Duits vastgoed | Vier koopwaardige fondsen

Ondanks het relatief veilige karakter van de Duitse vastgoedmarkt, werden in de voorbije maanden ook Duitse vastgoedfondsen massaal van de hand gedaan door beleggers. Hotels en winkelcentra zijn deelmarkten die het zwaarst getroffen zijn door de coronacrisis en zullen naar verwachting ook niet zo snel herstellen. Potentiële winnaars zijn vooral te vinden in winkelvastgoed gericht op dagelijkse boodschappen en in de markt voor huurappartementen.

Vonovia

In laatstgenoemde segment is Vonovia de grootste Duitse speler. De vastgoedportefeuille vertegenwoordigt een marktwaarde van €53,2 mrd en telt circa 415.000 appartementen, hoofdzakelijk in en rond de grote Duitse steden. Vooralsnog heeft de pandemie slechts een beperkt negatief effect op de operationele gang van zaken. In het eerste kwartaal steeg het directe beleggingsresultaat met 10,5% naar €335,5 mln. Het Zweedse Hembla, dat eind vorig jaar werd overgenomen, droeg voor het eerst bij aan de resultaten. Maar ook op eigen kracht presteerde het bedrijf sterk. Aanhoudende investeringen in modernisering en nieuwbouw van appartementen zorgden ervoor dat de autonome huurgroei van 3,9% op een hoog niveau bleef. Ook de leegstand van 2,8% blijft minimaal. Het illustreert de sterke marktomstandigheden. Dankzij door immigratie gedreven bevolkingsgroei en achterblijvende nieuwbouw zijn betaalbare huurappartementen in veel Duitse steden schaars.

De directie ziet geen aanwijzingen dat de coronacrisis de vastgoedprijzen en markthuren onder druk zal zetten. Wel is aan circa 1% van de huurders betalingsuitstel verleend. Ook dreigt vertraging van nieuwbouw- en renovatieplannen. Daarom is de verwachting voor de autonome huurstijging voor dit jaar licht verlaagd. Toch houdt het bedrijf vast aan de eerdere raming van een winsttoename van 6,7 tot 8,7%. Ook wordt er niet getornd aan het dividendvoorstel van €1,57 per aandeel. Na de (uitgestelde) aandeelhoudersvergadering op 30 juni zal dit van de koers afvallen. Over 2020 zit er denk ik een verdere dividendstijging in het vat naar minstens €1,65 (+5%) per aandeel. Dit rendeert op de huidige koers nog 3,4%. Ook op basis van het disagio van circa 6,5% is het aandeel vriendelijk gewaardeerd.

Naar verluidt zou Vonovia wederom een poging willen doen om branchegenoot Deutsche Wohnen in te lijven. Hierdoor zou de portefeuille in een klap met bijna 40% toenemen, maar ook zou het aandeel van Berlijn stijgen van circa 12,5% naar ruim 30% van de vastgoedwaarde. Met ingang van februari heeft het bestuur van de Duitse hoofdstad de huren voor vijf jaar bevroren. Een overname van Deutsche Wohnen zou de autonome huurgroei daarom drukken. Veel effect op de woningprijzen heeft de wet waarschijnlijk niet, omdat de schaarste naar verwachting alleen maar zal toenemen. Ondanks de politieke invloed blijft de woningmarkt in trek als defensieve vastgoedbelegging. Als Europees marktleider met een ijzersterke balans krijgt Vonovia van mij nog steeds een koopadvies.

Grand City Properties

Net als sectorgenoten wordt Grand City Properties (GCP) vooralsnog nauwelijks geraakt door het coronavirus. In het eerste kwartaal voerde de Duitse woningbelegger het directe beleggingsresultaat op met 5% naar €55 mln, bij gelijke huuropbrengsten. Op vergelijkbare basis stegen de huren met 3,4%. De huurwet in Berlijn, goed voor 15% van de totale huuropbrengsten, zal de groei naar verwachting slechts licht afremmen. GCP ziet op de middellange termijn nog een opwaarts huurpotentieel van 20%, onder meer door het terugdringen van de leegstand van momenteel 6,5%. Het bedrijf heeft de laatste tijd in Londen een portefeuille opgebouwd. Maar ondanks een enorme oorlogskas is de onderneming vanwege de pandemie voorlopig terughoudend met nieuwe aankopen. Vooral daarom is de verwachting voor dit jaar licht verlaagd. Niettemin blijven de winst en het dividend per aandeel minstens stabiel. Het aandeel heeft vanaf de piek in februari ruim 20% ingeleverd en is met een dividendrendement van 4,3% en een disagio van 20% koopwaardig.

Deutsche Konsum

In de retailsector laat Deutsche Konsum zich weinig gelegen aan het coronavirus. Ondanks alle tumult op de financiële markten haalde het bedrijf onlangs nog met gemak €51 mln op met een nieuwe aandelenuitgifte. Daarmee kan het zijn agressieve expansiestrategie voortzetten. De pijlen zijn gericht op kleinschalige buurtcentra, supermarkten en bouwmarkten buiten de grote Duitse steden. Supermarkten en andere niet-cyclische huurders vertegenwoordigen 65% van de huuropbrengsten en dit gewicht zal verder stijgen. De internetgevoeligheid is daarom gering. Bijna alle winkels zijn inmiddels weer open en in mei werd 90% van de huur ontvangen, na een dip in april. Naar verwachting zal de uitgestelde huur de komende kwartalen alsnog binnenkomen. De winstraming van circa €35 mln (+40%) voor het lopende boekjaar werd bevestigd, evenals het dividend van €0,55 per aandeel (+57%). Ik tipte het aandeel al eerder. De onstuimige winst- en dividendgroei onderstreept het koopadvies.

Hamborner REIT

De portefeuille van Hamborner bestaat voor 60% uit retailvastgoed en voor 40% uit hoogwaardige kantoren. Bij het winkelvastgoed gaat het vooral om locaties met een supermarkt als trekpleister. Winkels in de binnensteden genereren 12% van de huur. Dit segment is hard geraakt door de coronacrisis. In mei kwam in totaal 89,3% van de huur binnen. Nu  de winkels in Duitsland weer geopend zijn, zal het aantal huurders dat om uitstel van betaling vraagt de komende maanden logischerwijs verder afnemen. Daarmee blijft de coronaschade voor Hamborner beperkt. Goede kans dat het uitgestelde dividend over 2019 later dit jaar alsnog wordt uitgekeerd. Na de koersdaling van ruim 20% is dit een goed instapmoment.

*de auteur heeft een positie in Deutsche Konsum.