Het ene jaar zal dat wat meer zijn dan het andere, afhankelijk van de rotaties in de vastgoedportefeuille.’

Het aandeel noteert 25% onder intrinsiek. Zijn beleggers niet te pessimistisch?

‘Ik denk dat met name institutionele beleggers de gevolgen van internet vrezen en daarbij kijken naar de ontwikkelingen in de VS en Engeland, waar de fysieke retail sterk onder druk staat. In Europa hebben we relatief veel minder winkelmeters en is het zeker niet overal kommer en kwel. Het disagio vind ik overdreven. Ons aandeel biedt een dividendrendement van 7,5%, daar koop je echt geen stenen voor. Op dit moment is winkelvastgoed even niet populair, maar dat zal vanzelf weer draaien. Een paar jaar geleden wilde ook niemand kantoren kopen vanwege het nieuwe werken, dat is nu wel anders.’

WIE IS >  Evert Jan van Garderen