Uitkijken met vastgoedaandelen

Een nog altijd lage rente, nog immer hoge dividenduitkeringen en wat betere economische vooruitzichten voor Europa. Allemaal pluspunten voor de Nederlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen zou je zeggen, maar niets is minder waar. Beleggers zijn wars van de risico’s die aan de stenen kleven. En dat is niet geheel onterecht.

Underperformance

Hoewel alle vastgoedaandelen dit jaar wel even een kortstondige piek boven hun slotstand van 2012 hebben laten zien, weet eigenlijk alleen Wereldhave nog een plus te noteren. Unibail-Rodamco en Eurocommercial Properties zijn min of meer vlak, VastNed Retail staat circa 6% lager, Corio noteert bijna 12% in de min en Nieuwe Steen laat een veer van 15%.

Natuurlijk keren deze vastgoedfondsen zoals gezegd wel een alleraardigst dividend uit, maar zelfs dat meegewogen is er dit jaar tot dusver sprake van een behoorlijke underperformance. Benadrukt moet worden dat het fraaie dividend geen zekerheidje meer is: een aantal vastgoedfondsen rommelt aan het dividendbeleid.

Laten we eens kijken naar wat bij de afzonderlijke fondsen speelt.

• Nieuwe Steen Investment

De problematiek bij Nieuwe Steen Investment (NSI) is helder. Allereerst belegt het fonds voor een belangrijk deel in kantoren, waar de markt er nog altijd slecht bijligt.
Ander punt van zorg is de balans. NSI heeft een ‘loan to value’ - schuld als percentage van de waarde van het vastgoed - van 59%. Dat is behoorlijk hoog; zou het boven de 60% komen dan heeft dat gevolgen voor de dividendbetaling.
Verder drukt de precaire financiële situatie bij grootaaneelhouder Habas op de koers. Schuldeisers hebben onlangs Habas failliet verklaard. Het pakket van 20,5% in NSI zweeft daardoor boven de markt.

• Corio

Het Utrechtse Corio kwam onlangs negatief in het nieuws. Internationale aandeelhouders zouden ontevreden zijn over de prestaties van het fonds. Kritiek werd onder meer geuit op topman Gerard Groener die zich onlangs liet benoemen tot voorzitter van de Europese vastgoedorganisatie EPRA. Groener zou zich beter volledig voor Corio kunnen inzetten, zo luidt de kritiek.
De Europese winkelcentra waar Corio eigenaar van is, zouden minder aantrekkelijk zijn dan die van bijvoorbeeld Unibail-Rodamco en Eurocommercial Properties. Corio heeft voor €1,4 mrd aan winkelcentra in de verkoop staan, ongeveer 20% van de totale portefeuille, maar het proces wil niet echt vlotten.
Minpunt is ook de verlaging van de pay out van circa 95% naar 80-90%.

Vorige maand werd bekend dat Corio in de naam van Luxor Capital een nieuwe aandeelhouder mocht verwelkomen. Het gaat hier om een hedgefonds dat blijkbaar wat onrust heeft geroken. Inmiddels is uit een melding naar voren gekomen dat Luxor het belang al weer wat heeft teruggebracht van 3,0% naar 2,91%. Het verleden heeft geleerd dat belangstelling van dit soort partijen of andere grote beleggers weinig zegt over het toekomstige koersverloop. Kijk maar naar Habas bij NSI.

• Unibail-Rodamco

Wel succesvol met Europese winkelcentra is Unibail-Rodamco. Waar de koers van Corio een discount kent van 20% ten opzichte van de intrinsieke waarde, noteert Unibail-Rodamco zelfs een premie. Hoewel het aandeel zeker aan de prijs is, lijkt het voorlopig de beste papieren in handen te hebben om de overige winkelbeleggers te verslaan met topwinkelvastgoed en hoogwaardig beheer.

• Eurocommercial Properties

Een oase van rust met nauwelijks leegstand en afwaardering, zo laat 100%-winkelfonds Eurocommercial Properties zich wel omschrijven. Hoewel alles er nog steeds goed uitziet, besloot de directie afgelopen boekjaar geen indexatie toe te passen op het dividend. Mogelijk toch een signaal dat de moeilijke jaren wellicht nog komen gaan. Dat neemt niet weg dat het fonds een bijzonder aantrekkelijk dividendrendement van circa 7% biedt.

• VastNed Retail

Ook het pure winkelfonds VastNed Retail is druk bezig de portefeuille van het minder aantrekkelijke spul te ontdoen. En is daar in tegenstelling tot Corio al een heel eind mee op weg. VastNed Retail heeft een interessante strategie door zich grotendeels (65%) op de belangrijkste winkelstraten te richten. Slim, want door de opkomst van internetshoppen zijn dit toch de straten waar ketens aanwezig willen zijn voor hun naamsbekendheid. Al circa 60% van de portefeuille is high street.

• Wereldhave

Ten slotte Wereldhave, het enige vastgoedfonds dat dit jaar in de plus staat: circa 8%. Het fonds heeft door de verkoop van het Amerikaanse en Britse vastgoed vertrouwen weten te herstellen. Dit kost wel huurinkomsten, maar Wereldhave heeft al aangegeven dit jaar een stabiel dividend van €3,30 per aandeel uit te zullen keren. Door de desinvesteringen kan Wereldhave gaan shoppen en de beste winkelcentra in huis halen.

Conclusie: snel schakelen

Al met al verloopt het niet allemaal even gladjes bij de meeste fondsen. Beleggers zijn toch ook vooral voorzichtig met winkelvastgoed vanwege de opkomst van online-retail. Snel schakelen is ook zaak in het vroeger zo stabiele vastgoedland.

