URW | Fors ondergewaardeerd en vanaf ’23 weer dividend

Vastgoedreus URW heeft onlangs zijn Westfield Santa Anita winkelcentrum in Californië verkocht voor $537,5 mln. De korting op de boekwaarde van 10,7% valt mee. Dit geeft wat meer vertrouwen in een succesvolle afronding van het desinvesteringsproces. URW wil zich voor eind 2023 uit de Amerikaanse markt terugtrekken en moet nog circa €12 mrd zien te verkopen, ofwel circa 22% van de totale vastgoedportefeuille. In Europa heeft het al voor €3,2 mrd verkocht, waarmee het doel van €4 mrd bijna is gehaald.

Tot een flinke reductie van de schuldgraad heeft dit echter nog niet geleid. De Loan-to-Value (LTV) daalde in het eerste halfjaar van 43,3 naar 42,0%. Dit ligt ruim boven het gemiddelde van 35% in de pan-Europese vastgoedsector. Toch staat URW niet met de rug tegen de muur.

De belangrijkste convenanten schrijven een LTV voor van minder dan 60% en een rentedekking van meer dan 1,5. Pas bij een waardedaling van 25% en een stijging van de financieringslasten van 200% kan URW de bankafspraken niet meer nakomen, zo berekenen analisten van UBS.

De kans op dit scenario is voorlopig erg klein. Bovendien heeft URW maar liefst €12 mrd aan cash beschikbaar en is herfinanciering voor drie jaar zeker gesteld. De rente op de schuld ligt voor vijf jaar vast. URW hoeft zijn Amerikaanse winkelcentra niet voor afbraakprijzen weg te doen. Moet er toch een flinke discount van 30% worden geïncasseerd, dan nog daalt de LTV naar slechts 33%.

Ik denk dat de verkoopopbrengst, net als bij de verkoop van het centrum in California (persbericht), zal meevallen. Ondertussen liggen de omzetten in de Amerikaanse winkelcentra weer op 110% in vergelijking met voor de corona-crisis. Ook in continentaal-Europa (104%) is dat het geval; alleen de twee winkelcentra in London (94%) blijven nog achter.

Advies voor aandeel URW op ‘kopen’

De leegstand loopt terug en de huurstijging versnelt door de hoge indexatie. URW verhoogde de winstraming voor heel het jaar van €8,20-8,40 naar minstens €8,90 per aandeel. Vanaf 2023 hervat het bedrijf de dividenduitkering, die na alle desinvesteringen op mogelijk €6 per aandeel kan uitkomen. Ook het disagio van 67% wijst op een forse onderwaardering. Het koopadvies voor het aandeel URW blijft daarom staan.

*Auteur heeft een positie in URW