Europees vastgoed | Profiteren van hoge kortingen

Vastgoed is hard geraakt door de felle rentestijging. In 2022 moest de Europese sector circa 38% inleveren. Vorig jaar ging de rente weer omlaag en dat leverde een mooi koersherstel op van ruim 17%. Ondanks het goede beurssentiment is de opgaande lijn dit jaar niet doorgezet.

Inclusief herbelegging van het dividend noteert de Stoxx 600 Real Estate-index vergeleken met begin januari tegen een kleine min, tegen een positief totaalrendement van circa 11% voor de pan-Europese aandelenindex.

Tienjaarsrente gestegen

De reden voor de underperformance is de weer opgelopen kapitaalmarktrente. Zo is de tienjaarsrente in Duitsland dit jaar met 50 basispunten gestegen naar 2,5%. Ook voor vastgoedbeleggers is de Duitse rente het ijkpunt.

Als compensatie voor de risico’s van een vastgoedbelegging moet het aanvangsrendement (huurinkomsten gedeeld door de vastgoedprijs) normaliter duidelijk boven de risicovrije rente liggen. Een hogere rente zet dus druk op de waarderingen van vastgoed.

Stabilisatie

Dankzij de hoge indexatie zijn de huren sterk gestegen en dat biedt tegenwicht. Toch zijn de prijzen gecorrigeerd in de afgelopen twee jaar. Inmiddels zijn er tekenen van stabilisatie en lijkt de correctie goeddeels achter de rug.

Met een dividendrendement van gemiddeld 4,5% en een korting op de intrinsieke waarde van 24% is de Europese sector aantrekkelijk gewaardeerd. De Europese Centrale Bank zal de beleidsrente in juni verlagen en waarschijnlijk volgen er de komende twaalf maanden nog meerdere renteverlagingen. Hierdoor kan er weer meer beleggingsgeld naar de vastgoedsector vloeien. Ik tip een vijftal Europese vastgoedaandelen.

Gecina

Gecina is het grootste beursgenoteerde vastgoedfonds in Frankrijk. De vastgoedportefeuille staat voor €17,1 mrd in de boeken, waarvan 79% kantoren en 21% appartementen en studentenhuisvesting. Het vastgoed is gelegen in de regio Parijs. Daarbij ligt het zwaartepunt van de kantorenportefeuille op centrale locaties, goed voor ruim 70% van de huurinkomsten. Gecina profiteert van de polarisatie in de kantorenmarkt, waar de voorkeur van beleggers en gebruikers vooral uitgaat naar eersteklas kantoren op centrumlocaties. Op deze plekken is het aanbod schaars, waardoor de huurprijzen in de lift zitten en de leegstand laag is. Zo bedraagt de leegstand in het centrum van Parijs 2% tot 4%, terwijl dat in het bekende zakendistrict La Défense 14,9% is.

Nieuwe huurcontracten

Vorig jaar versnelde de autonome huurstijging van 4,4% naar 6,1%, vooral dankzij de hoge indexatie van 4,7%. Bij de kantoren kwam de autonome groei uit op 6,5%. Gecina weet nieuwe huurcontracten tegen duidelijk hogere huren af te sluiten, wat de kwaliteit van de kantorenportefeuille onderstreept. Desalniettemin werd de vastgoedportefeuille vorig jaar met 10,6% afgewaardeerd, door een flinke min van 12% voor de kantoren en een bescheiden waardedaling van 4% van het residentiële vastgoed.

Vastgoedverkopen zorgden ervoor dat de balans sterk bleef, met een relatief lage loan-to-value (LTV) van 34%. Pas na een verdere prijsdaling van 40% wordt de maximale LTV van 60% in de bankconvenanten geraakt. De €4,1 mrd aan liquiditeiten op de balans dekt de aflossingsverplichtingen tot 2028. Daarnaast is de rente voor 92% van de uitstaande schulden vastgezet voor gemiddeld vijf jaar. Zodoende blijft het effect van de hogere rente op de balans en de cashflow beperkt.

• Investeerderspagina van de onderneming

Gecina verwacht dit jaar een direct beleggingsresultaat per aandeel van €6,35 tot €6,40, een stijging van 5,5-6,5%. Het cash dividend is al vier jaar stabiel op €5,30 per aandeel, maar analisten gaan uit van een lichte groei in de komende jaren. Gecina heeft een pijplijn aan nieuwe projecten en zal ook een goede vergelijkbare huurgroei kunnen laten zien. Het aandeel noteert tegen een disagio van 31% en biedt een aardig dividendrendement van 5,5%.

Vonovia

Woningbelegger Vonovia is weer in rustiger vaarwater terechtgekomen. Het management verwacht dat de woningprijzen dit jaar uitbodemen en dat verdere waardedalingen niet van dien aard zijn dat ze de balans in gevaar brengen. Vastgoedverkopen van €3 mrd zullen dit jaar de balans verder versterken. Vanaf 2025 verwacht Vonovia weer winstgroei, vooral gedreven door een autonome huurstijging van circa 4% per jaar.

Duitsland kampt met een nijpend huizentekort en dat zal door de gestegen bouwkosten en aangescherpte regulering naar verwachting alleen maar toenemen. Het is dan ook een kwestie van tijd eer de huizenprijzen weer gaan stijgen. Vanaf een verlaagd niveau kan het dividend de komende jaren een flinke sprong omhoog maken.

