Updates

Aandelen Nederland

Flow Traders

Advies
houden
Aandelen Nederland

AMG

Advies
kopen
Aandelen Nederland

TomTom

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Johnson & Johnson

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Alphabet

Advies
kopen
Aandelen Internationaal

Microsoft

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Amazon

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Facebook

Advies
houden
Aandelen Internationaal

Apple

Advies
houden
Aandelen Nederland

Fagron

Advies
kopen
Aandelen Internationaal

LVMH

Advies
kopen

Actueel advies

Twijfel over dividend Vastned

0 0 Leestijd ongeveer

Zolang Vastned geen nieuwe huurder heeft gevonden voor zijn grote winkelpand in Parijs, neemt de kans op een dividendverlaging toe. Dit weegt op de koers van het aandeel.

Winkelvastgoed ligt er ook dit jaar weer slecht bij op de beurs. De sector ondergaat door de snelle groei van e-commerce een structurele transformatie. Zwakke retailers vallen bij bosjes om, andere snijden in het aantal fysieke vestigingen. De vastgoedportefeuille van Vastned is in de voorbije jaren enorm verbeterd en bestaat nu voor 82% uit ‘high street’-winkels in grotere Europese steden.

De vraag naar winkelruimte op deze toplocaties blijft vooralsnog stabiel. Maar door het grotere aanbod is het opwaartse huurpotentieel voorlopig beperkt. In sommige grote Europese steden staan de huren in de topstraten onder druk.

Winstverwachting Vastned

Daar komt bij dat het ook langer duurt voordat er nieuwe huurders gevonden zijn voor leeggekomen winkels. Dit merkt Vastned in Parijs. Daar staat het pand in de bekende Rue de Rivoli dat H&M begin dit jaar heeft verlaten nog steeds leeg. Deze straat ondervindt hinder van bouwwerkzaamheden, die dit jaar worden afgerond, en ook de protesten van de gele hesjes zorgen voor terughoudendheid bij retailers. De betogingen zijn inmiddels afgezwakt en Vastned vertrouwt erop dat een goede huurder gevonden zal worden.

Bij de eerstekwartaalcijfers werd de verwachting voor dit jaar van een winst van €2,00 tot €2,10 per aandeel herhaald. In 2018 kwam het directe resultaat uit op €2,22 p/a, inclusief een eenmalige bate van €0,22. Vastned verkocht vorig jaar nog behoorlijk wat secondaire winkels, maar weet de huurderving te compenseren met inkoop van eigen aandelen.

Mogelijkheden Dividend

Omdat Vastned zijn winstprognose in de afgelopen jaren steeds heeft overtroffen, ga ik uit van een winst aan de bovenkant van de afgegeven bandbreedte. Dit maakt een gelijk dividend van €2,05 p/a mogelijk. Wanneer het pand in Parijs voorlopig leeg blijft, ligt een dividendverlaging echter op de loer. Die onzekerheid drukt op de koers ( ) van Vastned. Met een disagio van 35% en een mogelijk dividendrendement van 7% zijn beleggers volgens mij te pessimistisch. Vastned heeft een sterke portefeuille en de winstvooruitzichten zijn stabiel. Het koopadvies blijft daarom staan.

De auteur heeft een positie in Vastned.

Schaars aanbod topwinkels remt groei
Vastned beschouwt de transformatie van de portefeuille als voltooid, nu de high street-winkels ruim 80% van de waarde uitmaken. Niettemin zet de kwaliteitsverbetering door. Dit jaar kocht Vastned een tweetal panden in Amsterdam voor €10,8 mln en verkocht het secondaire winkels in Heerlen en Boxmeer voor €3,9 mln. Met nog een aantal nieuwe aankopen zou de directie het dividend veilig kunnen stellen. De financiële ruimte is er: de loan-to-value (nettoschuld ten opzichte van de waarde van het vastgoed) bedroeg eind vorig jaar 39% en mag stijgen naar maximaal 45%. Het aanbod van winkels in de topstraten is echter beperkt en de prijzen zijn hoog. Bovendien zouden de meeste beleggers een leverage van meer dan 40% van de loan-to-value waarschijnlijk niet op prijs stellen.
JAARCIJFERS
in mln €20182017
Direct resultaat40,441,1
Indirect resultaat0,753,5
Nettowinst43,6106,6

 

Alert

Selecteer de onderwerpen waarover u een Beleggers Belangen alert wilt ontvangen. Uw selectie wordt direct bewaard en kunt u op ieder moment zelf aanpassen.

Verder lezen?

Blijf dagelijks op de hoogte van het laatste beleggingsnieuws. Ontdek Beleggers Belangen nu vanaf €10,95 per maand. Bent u nieuw en wilt u eerst meer informatie? Klik dan hier! 

 Bekijk onze abonnementen hier!