Een nog altijd lage rente, nog immer hoge dividenduitkeringen en wat betere economische vooruitzichten voor Europa. Allemaal pluspunten voor de Nederlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen zou je zeggen, maar niets is minder waar. Beleggers zijn wars van de risico’s die aan de stenen kleven. En dat is niet geheel onterecht.

Underperformance

Hoewel alle vastgoedaandelen dit jaar wel even een kortstondige piek boven hun slotstand van 2012 hebben laten zien, weet eigenlijk alleen Wereldhave nog een plus te noteren. Unibail-Rodamco en Eurocommercial Properties zijn min of meer vlak, VastNed Retail staat circa 6% lager, Corio noteert bijna 12% in de min en Nieuwe Steen laat een veer van 15%.

Natuurlijk keren deze vastgoedfondsen zoals gezegd wel een alleraardigst dividend uit, maar zelfs dat meegewogen is er dit jaar tot dusver sprake van een behoorlijke underperformance. Benadrukt moet worden dat het fraaie dividend geen zekerheidje meer is: een aantal vastgoedfondsen rommelt aan het dividendbeleid.

Laten we eens kijken naar wat bij de afzonderlijke fondsen speelt.

• Nieuwe Steen Investment

De problematiek bij Nieuwe Steen Investment (NSI) is helder. Allereerst belegt het fonds voor een belangrijk deel in kantoren, waar de markt er nog altijd slecht bijligt.
Ander punt van zorg is de balans. NSI heeft een ‘loan to value’ – schuld als percentage van de waarde van het vastgoed – van 59%. Dat is behoorlijk hoog; zou het boven de 60% komen dan heeft dat gevolgen voor de dividendbetaling.
Verder drukt de precaire financiële situatie bij grootaaneelhouder Habas op de koers. Schuldeisers hebben onlangs Habas failliet verklaard. Het pakket van 20,5% in NSI zweeft daardoor boven de markt.

• Corio

Het Utrechtse Corio kwam onlangs negatief in het nieuws. Internationale aandeelhouders zouden ontevreden zijn over de prestaties van het fonds. Kritiek werd onder meer geuit op topman Gerard Groener die zich onlangs liet benoemen tot voorzitter van de Europese vastgoedorganisatie EPRA. Groener zou zich beter volledig voor Corio kunnen inzetten, zo luidt de kritiek.
De Europese winkelcentra waar Corio eigenaar van is, zouden minder aantrekkelijk zijn dan die van bijvoorbeeld Unibail-Rodamco en Eurocommercial Properties. Corio heeft voor €1,4 mrd aan winkelcentra in de verkoop staan, ongeveer 20% van de totale portefeuille, maar het proces wil niet echt vlotten.
Minpunt is ook de verlaging van de pay out van circa 95% naar 80-90%.

Vorige maand werd bekend dat Corio in de naam van Luxor Capital een nieuwe aandeelhouder mocht verwelkomen. Het gaat hier om een hedgefonds dat blijkbaar wat onrust heeft geroken. Inmiddels is uit een melding naar voren gekomen dat Luxor het belang al weer wat heeft teruggebracht van 3,0% naar 2,91%. Het verleden heeft geleerd dat belangstelling van dit soort partijen of andere grote beleggers weinig zegt over het toekomstige koersverloop. Kijk maar naar Habas bij NSI.

• Unibail-Rodamco

Wel succesvol met Europese winkelcentra is Unibail-Rodamco. Waar de koers van Corio een discount kent van 20% ten opzichte van de intrinsieke waarde, noteert Unibail-Rodamco zelfs een premie. Hoewel het aandeel zeker aan de prijs is, lijkt het voorlopig de beste papieren in handen te hebben om de overige winkelbeleggers te verslaan met topwinkelvastgoed en hoogwaardig beheer.

• Eurocommercial Properties

Een oase van rust met nauwelijks leegstand en afwaardering, zo laat 100%-winkelfonds Eurocommercial Properties zich wel omschrijven. Hoewel alles er nog steeds goed uitziet, besloot de directie afgelopen boekjaar geen indexatie toe te passen op het dividend. Mogelijk toch een signaal dat de moeilijke jaren wellicht nog komen gaan. Dat neemt niet weg dat het fonds een bijzonder aantrekkelijk dividendrendement van circa 7% biedt.

• VastNed Retail

Ook het pure winkelfonds VastNed Retail is druk bezig de portefeuille van het minder aantrekkelijke spul te ontdoen. En is daar in tegenstelling tot Corio al een heel eind mee op weg. VastNed Retail heeft een interessante strategie door zich grotendeels (65%) op de belangrijkste winkelstraten te richten. Slim, want door de opkomst van internetshoppen zijn dit toch de straten waar ketens aanwezig willen zijn voor hun naamsbekendheid. Al circa 60% van de portefeuille is high street.

• Wereldhave

Ten slotte Wereldhave, het enige vastgoedfonds dat dit jaar in de plus staat: circa 8%. Het fonds heeft door de verkoop van het Amerikaanse en Britse vastgoed vertrouwen weten te herstellen. Dit kost wel huurinkomsten, maar Wereldhave heeft al aangegeven dit jaar een stabiel dividend van €3,30 per aandeel uit te zullen keren. Door de desinvesteringen kan Wereldhave gaan shoppen en de beste winkelcentra in huis halen.

Conclusie: snel schakelen

Al met al verloopt het niet allemaal even gladjes bij de meeste fondsen. Beleggers zijn toch ook vooral voorzichtig met winkelvastgoed vanwege de opkomst van online-retail. Snel schakelen is ook zaak in het vroeger zo stabiele vastgoedland.