Voor beleggers in het aandeel Wereldhave breekt er na een roerige periode weer een nieuwe groeifase aan. De winkelbelegger rekent vanaf 2023 op een jaarlijkse winst- en dividendgroei.
De in 1930 opgerichte vastgoedbeleggingsmaatschappij Wereldhave heeft een bewogen geschiedenis achter de rug. Lange tijd bestond de portefeuille uit een lappendeken van kantoren, winkels, winkelcentra en appartementen in de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk, Nederland en nog een aantal andere Europese landen.
Het gebrek aan strategische focus heeft het bedrijf lelijk opgebroken. Er moest in de loop der jaren flink worden afgeboekt op de waarde van het vastgoed.
Strategie Wereldhave
Vanaf 2012 is Wereldhave zich volledig gaan richten op winkelcentra in een select aantal thuismarkten. Anno 2023 heeft het 22 middelgrote winkelcentra met een gemiddelde omvang van 27.800 vierkante meter. Daarvan zijn er elf in Nederland gelegen en negen in België. De resterende twee winkelcentra in Frankrijk staan in de etalage, net als de overgebleven vier kantoren in België.
De resterende winkelcentra zijn gelegen in stedelijke gebieden met een verzorgingsgebied van minstens 100.000 mensen binnen tien autominuten. Wereldhave transformeert zijn winkelcentra tot zogeheten Full Service Centers, met meer ruimte voor supermarkten, verswinkels, horeca, sportscholen, zorgfuncties en appartementen. Zo wil het bedrijf de internetgevoeligheid van zijn winkelcentra verkleinen en de aanloop vergroten.
Twee derde van de huurders valt onder ‘Daily Life’, dat zijn supermarkten, drogisterijen en andere winkels voor dagelijkse benodigdheden. Mode- en schoenenwinkels, elektronicazaken en andere winkels voor niet-dagelijkse boodschappen vertegenwoordigen een derde van de huur. Deze retailers zijn het meest gevoelig voor internetconcurrentie en conjunctuurveranderingen.
Lagere leegstand
De ombouw naar toekomstbestendige, multifunctionele winkelcentra levert al concrete resultaten op. Na de herontwikkeling van Presikhaaf in Arnhem is de leegstand in dit winkelcentrum gedaald van 20% naar slechts 3% en sinds de aankoop in 2015 bedraagt het totaalrendement 9,6%. Wereldhave verwacht dat tegen 2025 15 van de 17 traditionele winkelcentra zijn omgevormd tot Full Service Centers. Dan zal minstens 20% van het vloeroppervlak in de winkelcentra in gebruik zijn door ‘mixed use’ in plaats van traditionele retail. Daarnaast ziet het bedrijf ruimte voor de ontwikkeling van 1.600 tot 2.100 woningen op tien locaties in Nederland en België, inspelend op de structurele woningtekorten in beide landen.
Waarom beleggen in het aandeel Wereldhave?
De aangescherpte focus en verlaging van de internetgevoeligheid komen het risicoprofiel ten goede. Het bedrijf gaat na alle desinvesteringen een nieuwe groeifase in, waarbij de winst en het dividend per aandeel vanaf 2023 jaarlijks met 4% tot 6% moeten toenemen. Het dividendbeleid is gericht op een pay-out ratio van 75-85% van het directe beleggingsresultaat. Het hoge dividendrendement en de geprognosticeerde winst- en dividendgroei vanaf 2023 maken het aandeel Wereldhave interessant voor beleggers op zoek naar inkomsten uit hun portefeuille.
Risico’s voor beleggen in Wereldhave
De balans van Wereldhave is na de desinvesteringen weer op orde en de financiering van de ombouw van de winkelcentra is daarom geen probleem. Het winkelvastgoed is al flink afgewaardeerd. Wanneer de vastgoedprijzen onverhoopt verder onder druk komen door een rentestijging dan zal de schuldgraad echter weer oplopen. Mogelijk moet Wereldhave dan het dividend verlagen of gedwongen vastgoed verkopen. Ook het toenemende marktaandeel van online shops vormt een bedreiging voor Wereldhave, hoewel het bedrijf hier goed op inspeelt door de afhankelijkheid van kwetsbare modewinkels te verlagen.
