Het aandeel is vooral voor dividendbeleggers interessant. Beleggers zijn wellicht al langer sceptisch over de toekomst van fysieke winkels. Maar de winkels in de populaire binnensteden van Vastned hebben goede overlevingskansen in het internettijdperk.
Vastned is een Nederlands closed-end vastgoedaandeel dat hoofdzakelijk investeert in winkels, gelegen in de beste winkelstraten in de grote steden van Nederland, België, Frankrijk en Spanje. Eind 2021 had de vastgoedportefeuille een omvang van circa €1,4 mrd.
Het bedrijf werd in 1986 opgericht en een jaar later verscheen het aandeel Vastned op de beurs van Amsterdam. In 2010 werd de kantorentak (Vastned Offices/Industrial) verkocht aan Nieuwe Steen Investments. De verkoop viel samen met een strategiewijziging, waarbij de focus ten op zichte van andere vastgoedbeleggingen meer kwam te liggen op winkels in de beste winkelstraten (‘high streets’) van grote en middelgrote steden in Europa. Met deze strategie speelde het bedrijf tijdig in op de structurele verandering van het retaillandschap.
De traditionele detailhandel krimpt al geruime tijd, zowel in aantal vestigingen als in aantal vierkante winkelmeters. Er is eenvoudigweg minder behoefte aan winkels door de snelle groei van online winkelen. Maar niet alleen e-commerce heeft grote gevolgen voor de detailhandel, ook de vergrijzing, verstedelijking en een veranderend bestedingspatroon onder consumenten laten hun sporen na.
Ook Vastned ziet dat consumenten minder geld besteden aan tastbare producten dan voorheen, ten gunste van vrijetijdsbesteding, zoals horeca, reizen en toeristische attracties. Daarnaast zijn consumenten meer geld kwijt aan diensten zoals telefoon- en televisieabonnementen, muziekdiensten als Spotify en Netflix. Per saldo gaat er daarom minder geld naar de detailhandel, of het nu om fysieke of onlinewinkels gaat. Als de consument geld uitgeeft, is dat vooral in de grote steden. Zeker historische binnensteden blijven met al hun vertier en vermaak publiekstrekkers.
Vastgoedbeleggers in het aandeel kunnen zien dat Vastned wat dat betreft goed is gepositioneerd, want de portefeuille bestaat ondertussen hoofdzakelijk uit high street winkels in de grotere Europese steden. Amsterdam, Parijs, Utrecht en Bordeaux zijn goed voor ruwweg de helft van de waarde van de portefeuille. Appartementen en kantoren vertegenwoordigen circa 7% van de totale huurinkomst en zullen naar verwachting in belang toenemen. Vastned wil de e-commerce-gevoeligheid namelijk verder terugbrengen. Dat doet het bedrijf ook door de huurdersmix in de retail te optimaliseren, door met name het aandeel van modewinkels te verlagen. Fashion is extra kwetsbaar gebleken voor e-commerce.
De sterk verbeterde kwaliteit van de vastgoedportefeuille werd tijdens de coronacrisis bewezen. Vastned kwam de pandemie zonder kleurscheuren door. De bezettingsgraad bleef goed op niveau en de afwaardering van het vastgoed bleef beperkt. Wel moest Vastned huurconcessies afgeven waardoor de operationele winst flink daalde en het dividend werd gekort.
In de coronajaren 2020 en 2021 keerde Vastned €1,73 per aandeel uit aan de aandeelhouders. Voor de pandemie in 2019 bedroeg het dividend nog €2,05. Vanaf het verlaagde dividendniveau moet de onderneming in staat zijn om het dividend voorlopig stabiel te houden of licht te laten groeien. Het aandeel Vastned biedt een hoog dividendrendement en is daardoor vooral aantrekkelijk voor beleggers die op zoek zijn naar stabiele inkomsten uit hun portefeuille.
Risico’s voor aandeel Vastned
E-commerce blijft een risico voor Vastned, want het is onzeker hoeveel omzet uiteindelijk naar online zal verschuiven. Retailers erkennen echter het belang van fysieke vestigingen en zetten massaal in op een omnichannel strategie. De winkels van Vastned zullen daarom relevant blijven. Afwaarderingen, bijvoorbeeld door een rentestijging, kunnen de balans in problemen brengen, waardoor Vastned mogelijk wordt gedwongen om vastgoed af te stoten of het dividend te verlagen.
In lijn met de gehele beurs staan ook de Nederlandse vastgoedaandelen dit jaar sterk onder druk. Door de snelle rentestijging en toenemende kans op een recessie zijn de vooruitzichten voor de sector verslechterd. Ik houd de adviezen nog eens tegen het licht.
Het vastgoedbedrijf profiteert van de inflatie door indexatie van de huren en heeft weinig last van de hogere rente.
De winkelvastgoedfondsen laten de pandemie achter zich. Vastgoedprijzen stabiliseren, de leegstand loopt terug en de huurgroei kan mede dankzij de inflatie weer gaan versnellen.