Goedkoop instappen | Acht koopwaardige vastgoedaandelen

Vastgoed is een van de opvallende verliezers van de coronacrisis. De sector staat bekend om haar defensieve kwaliteiten dankzij stabiele huurinkomsten uit langjarige contracten. Maar door alle coronamaatregelen zijn niet-essentiële winkels, restaurants, fitnessclubs en bioscopen verplicht gesloten. Dit heeft direct gevolgen voor de inkomsten van deze ondernemers en hun capaciteit om de huren te betalen. Niet alleen Europa is hard getroffen door het virus, ook in de Verenigde Staten richt de pandemie enorme schade aan.

Dat is terug te zien in de beursgenoteerde Amerikaanse vastgoedsector, weerspiegeld door de FTSE Nareit Equity REITS Index. Met een negatief totaalrendement van circa 23% doet deze index het een stuk slechter dan de S&P500 total return (-10,8%). En zoals elke crisis, biedt ook deze kansen voor beleggers. Ik geef een selectie van koopwaardige vastgoedaandelen op Wall Street.

Store Capital (STOR)

Store Capital belegt in vastgoedobjecten die verhuurd zijn aan één huurder via ‘net-lease’ huurcontracten, waarbij de huurder ook de onderhoudskosten, belastingen en verzekeringen voor zijn rekening neemt. Een van de sterke punten van Store is de brede risicospreiding. De 2504 gebouwen bevinden zich op locaties in heel de VS en zijn verhuurd aan 475 bedrijven uit 110 bedrijfstakken. Zodoende levert de grootste huurder minder dan 3% van de totale huurinkomsten op.

Toch hebben beleggers dit aandeel massaal gedumpt. Sinds begin dit jaar is de koers bijna gehalveerd naar $19,20. Dat is slechts licht hoger dan het niveau van $18,50 waarop het aandeel eind 2014 naar de beurs ging. En dat terwijl de portefeuille toen nog ‘maar’ 947 vastgoedobjecten telde en de winst per aandeel en het dividend sindsdien met circa 40% zijn gestegen.

Beleggers vrezen dat de coronacrisis flinke sporen zal nalaten. Dienstverlenende bedrijven vertegenwoordigen 65% van de huurinkomsten, gevolgd door retail (19,2%) en industrie (15,9%). Bedrijfstakken die direct worden geraakt door de corona-uitbraak hebben een huuraandeel van 28%. Dan gaat het om sportscholen, restaurants, bioscopen en ander amusement. In dit segment zullen de huren tijdelijk fors onder druk komen. Op 17 april was 64% van de huur over april binnen, terwijl dat normaliter 100% is. Aan het overgrote deel van de huurders die de huur nog niet hebben overgemaakt, is uitstel verleend. Deze huur zal later dit jaar of begin volgend jaar alsnog binnenkomen, verwacht het management.

Zodra president Trump de lockdown versoepelt, zullen de inkomsten van de getroffen huurders weer geleidelijk aantrekken. Voor bioscopen zal het herstel hoogstwaarschijnlijk langzamer gaan dan bijvoorbeeld voor restaurants of sportscholen, maar per saldo blijft de schade voor Store volgens mij beperkt. De financiële positie is sterk en biedt ruimte om het groeipad na de crisis te vervolgen. Met een relatief lage pay-out-ratio van circa 70% kan het dividend minstens gelijk blijven, ook bij een lichte winstdaling dit jaar. Dat levert een actueel dividendrendement op van ruim 7%. Het feit dat Warren Buffett een belang heeft van 7,8% onderstreept de kwaliteit van Store. Na de koerscrash is dit een mooi instapmoment.

Essential Properties (EPRT)

In hetzelfde segment is ook Essential Properties actief, hoewel dit bedrijf zich nog meer richt op huurders die actief zijn met diverse consumentendiensten; denk aan restaurants, autowasstraten, medische faciliteiten, onderwijsinstellingen en sportscholen. Winkels wegen voor slechts 3,9% mee in de huurinkomsten.

Door corona heeft 34% van de huurders zijn deuren moeten sluiten, terwijl nog eens een kwart niet volledig operationeel is. Hierdoor was per medio april slechts de helft van de huur binnen. Het feit dat dit fonds vooral verhuurt aan kleinere en middelgrote bedrijven verhoogt het wanbetalingsrisico, maar Essential Properties verwacht dat de meeste huurders snel omzetherstel zullen laten zien als de lockdown eindigt.

De koers is in de voorbije maanden gehalveerd en biedt een mooi opwaarts potentieel als de crisis voorbij is. Het ervaren management streeft ernaar om de nog jonge vastgoedportefeuille van $2,0 mrd snel uit te breiden via sale-and-leasebacktransacties. Daarbij ligt de focus op branches die niet gevoelig zijn voor internet. De portefeuille is volledig bezet en langjarig verhuurd met een gemiddelde looptijd van maar liefst 14,6 jaar.

Realty Income (O)

Eveneens een speler in de ‘net-lease’ vastgoedmarkt is Realty Income. Het aandeel zit al langere tijd in de Dividendportefeuille, en dat is begrijpelijk want het bedrijf heeft al 25 jaar op rij het dividend verhoogd. Die mooie dividendhistorie is te danken aan een conservatief financieringsbeleid en de bijzonder stabiele cashflow van de vastgoedportefeuille. Deze bestaat uit bijna 6500 vastgoedobjecten door heel de VS. Vorig jaar werd ook de eerste internationale stap gezet met de overname van 12 supermarkten van het Britse Sainsbury via een sale-and-leasebacktransactie. De supermarkten zijn 15 jaar verhuurd.