Voor 2024 ligt de marktraming op €1,16 per aandeel. Bij een dividendrendement van 4,1% en een disagio van 40% beschikt het aandeel Vonovia nog steeds over een duidelijk opwaarts potentieel.

• Investeerderspagina van de onderneming

Segro

Het Britse Segro behoort met bezittingen van meer dan £20 mrd tot de grootste spelers in de Europese logistieke vastgoedmarkt. De portefeuille is evenwichtig verdeeld tussen de Britse thuismarkt (55%) en continentaal Europa (45%). Op het vasteland van Europa is het bedrijf voornamelijk actief in Duitsland, Frankrijk, Italië en Polen, gevolgd door Spanje, Nederland en Tsjechië.

Twee derde van de portefeuille bestaat uit kleinere distributiecentra rond de steden, aangevuld door grotere magazijnen bij logistieke knooppunten. Met de breed gespreide portefeuille is Segro goed gepositioneerd om te profiteren van de sterke onderliggende vraag naar logistiek vastgoed. De grondbank biedt volop ontwikkelingspotentieel en de huurinkomsten zullen in de komende drie jaar met 50% toenemen.

Dankzij de recente aandelenemissie is de LTV gedaald van 34% naar 29%, waardoor de financiering van de expansieplannen geen probleem vormt. Segro gaat zich daarbij ook richten op de sterk groeiende markt voor datacenters en ziet een ontwikkelingspotentieel voor 24 grote datacenters met in totaal 1,2 gigawatt aan capaciteit. Daarmee zou het de grootste Europese belegger in datacenters worden.

• Investeerderspagina van de onderneming

Door afwaarderingen is de intrinsieke waarde vanaf de piek medio 2022 met 28% gedaald, maar Segro signaleert een stabilisatie van de vastgoedprijzen. Het aandeel Segro noteert nog ruim 3% onder intrinsiek. De korting zou door de sterke groeivooruitzichten best eens kunnen omslaan naar een premie.

Merlin Properties

Merlin Properties is het grootste vastgoedfonds op de Spaanse beurs. Circa 56% van de portefeuille van ruim €11 mrd is belegd in kantoren. Daarna volgen winkelcentra (18%), logistiek (17%) en diverse vastgoedobjecten. Het vastgoed is hoofdzakelijk gelegen op eersteklas locaties in Spanje en Portugal.

Ook Merlin zet in op expansie in de datacentermarkt. Het heeft al drie datacenters en de ontwikkelingspijplijn bestaat voor driekwart uit datacenters. Op middellange termijn zal deze categorie een belangrijke bijdrage leveren aan de huurinkomsten, met relatief lange huurcontracten en kredietwaardige huurders uit de technologiesector. Omdat de datacenters nog niet volledig operationeel zijn, zullen ze dit jaar een negatieve bijdrage leveren aan de winst.

De winst per aandeel daalt met ruim 3% naar €0,59, maar zal in 2025 naar verwachting toenemen naar €0,68. Merlin heeft met desinvesteringen zijn balans versterkt en staat er nu financieel sterk voor (LTV: 35%). De bezettingsgraad is in de voorbije jaren bovendien gestaag gestegen naar 96% en dit niveau denkt Merlin vast te kunnen houden.

Hoewel er nauwelijks is afgeboekt op het vastgoed, noteert het aandeel 29% onder de intrinsieke waarde. Dit reflecteert de zorgen in de markt over de toekomstige vraag naar kantoorruimte gezien de thuiswerktrend. Vooralsnog blijft de leegstand echter laag en weet Merlin de kantoorhuren te verhogen. De expansie in de datacentermarkt zal de waardering van het aandeel ten goede komen.

• Investeerderspagina van de onderneming

Mercialys

Vastgoedfonds Mercialys bezit 48 winkelcentra gelegen in relatief welvarende delen van Frankrijk, gelijk verdeeld over grote regionale en kleinere buurtwinkelcentra. Vorig jaar daalde de waarde van de portefeuille door de renteklim met 7% naar €2,9 mrd. Hoewel de LTV steeg van 35% naar 39% blijft de balans solide en ruimte bieden voor de financiering van de grote ontwikkelingspijplijn.

De huren zijn relatief laag en zodoende heeft Mercialys weinig leegstand. Het bedrijf komt voort uit de Casino Group en had te lijden onder de zwakke prestaties van deze retailer. De blootstelling is in de afgelopen jaren teruggebracht, maar de kwakkelende supermarktketen vertegenwoordigt nog steeds 17,4% van de huurinkomsten. Casino verkoopt echter zijn Franse hypermarkten, zodat het aandeel in de huren daalt naar 6,2%. Intermarché (5,2%), Auchan (4,1%) en Carrefour (2,0%) worden nieuwe grote huurders en dragen dus bij aan een betere risicospreiding.

• Investeerderspagina van de onderneming

Het hoge dividend is met een gangbare pay-out ratio van 85% houdbaar, want de operationele resultaten ontwikkelen zich goed en de kans op nieuwe stevige afboekingen is klein. De stevige korting van 29% op de intrinsieke waarde en het dividendrendement van 9,3% illustreren de aantrekkelijke waardering van Mercialys.