Matthijs Storm, ceo Wereldhave: ‘Geografische uitbreiding heeft nu geen prioriteit’

De Nederlandse en Belgische winkelcentra van Wereldhave draaien uitstekend, met toenemende bezoekersaantallen, hogere winkelomzetten en lage leegstandcijfers. Dit komt ook door de betere huurdersmix, waarbij het accent nog meer is komen te liggen op winkels voor de dagelijkse behoeften van consumenten.

Het aandeel van traditionele modewinkels is veel kleiner dan een paar jaar geleden. Hierdoor zijn de winkelcentra beter bestand tegen e-commerce en recessies. Wij spraken met ceo Matthijs Storm over de huidige retailmarkt en de verdere strategische plannen van Wereldhave.

Vorig jaar ging er een aantal grote retailers failliet, waaronder elektronicaketen BCC, sportretailer Perry Sport en discounter Big Bazar. Verwacht u nog meer faillissementen?

‘Veel retailers hebben het lastig door stijgende loon- en energielasten. Ook moeten ze nog de coronaschulden bij de belastingdienst aflossen. Er zullen daarom nog meer winkelketens omvallen. Tegelijkertijd is er al geruime tijd een polarisatie gaande, die in de eerste maanden van dit jaar versterkt is doorgezet. De problemen doen zich vooral voor aan de onderkant van de markt. Aan de bovenkant van de markt zien we juist dat retailers uitbreiden, zoals de Duitse kledingketen New Yorker, de Deense discounter Normal en de Australische juweliersketen Lovisa.

Wij hebben vooralsnog weinig last gehad van faillissementen. BCC hadden wij niet als huurder en Perry Sport huurde slechts een winkel. Big Bazar had bij ons zes winkels, maar deze zijn inmiddels allemaal weer verhuurd aan andere partijen tegen een hogere totale huur. Wij waren overigens niet verrast door het faillissement van deze discounter en ook Blokker houden we nauwlettend in de gaten. Vooralsnog heeft Blokker geen betalingsachterstand, maar de problemen van deze retailer zijn bekend. De keten huurt zeven winkels in onze winkelcentra en we hebben al een paar partijen klaarstaan om de eventueel vrijkomende ruimte in te nemen.’

De huren zijn in de afgelopen twee jaar fors gestegen door de hoge indexatie. Moeten jullie voor sommige retailers de huren op een gegeven moment weer verlagen?

‘Daar is absoluut geen sprake van. Er zijn natuurlijk altijd uitzonderingen, maar over de volle breedte was het verschil tussen de nieuwe huren en oude huren in het eerste kwartaal positief. Vorig jaar hadden we in Nederland een kleine min van 3,2% maar dat zal de komende jaren naar verwachting 0% zijn. In België is de markt iets sterker en verwachten we een plus. Mede dankzij indexatie komen we per saldo dit jaar uit op een autonome huurgroei van circa 5%. In 2025 zal dat waarschijnlijk terugzakken naar 3-3,5%, om vervolgens weer richting de 2% te gaan. De dalende inflatie zal normaliter zorgen voor lagere rentes, waar wij aan de financieringskant van zullen profiteren.

Jullie mikten op een groei van de winst per aandeel met gemiddeld 4,5% per jaar in de periode 2023-2027. Waarom is deze verwachting niet meer herhaald bij de jaarcijfers?

‘Er is een aantal zaken veranderd. Door de afschaffing van het FBI-regime gaan wij in 2025 belasting betalen. Dit kost ons circa €0,10 per aandeel. Daarnaast hebben we te maken met een aanhoudend hoge rente. Als de rente op het niveau van vorig jaar blijft, dan komen de financieringslasten de komende jaren hoger uit dan wij voorspeld hadden. Zowel dit jaar als volgend jaar verwachten we een vrijwel gelijke winst per aandeel. Daarna is er weer groei mogelijk. De afschaffing van het FBI-regime dwingt ons om de groeifase van onze strategie te herzien.

We gaan wat kapitaal vrijmaken uit Nederland, bijvoorbeeld door winkelcentra in joint-ventures met financiële partijen onder te brengen. Maar ook de volledige verkoop van een aantal winkelcentra behoort tot de mogelijkheden. Overigens zullen we geen prijs onder de boekwaarde accepteren. De opbrengst willen we op langere termijn in een nieuw land in de eurozone aan het werk zetten. Doel is om ‘oversized convenience’ winkelcentra tegen gunstige prijzen aan te kopen en die vervolgens te transformeren naar Full Service Centers. Maar voorlopig heeft geografische expansie geen prioriteit en zullen we het vrijgekomen kapitaal eerder gebruiken om de schuldgraad nog wat te verlagen en om eventueel eigen aandelen in te kopen. Dat laatste is interessant gezien de enorme korting van de beurskoers ten opzichte van de intrinsieke waarde. Daarnaast is het logisch om allereerst in België te groeien of nog eens te proberen om Wereldhave Belgium volledig in handen te krijgen.’

Waarom duurt de verkoop van de twee resterende Franse winkelcentra zo lang?

‘In de afgelopen jaren is er nauwelijks afgeboekt op Franse winkelcentra in het algemeen, anders dan in veel andere Europese landen. Investeerders die weer kansen zien in de retailmarkt kijken daarom eerder naar landen als Nederland, Engeland, Spanje en Italië. De Franse transactiemarkt is volledig stilgevallen en transacties zullen pas toenemen wanneer de vastgoedprijzen wat omlaag gekomen zijn. Zoals al eerder aangegeven hebben wij niet de illusie dat we de laatste twee Franse winkelcentra tegen boekwaarde kunnen verkopen. Ik ben wel positief over de verwachte waardeontwikkeling in onze kernmarkten.’

Heeft het verlies van de FBI-status nog gevolgen voor het dividendbeleid?

‘Wij blijven streven naar een pay-out ratio van 75% tot 85% van het directe beleggingsresultaat. De huidige pay-out ratio ligt op circa 70%, wat ruimte biedt om het dividend volgend jaar op te voeren van €1,20 naar €1,25 per aandeel. Uiteindelijk is het aan de aandeelhouders om dergelijke voorstellen te accepteren. De komende jaren ligt een verdere verhoging met ruwweg €0,05 per jaar voor de hand. Gaan we eigen aandelen inkopen dan zullen de winst- en dividendgroei versnellen.’

WIE IS > Matthijs Storm 

• 2019 – ceo van Wereldhave
• 2011-2019 Hoofd vastgoedinvesteringen Van Lanschot Kempen
• 2007-2011 Portfolio Manager CBRE Clarion Securities
• 2006-2007 Hoofd research vastgoed Fortis Bank
• 2003-2006 Vastgoedanalist Kempen
• 1998-2002 Studie bedrijfseconomie, Universiteit Maastricht