Vastned-ceo De Groot: ‘Volgende recessie bewijst onze kwaliteit’

Mede door de verschuiving naar internetverkoop heeft de retailmarkt het lastig. Vastned Retail, dat winkelpanden exploiteert, heeft echter tijdig de bakens verzet. De portefeuille bestaat op dit moment voor bijna 80% uit de beste winkelpanden in de populaire binnensteden. We spraken met topman Taco de Groot over de toekomst van Vastned en de retailsector.

Waarom richt Vastned zich op de beste locaties?
‘Toen ik hier vijf jaar geleden kwam, was er geen strategie in de vastgoedportefeuille, terwijl we tegelijkertijd wel het besef hadden dat de retailwereld ging veranderen door de opkomst van internetwinkelen en demografische ontwikkelingen. Zo zagen we dat winkelcentra in de toekomst extra investeringen zouden moeten doen om klanten binnen te blijven halen, zonder dat daar extra huurinkomsten tegenover zouden staan. Ook winkels op minder goede locaties zouden het volgens ons lastig gaan krijgen. Wij hebben toen besloten om uitsluitend in de beste winkelstraten van een aantal grote Europese steden te investeren. Onze strategie hebben we de afgelopen jaren stapsgewijs uitgevoerd, waarbij we voor bijna €1 mrd aan vastgoed hebben verkocht en ook voor circa €800 mln hebben aangekocht. Een belangrijke stap in 2017 was de verkoop van de gehele Turkse portefeuille.’

Bent u tevreden over de huidige kwaliteit van de portefeuille?
‘Ons doel is niet het grootste, maar het beste winkelvastgoedfonds te worden. In die opzet zijn we geslaagd, en de kwaliteit van de portefeuille zal zich bij de volgende recessie bewijzen. In tijden van crisis snijden retailers in het aantal winkels, maar hun mooiste locaties willen ze ten koste van alles behouden. Onze huurinkomsten zullen daarom naar verwachting stabiel blijven in een recessie. En omdat we op unieke plekken zitten in historische binnensteden, slagen we er ook heel goed in om nieuwe retailers aan te trekken. De positieve resultaten van de “core city assets” wegen steeds zwaarder in onze portefeuille. Zo realiseerden we in het eerste halfjaar een vergelijkbare brutohuurgroei van 1,1%, dankzij een sterke groei van 3,8% bij de core city assets.’

Moet er nog veel secundair vastgoed verkocht worden?
‘De grootste slagen zijn gemaakt. De core city assets hadden eind juni een aandeel in de totale portefeuille van ruim 77%, en dat moet naar meer dan 80%. Begin dit jaar hebben we aangekondigd de laatste stap qua desinvesteringen te zetten, door voor €100 mln aan winkelvastgoed op minder populaire locaties in Nederland in de verkoop te doen. Daarvan is nog circa €60 mln te gaan, dus we zijn goed op weg. Tegelijkertijd ligt de groeifocus juist op de steden Amsterdam, Antwerpen, Madrid en Parijs, en willen we een positie opbouwen in Barcelona. Deze vijf steden zijn nu al goed voor ruwweg de helft van onze huuropbrengsten, en zullen in de toekomst het leeuwendeel vormen van onze core city assets.’

Verwacht u dat de polarisatie tussen de top en de onderkant van de winkelvastgoedmarkt doorzet?
‘We denken dat de tweedeling in de retailmarkt alleen maar groter wordt. Winkeliers zitten nog steeds in zwaar weer, ondanks de positieve geluiden over detailhandelsomzetten en consumentenbestedingen. Dat komt niet alleen door de toenemende populariteit van internet, maar ook door de vergrijzing en een ander bestedingspatroon onder consumenten in het algemeen en jongeren in het bijzonder. Ervaringen zijn voor een grote groep jongeren belangrijker dan materiële zaken zoals een auto. Bovendien geven consumenten gewoon minder uit aan de detailhandel omdat ze meer geld besteden aan services, zoals abonnementen voor mobiele telefonie, internet en diensten als Netflix. Deze trends hebben grote gevolgen voor het winkellandschap. Veel zwakke ketens zijn de afgelopen jaren dan ook failliet gegaan. ’

Komen winkels op toplocaties uiteindelijk ook in de verdrukking door internet?
‘Het huidige online model van retailers is niet houdbaar. Je ziet de groei van het internetwinkelen op dit moment al afzwakken. De logistieke kosten en ook de belasting voor het milieu zijn gewoon te groot. Voor retailers is het van belang dat ze hun klanten op de juiste manier weten te bereiken. Dit komt vaak neer op een combinatie van een gebruiksvriendelijk online platform en winkels op de juiste locaties. We hebben een onderzoek laten uitvoeren onder jongeren in Nederland, en daaruit bleek dat 71% graag winkelt in een fysieke winkel in de binnenstad. Winkels op toplocaties hebben dan ook nog steeds een goede toekomst. Die zijn een soort proeftuinen voor retailers om producten uit te proberen, en maken het mogelijk om contact te leggen met potentiële kopers. Coolblue opent winkels omdat dat extra vertrouwen creëert en ziet de omzet direct stijgen in dat postcodegebied. Het personeel heeft bovendien verstand van zaken, en dat is de sleutel tot succes.’

Denken jullie dat de huurprijzen op de toplocaties blijven stijgen in 2018 en de jaren daarna?
‘Wij verwachten niet dat de markthuren veel verder toenemen, omdat de koek voor de detailhandel vanwege de eerder genoemde structurele trends kleiner wordt. Maar we gaan er wel van uit dat de huren in onze vastgoedportefeuille verder zullen stijgen. Al onze contracten zijn geïndexeerd, en huurherzieningen bieden opwaarts potentieel. Verder voegen we waarde toe door het creëren van appartementen boven winkels en door het samenvoegen van winkels tot grote flagship stores. Wat betreft de waardeontwikkeling denken we dat de vastgoedprijzen pas onder druk komen als de tienjaarsrente pak ‘m beet boven de 4% uitkomt, en dat zien we voorlopig niet gebeuren. Overigens zagen we tijdens de economische crisis in Spanje dat de Spaanse tienjaarsrente naar 6% steeg en dat al het vastgoed daalde, behalve woningen en winkels op toplocaties. Winkelvastgoed in populaire straten in historische binnensteden is niet reproduceerbaar en geldt daarom als een veilige haven.’