Waarom beleggers op de huizenmarkt moeten letten

De rendementen op de huizenmarkt doen nauwelijks onder voor die op de aandelenbeurs. Toch zijn aandelen een betere belegging dan woningen. Dat betekent niet dat beleggers de ontwikkelingen op de huizenmarkt moeten negeren.

De Nederlandse huizenprijzen zijn in de afgelopen twaalf maanden met 20% gestegen, maakte de NVM onlangs bekend. Een bestaande woning werd in het afgelopen kwartaal voor gemiddeld €410.000 verkocht. Dat is de grootste stijging sinds in 1995 een begin werd gemaakt met dit soort metingen. Bovendien is de krapte een aanwijzing dat de prijsniveaus voorlopig hoog blijven. De afgelopen maanden had een koper gemiddeld keuze uit slechts 1,4 woningen binnen zijn of haar segment. Een jaar geleden waren dat er nog 2,6.

En voor rijtjeshuizen komt de krapte-indicator van de NVM zelfs op 1,0 uit. Het is dan ook geen wonder dat de grootbanken voorspellen dat de prijsstijgingen ook volgend jaar doorzetten. In de Woningmarktmonitor van half juli laat ABN Amro weten rekening te houden met een stijging van 5%. Een maand eerder schreef de Rabobank in het Kwartaalbericht Woningmarkt over een mogelijke prijsstijging van 4,6%.

Beleggen in woningen

Met het oog op de vraag/aanbod-dynamiek en de prijsvooruitzichten lijkt de huizenmarkt een mooi alternatief voor de aandelenmarkt. Maar naast rendement, moet een belegger ook rekening houden met zaken als liquiditeit, spreiding en kosten. Die verhandelbaarheid is momenteel nauwelijks een probleem. Volgens de NVM staat een woning gemiddeld 70 dagen te koop en wordt twee derde van de huizen boven de vraagprijs verkocht.

Het is echter lang niet zeker dat de omstandigheden in de toekomst ook zo gunstig zullen zijn. Tien jaar geleden was de gemiddelde verkooptermijn bijvoorbeeld meer dan 270 dagen. Het is niet verstandig om een groot deel van je vermogen in illiquide beleggingen te stoppen. Ook kunnen bij woningvastgoed lokale risico’s een grote rol spelen, zoals wateroverlast. Het is dan ook zaak om goed te spreiden. De meeste professionele beleggers houden niet meer dan 10 tot 15% van de portefeuille aan in gespreide vastgoedinvesteringen.

Beursimpact

Toch heeft de woningmarkt wel degelijk een flinke impact op de beurs en economie. De drempel om wat meer uit te geven ligt toch wat lager als je woningwaarde een stuk boven de hypotheek ligt. In 2015 vertelde een Amerikaanse J.P.Morgan-econoom nog dat zijn moeder eerst online opzocht hoeveel haar woning volgens vastgoedwebsites waard was, voordat ze op haar rekening keek om te zien of ze genoeg geld had voor een vlucht om hem in Londen te komen opzoeken.

Overigens komt dit effect ook naar voren uit wetenschappelijk onderzoek. Uit een studie van onder meer Nobelprijswinnaar Robert Shiller blijkt dat het zogeheten wealth effect van stijgende huizenprijzen zelfs een stuk groter is dan dat van oplopende aandelenkoersen. Dit effect was veruit het sterkst in de Verenigde Staten. Binnen Europa sprongen Finland, Zweden, Ierland en het Verenigd Koninkrijk er in dit opzicht uit. In Noorwegen, Zwitserland en België was het effect juist zeer klein.

Inspelen op woningkrapte

Overigens is er ook een link tussen aandelenkoersen en huizenprijzen. In 2004 concludeerden onderzoekers Dirk Brounen en Joop Huij dat oplopende beurskoersen hadden bijgedragen aan de stijgende prijzen op delen van de woningmarkt. Vanuit dit perspectief is het dan ook niet vreemd dat de AFM eerder dit jaar waarschuwde voor zowel een oververhitte woningmarkt als een overspannen beurs.

En hoewel de aandelenmarkt het aantrekkelijkste beleggingsterrein is, kan het geen kwaad om oog te hebben voor de krappe huizenmarkt. Behalve huizenbouwers zijn ook de leveranciers van duurzame bouwmaterialen een goede manier om op de woningkrapte in te spelen. Goede voorbeelden zijn Stora Enso en UPM-Kymmene.