Gesprek van de Dag: vastgoedexpert van Skagen – Michael Gobitschek

Michael Gobitschek staat aan het hoofd van Skagen m2. Dit beleggingsfonds uit Noorwegen heeft een bedrag van €154 mln onder beheer en belegt wereldwijd in vastgoedaandelen. Over de afgelopen drie jaar kwam het totaalrendement van het beleggingsfonds uit op gemiddeld 11% per jaar, tegenover 4,7% voor de benchmark. Volgens Citywire komt Skagen m2 daarmee als beste fonds uit de bus in de mondiale vastgoedsector. Genoeg reden om eens met Gobitschek van gedachten te wisselen over de vastgoedmarkt.

Het Skagen m2 fonds presteert de laatste jaren uitstekend. Kunt u meer vertellen over uw strategie?

‘Ik kijk kritisch naar de prijs en probeer ondergewaardeerde vastgoedaandelen te vinden. Maar ik ben ook bereid een hogere prijs te betalen voor bedrijven met een ijzersterke marktpositie of uniek businessmodel. Ook bedrijven met blootstelling aan megatrends als de verstedelijking of digitalisering hebben een streepje voor.’

Kunt u wat stock picks noemen?

‘Een van mijn favorieten is Hembla, een verhuurder van appartementen in Zweden. Door de sterke regulering van de huurmarkt is er een groot tekort aan huurwoningen, met wachtlijsten van wel vijftien jaar. Hembla renoveert huurwoningen die vrijkomen en kan dan 45% hogere huren vragen. Door de woningen te verduurzamen worden bovendien de onderhoudskosten lager. Dat levert mooie rendementen op. De koers is dit jaar al met 25% gestegen. Andere voorbeelden zien we in de vastgoedmarkt voor datacentra. Na grote investeringen in de aanvangsfase genereren beheerders van datacentra jaarlijks stabiele, terugkerende inkomsten. Vastgoedbeleggers zijn daarnaar op zoek. Er is veel vraag naar IT-infrastructuur, vanwege de toename van het internetverkeer en mobiel dataverbruik. Aantrekkelijk geprijsde aandelen zijn dun gezaaid, maar nog altijd te vinden. Zo wordt het Japanse Keihanshin Building op 0,8 keer de boekwaarde nog steeds gewaardeerd als een kantorenfonds, terwijl het beschikt over een enorme pijplijn aan datacenters. Die beslaan over twee jaar 60% van de omzet. Een mooie koopkans.’

Uw fonds heeft een forse blootstelling aan digitalisering en e-commerce via datacenters en logistiek vastgoed. Dit zijn markten met lage toetredingsdrempels. Is het risico van overaanbod hier niet groot?

‘Zelfs de meest ervaren vastgoedbeleggers zagen distributiecentra en opslagruimtes tot voor kort nog als kolossen met vier muren en een dak er boven. Maar dat is al lang niet meer het geval. Het zijn hoogwaardige gebouwen die vrijwel volledig geautomatiseerd zijn. De panden worden veelal via ‘triple net lease’-contracten langjarig verhuurd, waarbij de huurders verantwoordelijk zijn voor de investeringen in automatisering en het onderhoud daarvan. Daardoor zijn de risico’s voor de eigenaren klein. Daarnaast willen banken alleen financieren als minstens 85% is voorverhuurd. Ook dat is een drempel voor nieuwe toetreders. Niettemin wordt er veel gebouwd en in sommige markten zal er uiteindelijk wel overaanbod ontstaan. In Zweden, waar ik beleg in Catena, zien de fundamentals er voorlopig erg goed uit door de sterke groei van e-commerce. Spelers met grondposities bij de steden zijn het beste gepositioneerd. Kavels op zulke locaties zijn schaars en kunnen makkelijk worden omgezet naar een woonbestemming.’

U belegt wereldwijd. Waar ziet u de beste huurgroeiperspectieven?

‘Dat zijn over het algemeen kantoren en woningen in aantrekkelijke steden. Die profiteren van de verstedelijking en hun aantrekkingskracht op jongeren. Winnaars zijn slimme steden als Amsterdam, die met informatietechnologie en het internet der dingen de bevolkingsgroei het hoofd bieden. Maar denk ook aan Stockholm, Boston en San Francisco. Op kortere termijn is de kantorenmarkt in Madrid en in de grote Duitse steden kansrijk. In Madrid liggen de huren nog duidelijk onder de niveaus van voor de kredietcrisis en ze kunnen de komende jaren nog fors stijgen. In Duitsland is er te weinig nieuwbouw, waardoor er een tekort is aan moderne kantoorgebouwen in steden als Berlijn en Frankfurt. Met de kantorenfondsen Aroundtown en CA Immo speel ik hierop in.’

De stad Berlijn wil de woninghuren voor vijf jaar bevriezen. Hoe kijkt u tegen de politieke risico’s in de Duitse woningmarkt aan?

‘Het is allereerst een heel domme maatregel, want het vergroot de problemen. Beleggers zullen niet langer bereid zijn om te investeren in huurwoningen, zodat de tekorten alleen maar oplopen. Uiteindelijk moet de overheid meer woningen bouwen om de stijging van de huurprijzen in toom te houden. Overigens gaan de maatregelen tegen de nationale wetgeving in en moeten ze in oktober nog goedgekeurd worden door de deelstaat Berlijn-Brandenburg. Vroeg of laat zullen de plannen sneuvelen. Mijn positie in Deutsche Wohnen hou ik ondertussen aan. De appartementen staan op de balans voor ruim €2000 per vierkante meter, terwijl nieuwbouw minstens €4500 per vierkante meter kost. Een enorme onderwaardering dus.’

Waar de logistieke sector floreert dankzij e-commerce, staan fysieke winkels sterk onder druk. Wie zijn de winnaars en verliezers in het retailvastgoed?

‘De spelers die het beste inspelen op de veranderende behoefte van consumenten hebben de beste papieren. Dat zijn gemakswinkels die snel bereikbaar zijn voor de dagelijkse boodschappen. En ook de megawinkelcentra van bijvoorbeeld Unibail-Rodamco met veel entertainment, waar mensen zonder moeite een dagje kunnen shoppen. Internetverkopen groeien nog steeds erg hard, maar zodra het online groeipotentieel is uitgeput, zullen steeds meer internetspelers ook naar de winkelstraten en winkelcentra trekken. Vooralsnog hebben veel fysieke winkels het echter lastig en ik ben dan ook al geruime tijd voorzichtig met beleggen in deze sector.’