Updates

Aandelen Internationaal

AB Inbev

Advies
houden
Aandelen Nederland

DSM

Advies
kopen
Aandelen Nederland

ABN Amro

Advies
houden
Aandelen Nederland

ING

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Aegon

Advies
verkopen
Aandelen Nederland

NN Group

Advies
kopen
Aandelen Nederland

ASR

Advies
kopen
Aandelen Internationaal

Siemens

Advies
kopen
Aandelen Nederland

AND

Advies
verkopen
Aandelen Nederland

AMG

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Accsys

Advies
kopen
Aandelen Nederland

Takeawaycom

Advies
houden
Advies Jeroen Boogaard, 16 mei 2017 09:46

Eurocommercial Properties blijft dividendparel

0 0 Leestijd ongeveer

Actueel advies

Kwalitatief sterk winkelvastgoed en een conservatieve balans stelt Eurocommercial Properties in staat het hoofd te bieden aan internetconcurrentie en een eventuele rentestijging. De actieve portefeuillestrategie leidt tot een versnelling van de dividendgroei. 

Vorig jaar vierde ECP zijn 25-jarig bestaan op de Amsterdamse beurs. Het jubileumjaar werd afgesloten met een recordwinst en leverde voor de aandeelhouders wederom een hoger dividend op. Het zeer ervaren management heeft reeds in een vroeg stadium gekozen voor een voorzichtige strategische koers, waarin het genereren van een betrouwbare inkomstenstroom voorop stond. Daardoor is ECP altijd vrij conservatief gefinancierd, met een betrekkelijk lage schuldgraad en grotendeels vaste rente. Dit gaat misschien ten koste van het rendement, maar verlaagt de risico’s en past bij het langlopende karakter van een vastgoedbelegging. Waar de portefeuille in de beginperiode nog verspreid was over diverse landen en sectoren, is al snel de focus komen te liggen op winkelcentra in Frankrijk, Italië en Zweden. Dit heeft de voorspelbaarheid van de huurinkomsten vergroot. Winkelcentra zijn immers veel minder gevoelig voor conjuncturele schommelingen dan kantoren door de link met de relatief stabiele consumentenbestedingen. Ook zijn ze langjarig verhuurd en is de kans op een overaanbod klein door planningsrestricties in de meeste Europese landen.

Eersteklas vastgoed
De vastgoedportefeuille is sinds de beursnotering toegenomen van circa €140 mln naar €3,6 mrd en bestaat momenteel uit 34 winkelcentra in Italië (43% van de totale marktwaarde), Frankrijk (36%) en Zweden (21%). Het gaat daarbij vooral om kleinere en middelgrote regionale en binnenstedelijke winkelcentra. Maar de portefeuille kent ook enkele zwaargewichten met een marktwaarde van circa €400 mln. Alle winkelcentra bieden onderdak aan minstens een grote supermarkt. Dit heeft ervoor gezorgd dat ECP tot dusver relatief weinig last heeft van de snelgroeiende concurrentie van internetshops.

Onlineverkoop maakt minder dan 3% uit van de totale voedingsmiddelenomzet van de supermarkten in de winkelcentra van ECP. Hoewel dit aandeel toeneemt, zijn er volgens het bedrijf nog maar weinig supermarkten die thuisbezorgen. Ook andere retailers zetten hun kaarten vooral op ‘click en collect’ diensten, ofwel bestellen op internet en ophalen in de winkel, in plaats van dure thuisbezorging. De winkelcentra zijn goed gelegen in en buiten de stadscentra van zowel grote steden als provincieplaatsen en richten zich daarmee op het gemak van de consument. Met restaurants, speelgelegenheden en andere faciliteiten wil ECP zijn bezoekers ook steeds meer een beleving bieden.

Uit de zeer beperkte leegstand, die met minder dan 1% al jaren tot de laagste in de sector behoort, blijkt dat de vraag naar winkelruimte vooralsnog niet afneemt. Vooraanstaande retailers als Primark en Zara willen in het huidige internettijdperk juist grotere winkels, zodat ze op één plek hun gehele assortiment kunnen aanbieden. Ook de relatief lage huisvestingskosten van gemiddeld 8,3% ten opzichte van de omzet (tegen bijvoorbeeld 14,7% bij Unibail-Rodamco) stelt ECP in staat om de bezettingsgraad op een hoog niveau te houden.