Retail en diensten leveren in totaal 83% van de huurinkomsten op, naast kantoren en industrieel vastgoed. Realty Income heeft nauwelijks blootstelling aan segmenten die gevoelig zijn voor e-commerce, zoals mode en elektronica. Daardoor is het bedrijf niet geraakt door de golf van faillissementen in de Amerikaanse retailsector. Maar omdat bioscopen, restaurants en sportscholen samen goed zijn voor eenvijfde van de huurinkomsten, is het bedrijf ook zeker niet immuun voor de coronacrisis. De verwachting voor dit jaar van een winststijging van 5-7% is geschrapt.

Ervan uitgaande dat het bedrijf een kwartaal huur misloopt van bovenstaande groep huurders, is een gelijkblijvende winst volgens mij haalbaar. Bij een pay-out-ratio van circa 80% kan het dividend dan wederom stijgen naar $2,79 per aandeel. Het dividendrendement van 5,3% en verdere dividendgroei geven perspectief op een mooi totaalrendement.

Crown Castle International (CCI)

Tot nu toe heeft de pandemie nauwelijks effect gehad op de gang van zaken bij Crown Castle. De exploitant van communicatie-infrastructuur houdt daarom vast aan de verwachting voor 2020 van een winst per aandeel van circa $6,12, een stijging van 8% vergeleken met vorig jaar. Ook de langetermijndoelstelling van een dividendgroei van 7-8% per jaar blijft overeind.

Crown Castle zit in een mooie groeimarkt. Datavolumes nemen met 30-40% per jaar toe door stijgend mobiel internetgebruik. Dat zorgt voor hoge investeringen in mobiele netwerken door telecomconcerns en voor meer vraag naar de infrastructuur van Crown Castle. Vanaf de tweede jaarhelft zal de industrie fors gaan investeren in de uitrol van het 5G-netwerk, waarvoor veel kleine antenne-installaties (‘small cells’) nodig zijn. Risico’s voor Crown Castle zitten vooral in de sterke huurdersconcentratie. De grote vier Amerikaanse providers vertegenwoordigen circa 75% van de huuropbrengsten. Zo zorgde de fusie tussen T-Mobile en Sprint voor een tijdelijke vertraging van de groei. Verder bezit het bedrijf lang niet altijd de grond onder de masten, maar wordt deze gepacht. Langjarige contracten met de huurders leveren echter een stabiele cashflow op.

First Industrial (FR)

Als gevolg van de coronacrisis zit e-commerce nog sterker in de lift dan voorheen. Dit wakkert de vraag naar logistiek vastgoed aan. Maar op korte termijn vormt de uitbraak wel degelijk een gevaar. De economische malaise kan huurders immers in financiële problemen brengen en dus voor tijdelijke leegstand zorgen. Ook de verhuur van nieuwe opleveringen verloopt trager. Logistiek vastgoedfonds First Industrial heeft daarom de winstverwachting voor dit jaar met circa 3% verlaagd, naar $1,73 tot $1,83 per aandeel. In het midden van de bandbreedte zou dat alsnog een lichte winstgroei inhouden.

De risicospreiding van First Industrial is goed. Het bedrijf heeft 472 magazijnen en opslagruimtes in de VS en de grootste huurder draagt voor slechts 2,3% bij aan de totale huurinkomsten. Het bedrijf heeft zich de laatste jaren ontpopt als een mooi groeifonds, met een winststijging van gemiddeld 6,7% per jaar sinds 2015. De bescheiden pay-out-ratio van 64% en sterke balans maken het mogelijk om de expansie via hoofdzakelijk eigen ontwikkelingsprojecten voort te zetten.

Lopende adviezen vastgoedaandelen

Begin dit jaar, voor de corona-uitbraak, herhaalde ik de koopadviezen voor Welltower (WELL), Stag Industrial (STAG) en CoreSite Realty (COR). Van dit Amerikaanse trio blijft alleen CoreSite goed overeind tijdens deze crisis. Het aandeel noteert dit jaar 8% in de plus. Datacenters mogen zich verheugen in een extra vraag dankzij de coronacrisis. Het fonds houdt vast aan de winstverwachting en blijft koopwaardig.

Uitbater van seniorenwoningen Welltower heeft daarentegen bijzonder veel last van de pandemie. Quarantainemaatregelen leiden tot een hogere leegstand en een stijging van de operationele kosten. Hoewel een winstdaling dit jaar onvermijdelijk is, ga ik ervan uit dat het dividend stabiel blijft. Gezien de structurele vraag door de vergrijzing zal de bezetting de komende jaren normaliter weer aantrekken. Welltower blijft koopwaardig voor de lange termijn.

Logistiek vastgoedbelegger Stag meldt dat slechts 3% van de huren over april nog niet binnen is door corona, zodat de impact vooralsnog meevalt.  De onderneming staat er financieel sterk voor en kan haar actieve acquisitiestrategie doorzetten. Het advies blijft ‘kopen’.

De auteur heeft een positie in Realty Income en Store Capital.