Winkelbelegger | Sterke huurgroei door schaarste
Brixmor Property Group heeft 360 openlucht-winkelcentra verspreid over de Verenigde Staten, met het geografisch zwaartepunt in de staten aan de oostkust, Californië en Texas. De portefeuille staat voor circa $15 mrd in de boeken en bestaat voor driekwart uit buurt- en wijkwinkelcentra, aangevuld met grotere regionale winkelcentra.
In het huurdersbestand ligt de focus op supermarkten en discountwinkels. Ook sportscholen, restaurants en andere consumentendienstverleners behoren tot de huurders.
De top-3 bestaat uit de goedkope warenhuisketens TJX Companies en Burlington Stores, en supermarktketen Kroger. Geen enkele individuele huurder vertegenwoordigt meer dan 5% van de totale huurinkomsten.
Duurzame groei
In 2015 is de strategische koers verlegd naar bevolkingsrijke regio’s met een hoger gemiddeld inkomen. Sindsdien is er in totaal voor $2,6 mrd aan vastgoed verkocht en voor $1,0 mrd aangekocht. Hierdoor is een enorme kwaliteitsslag gemaakt. Terwijl de portefeuille nu 153 minder winkelcentra telt dan in 2015, zijn de huurinkomsten toegenomen. De huren per vierkante meter zijn met 30% gestegen en de leegstand is met 150 basispunten gedaald naar een historisch dieptepunt van 5,9%.
Brixmor streeft naar een duurzame groei van de kasstroom. Op autonome basis ziet het bedrijf kans om verder te groeien door een verbetering van de bezettingsgraad bij de kleinere winkelpanden en stijging van de huren. De contracten zijn meestal gekoppeld aan de inflatie en bovendien liggen de huren onder marktniveau. Contractonderhandelingen resulteren in fors hogere huurbedragen. Zo lag de gemiddelde huur op nieuwe contracten vorig jaar 40% boven de oude huren. De huren die in 2024-2026 expireren, liggen 65% onder het huidige marktniveau.
Schaarste
Brixmor beschikt over een goede prijskracht omdat er na de kredietcrisis in 2009 weinig nieuwe openlucht-winkelcentra zijn bijgebouwd. In de afgelopen jaren overtreft de opname van winkelmeters het nieuwe aanbod ruimschoots. Het aantal fysieke winkels stijgt al drie jaar op rij en dat zal naar verwachting ook in 2024 het geval zijn. Goede retailers moeten wel uitbreiden, want ook jongeren die opgegroeid zijn met internet bezoeken graag fysieke winkels.
Winkelbeleggers als Brixmor zitten daardoor weer aan de goede kant van de markt en kunnen de schaarste aan vierkante meters uitbuiten door de prijzen te verhogen. In het eerste kwartaal werden nieuwe contracten, net als in 2023, tegen gemiddeld 40% hogere huren afgesloten.
Wat ook bijdraagt aan de goede operationele prestaties is het feit dat Brixmor continu in zijn winkelcentra investeert. Sinds 2015 is er voor circa $900 mln gestoken in de herontwikkeling van bestaande winkelcentra en dat leverde een rendement op van gemiddeld 11% per jaar. Op de huidige pijplijn van herontwikkelingsprojecten van $431 mln verwacht het bedrijf een rendement van 9%.
Renovatie en herpositionering van bestaande winkelcentra houden de leegstand laag. Verder blijft het bedrijf een actief aan- en verkoopbeleid voeren. Onlangs werd West Center voor $17,3 mln aangekocht, een buurtwinkelcentrum in Long Island, New York.
Solide balans voor Brixmor
Brixmor heeft goede toegang tot de kapitaalmarkt dankzij een investment grade rating bij de drie grote kredietbeoordelaars. Moody’s handhaafde eerder dit jaar zijn Baa3-rating (een stap boven high yield) en verhoogde het vooruitzicht van stabiel naar positief. De verbeterde prognose weerspiegelt de succesvolle herpositionering van de portefeuille in markten met gunstige demografische ontwikkelingen.
Moody’s verwacht dat de autonome huurgroei het sectorgemiddelde zal overtreffen en dat de hefboom zal dalen. De kredietbeoordelaar wijst op de goede spreiding van het huurdersbestand en de stabiliteit van de kasstromen dankzij de focus op supermarkten en discountwinkels. Die formules presteren ook onder minder gunstige economische omstandigheden relatief goed.
Volgens Moody’s is de blootstelling van Brixmor aan financieel zwakke retailers laag. Bovendien heeft het bedrijf bewezen vrijgekomen ruimtes weer snel te kunnen verhuren tegen gunstige voorwaarden. In het eerste kwartaal werd nog een vrijgekomen pand aan Aldi verhuurd tegen een 50% hogere huursom. Brixmor gaat ervan uit dat het aantal dubieuze debiteuren dit jaar niet boven het historische gemiddelde uitkomt.
De verwachting voor het directe beleggingsresultaat per aandeel voor 2024 is licht opwaarts bijgesteld naar $2,08 tot $2,11 en ik ga ervan uit dat deze outlook bij de publicatie van de halfjaarcijfers op 30 juli wordt herhaald. In het midden van de bandbreedte komt dat neer op een lichte winststijging van 2,7%. Hogere rentelasten snoepen $0,03 van de wpa af. Daarmee blijft het effect van de gestegen kapitaalmarktrente vooralsnog beperkt. De uitstaande leningen hebben een gemiddelde looptijd van 4,3 jaar en een vaste rente. Het vooruitzicht van een wat lagere rente zal de winstgroei de komende jaren kunnen helpen.
Dividend Brixmor
Begin dit jaar is het kwartaaldividend met 4,8% verhoogd naar $0,2725 per aandeel, wat op de huidige koers op jaarbasis een mooi dividendrendement oplevert van 4,6%. Met een pay-out ratio van slechts 54% is het dividend ruimschoots gedekt en kan de dividendgroei de komende jaren minstens gelijk opgaan met de winststijging per aandeel.
De internetconcurrentie tempert nog steeds het sentiment in de retailvastgoedmarkt, maar Brixmor zit in het juiste marktsegment en profiteert van gunstige vraag-aanbodverhoudingen. Het aandeel is ook voor dividendbeleggers een prima koop.
Verder lezen?
Jeroen Boogaard
Jeroen Boogaard (1973) schrijft sinds 2011 voor Beleggers Belangen. Sinds 2010 is hij actief als zelfstandig financieel journalist, daarvoor werkte hij twaalf jaar bij een beleggingsmagazine als analist en later als adjunct-hoofdredacteur. Zijn specialisaties zijn vastgoed, Exchange Traded Funds (ETF's) en Nederlandse small- en midcaps.