Winstpotentieel
Met een omzetdaling van 0,7% kijken de winkeliers terug op een zwak kwartaal, maar in maart (+3,8%) veerde de omzet weer op. Economische rugwind helpt de retailers. De autonome huurgroei is reeds aan het versnellen, naar 2,8% over de twaalf maanden tot en met maart. Dit is vooral te danken aan fors hogere huren bij nieuwe contracten, terwijl de indexatie alleen in Zweden positief was. Samen met de bijdrage van acquisities resulteerde dit in een stijging van de nettohuuropbrengsten van 5,6% tot €122 mln over de eerste negen maanden van het lopende boekjaar, dat op eind juni 2017 eindigt. Het directe beleggingsresultaat (nettowinst exclusief boekwinsten en ongerealiseerde waardeveranderingen) steeg met 4,7% naar €80,9 mln, ofwel €1,68 per aandeel (+3,7%).

Wij gaan ervan uit dat het dividend dit boekjaar in lijn met de winststijging toeneemt naar €2,12 per aandeel, ofwel een plus van 3,4%. Dat zou het tweede achtereenvolgende jaar van een duidelijk snellere dividendgroei zijn, na aan periode van stagnatie. De winstacceleratie is te danken aan lagere rentelasten en een actiever portefeuillebeleid, waaronder diverse aankopen en uitbreidingen. Het gemiddelde rentetarief van thans 2,8% kan nog verder omlaag. Daarnaast biedt de betrekkelijk lage schuldgraad van 41% ruimte voor nieuwe aankopen en heeft ECP een behoorlijke ontwikkelingspijplijn van €337,5 mln aan uitbreidingen en herontwikkeling van bestaande winkelcentra. Omdat de infrastructuur al aanwezig is, haalt het bedrijf hierop een relatief hoog rendement.

Ingedekt
Al met al ogen de winst- en dividendvooruitzichten goed, ofschoon de vastgoedprijzen niet veel meer zullen toenemen. Een rentestijging heeft voorlopig slechts een beperkt effect op de operationele resultaten omdat de onderneming zich daartegen indekt via renteswaps.
Wel kunnen de vastgoedwaarderingen onder druk komen te staan. Gezien het grote verschil van circa 340 basispunten tussen de tienjaarsrente in Frankrijk en Italië en de aanvangsrendementen op de winkelcentra in deze landen, is dat voorlopig echter niet aan de orde. De sterke balans kan eventuele afwaarderingen absorberen. Stapt Italië uit de eurozone, dan wordt het een ander verhaal maar de kans hierop is vrij klein.

Het aandeel biedt een dividendrendement van 5,7% en noteert tegen een kleine korting van circa 3% ten opzichte van de intrinsieke waarde. Daarmee is ECP gegeven het defensieve profiel niet te duur en blijft het koopadvies van kracht.

Goed beschermd tegen vijandige overnames
ECP is in staat om een beschermingswal op te werpen bij een ongewenste overname. Zo zijn de gewone aandelen gecertificeerd en zijn er honderd prioriteitsaandelen uitgegeven door een aparte stichting. Die heeft het recht om bestuurders te benoemen en maximaal 20% nieuwe aandelen uit te geven, waarbij de rechten van de bestaande aandeelhouders ingeperkt kunnen worden. 
Management al 20 jaar samen
Sinds de notering in 1991 is het dividend nog nooit verlaagd, waarmee ECP zich tot de selecte Europese groep van ‘dividend aristocraten’ mag rekenen. De mooie dividendhistorie kan niet los worden gezien van de kwaliteit van het bestuur. Sinds de oprichting in 1991 staat ECP onder leiding van Jeremy Lewis (71), waarmee de Brit de langst zittende topman is op het Damrak. Daarvoor was hij fondsbeheerder van ECP’s voorloper, het Schroders International Property Fund. Lewis heeft 2% van de aandelen in handen. Ook zijn financiële rechterhand CFO Evert Jan van Garderen (54) en de drie landenmanagers zijn al vanaf de beginjaren betrokken bij ECP.

 

Lees ook: BAM laat het nog afweten


Wilt u op de hoogte blijven van alle actuele adviezen voor dit aandeel? U kunt u als abonnee aanmelden voor de alerts. Vink onderaan dit artikel het fonds aan of ga voor het volledige overzicht naar de alertspagina op onze website


Alert

Selecteer de onderwerpen waarover u een Beleggers Belangen alert wilt ontvangen. Uw selectie wordt direct bewaard en kunt u op ieder moment zelf aanpassen.

Verder lezen?

Blijf dagelijks op de hoogte van het laatste beleggingsnieuws. Ontdek Beleggers Belangen nu vanaf €10,95 per maand. Bent u nieuw en wilt u eerst meer informatie? Klik dan hier! 

 Bekijk onze abonnementen hier!