Tip van de Week | Tweede jeugd voor Belgische vastgoedontwikkelaar

De geschiedenis van Immobel (oorspronkelijk voluit Immobiliënvennootschap van België) gaat al heel ver terug. De beursnotering ook. Die dateert namelijk van 1863 en daarmee is Immobel veruit de langst genoteerde vastgoedontwikkelaar van België.

Meer dan een eeuw onder de vleugels van portefeuillemaatschappij Generale Maatschappij, maar daarna ook lange tijd vertoevend in een soort winterslaap met ondanks een heel uitgebreid vastgoedpatrimonium toch een golvend resultatenparcours met ook jaren van verliescijfers.  

Volledige metamorfose 

Aan die winterslaap kwam zowat een decennium geleden een einde aan toen een van de belangrijkste vastgoedpersoonlijkheden van België zijn oog liet vallen op Immobel en zijn eigen vastgoedvehikel Allfin medio 2016 liet fuseren met Immobel. Deze Marnix Galle werd referentie-aandeelhouder, CEO en voorzitter van de raad van bestuur. Hij beloofde de groep te zullen reanimeren en na een overgangsjaar 2017 met oogstjaren 2018, 2019 én 2020 te komen.

De boekjaren 2018 en ‘19 losten die belofte ruimschoots in. Maar de covid-19 pandemie strooide roet in het eten voor ‘oogstjaar’ 2020.  

De coronacrisis had eerst een sterk negatieve invloed op de verkoop van residentieel vastgoed in de periode maart-mei (lockdown). En dan bleek, ook de grootste vastgoedontwikkelaar van het land blijft een vastgoedontwikkelaar. Daarmee bedoel ik dat de winsten hoofdzakelijk voortspruiten uit verkopen van projecten en dat kan en is dus een cyclische activiteit.

Sinds het coronajaar 2020 zien we een vertraging in het verwerven van vergunningen voor residentiële projecten. Daar kwam dan een minder gunstige macro-economische omgeving bovenop in de vorm hoge inflatie en stijgende lange rente. Het recordjaar 2019 met €419,5 mln bedrijfsopbrengsten op jaarbasis zal dus nog wel een tijd het recordjaar blijven.  

Paneuropese aanpak  

Historisch gezien lag geografisch gezien de nadruk op België en in mindere mate Luxemburg. Er waren enkele uitstappen naar Centraal-Europa, maar dat bleken zelden succesverhalen.

Een van de kenmerken van de veranderende aanpak van Galle is niet alleen een veel actiever beheer van de portefeuille met snellere verkopen van projecten en het activeren van de landbank, maar ook door een paneuropese aanpak, waarbij vandaag de dag al 30% van de portefeuille niet meer slaat op België (49%) en Luxemburg (21%). Immobel is inmiddels ook actief in Frankrijk (11%), Polen (8%), Duitsland (5%) en ook nog Verenigd Koninkrijk (3%) en Spanje (3%).   

Moeilijk jaar achter de rug 

De jaarcijfers 2023 bevestigen de moeilijke situatie op de vastgoedmarkt. Maar het was dan ook niet verwacht dat de oudste vastgoedontwikkelaar van het land topcijfers zou publiceren. De verkoop van kantoorgebouwen ligt stil en de residentiële markt is afgekoeld internationaal gezien, maar blijft op een behoorlijk niveau in ons land.

Gezien het aanzienlijk gewicht van de woningmarkt bij Immobel (78% van het totaal), is de toestand niet zo ernstig als bij collega Atenor, waar een zware kapitaalverhoging nodig was en het dividend werd geschrapt. Bij Immobel is over boekjaar 2023 nog wel een dividend voorzien van €1,20 bruto per aandeel. Al gaat het om een keuzedividend (in aandelen of in cash) en zal meerderheidsaandeelhouder Galle voor een uitkering in aandelen gaan. Kwestie van de liquiditeitspositie (€212 mln eind 2023) niet al té zeer verder aan te tasten.

De jaarresultaten 2023 tonen een nettoverlies van €-38,4 mln  tegenover nog €10,7 mln nettowinst over boekjaar 2022. Het aanhouden van het dividend wordt verdedigd door de vaststelling dat het organische (zonder uitzonderlijke elementen) nettoresultaat wel nog zo’n €12 mln in het zwart blijft. Precies de omvang van de dividenduitkering.  

Waar de aandeelhouders het management mogen voor feliciteren, is het feit dat de overheadkosten drastisch werden aangepakt en verminderd van €50 naar €32 mln of -36%. Hierdoor kon de scherpe daling (-33%) van de bedrijfsopbrengsten (van €243,9 naar €162,8 mln) in belangrijke mate gecompenseerd worden. Daaraan hing wel een eenmalige kost van €10 mln  om die strategische kostenbesparende maatregelen door te voeren.

Daarnaast waren er waardeverminderingen van €40 mln, vooral op de residentiële activa in Frankrijk. Dat lijkt een enorm bedrag, maar op een totale waarde aan activa van €1,7 mrd valt dat mee.  

De bedrijfsleiding hoopt dat de omkering in het beleid van de ECB het vertrouwen in de sector zal terugbrengen en dat we dan in 2025 een verbetering zien van de marktomstandigheden. Volgend jaar is ook het moment dat de huidige ‘sterke’ man, voorzitter van de raad van bestuur en referentie-aandeelhouder Galle de fakkel als CEO doorgeeft aan Adel Yahia, gezien als een van de grootste talenten in de Belgische vastgoedwereld.  

Kansrijk bij rentedaling 

De jaarcijfers lagen min of meer in lijn met de verwachtingen. Voor 2024 worden inkomsten verwacht tussen €250 en 400 mln. Begin 2022 stond de beurskoers dichtbij €80, maar intussen is de koers tot onder €25 weggezakt of een beurswaarde van ‘slechts’ €246 mln.

• Investeerderspagina van de onderneming

Dat is erg weinig (minder dan 15%) tegenover de totale waarde van de activa. Met het oog op bijkomende ECB-renteverlagingen en de daling van de lange rente in Europa mik ik op koersherstel.