Twijfel over dividend Vastned

Winkelvastgoed ligt er ook dit jaar weer slecht bij op de beurs. De sector ondergaat door de snelle groei van e-commerce een structurele transformatie. Zwakke retailers vallen bij bosjes om, andere snijden in het aantal fysieke vestigingen. De vastgoedportefeuille van Vastned is in de voorbije jaren enorm verbeterd en bestaat nu voor 82% uit ‘high street’-winkels in grotere Europese steden.

De vraag naar winkelruimte op deze toplocaties blijft vooralsnog stabiel. Maar door het grotere aanbod is het opwaartse huurpotentieel voorlopig beperkt. In sommige grote Europese steden staan de huren in de topstraten onder druk.

Winstverwachting Vastned

Daar komt bij dat het ook langer duurt voordat er nieuwe huurders gevonden zijn voor leeggekomen winkels. Dit merkt Vastned in Parijs. Daar staat het pand in de bekende Rue de Rivoli dat H&M begin dit jaar heeft verlaten nog steeds leeg. Deze straat ondervindt hinder van bouwwerkzaamheden, die dit jaar worden afgerond, en ook de protesten van de gele hesjes zorgen voor terughoudendheid bij retailers. De betogingen zijn inmiddels afgezwakt en Vastned vertrouwt erop dat een goede huurder gevonden zal worden.

Bij de eerstekwartaalcijfers werd de verwachting voor dit jaar van een winst van €2,00 tot €2,10 per aandeel herhaald. In 2018 kwam het directe resultaat uit op €2,22 p/a, inclusief een eenmalige bate van €0,22. Vastned verkocht vorig jaar nog behoorlijk wat secondaire winkels, maar weet de huurderving te compenseren met inkoop van eigen aandelen.

Mogelijkheden Dividend

Omdat Vastned zijn winstprognose in de afgelopen jaren steeds heeft overtroffen, ga ik uit van een winst aan de bovenkant van de afgegeven bandbreedte. Dit maakt een gelijk dividend van €2,05 p/a mogelijk. Wanneer het pand in Parijs voorlopig leeg blijft, ligt een dividendverlaging echter op de loer. Die onzekerheid drukt op de koers ( ) van Vastned. Met een disagio van 35% en een mogelijk dividendrendement van 7% zijn beleggers volgens mij te pessimistisch. Vastned heeft een sterke portefeuille en de winstvooruitzichten zijn stabiel. Het koopadvies blijft daarom staan.

De auteur heeft een positie in Vastned.