Interview met ECP-ceo | ‘Een uitstekende inflatiehedge’

Winkelvastgoed is hard getroffen door de pandemie en zit op de beurs al langer in het verdomhoekje vanwege internetconcurrentie. Maar de lockdowns zijn voorbij en de winkelcentra van Eurocommercial Properties kennen nauwelijks leegstand. De winkelomzetten in de winkelcentra liggen zelfs alweer op de oude niveaus. Wel blijven de bezoekersaantallen nog duidelijk achter.

Zorgt corona voor een structureel lagere toeloop naar winkelcentra?  

‘In het eerste kwartaal bleef het aantal bezoekers steken op circa 80% van de niveaus pre-corona. Maar er zijn grote verschillen in bezoekersaantallen in de vier landen waar wij actief zijn. Zweden steekt er in positieve zin bovenuit. Het land is goed voor meer dan een kwart van de vastgoedportefeuille en daar zijn we erg blij mee. Hoewel de Zweedse overheid ook maatregelen nam tegen de verspreiding van het coronavirus, ging het land niet op slot en bleven onze winkelcentra open. Niet alleen de winkelomzetten, maar ook de bezoekersaantallen zijn ondertussen beter dan in 2019. Dat stemt ons optimistisch over een herstel van de passantenaantallen in onze andere markten. In België schurkt het al tegen 2019 aan. In Frankrijk en Italië zijn de coronamaatregelen later versoepeld en is het winkelend publiek nog niet helemaal terug.

Zo is in Italië de mondkapjesplicht voor binnenruimtes pas begin mei afgeschaft. Juist vanwege het verplicht dragen van een mondkapje was het bezoek van families aan onze Italiaanse winkelcentra in de voorbije maanden nog bescheiden. Dit zal wel weer aantrekken, ook omdat we veel geïnvesteerd hebben in speelvoorzieningen en crèches, waar ouders hun kinderen een paar uur kunnen onderbrengen en zo rustig boodschappen kunnen doen. Daarnaast zijn evenementen die de winkelcentra geregeld in de weekenden organiseerden weggevallen. Maar we hebben goede hoop dat het aantal bezoekers ook in Italië en Frankrijk uiteindelijk weer volledig zal herstellen.’

Online-winkelen raakt vooral het modesegment. Is dit reden om de huurdersmix te wijzigen?

‘Al onze winkelcentra hebben een grote super- of hypermarkt. Vooral de twintig middelgrote, lokale winkelcentra in onze portefeuille richten zich op de dagelijkse en wekelijkse boodschappen. Die zijn goed voor 55% van de portefeuillewaarde en relatief ongevoelig voor internetconcurrentie. Voor onze vijf grote regionale winkelcentra ligt dat anders. Mensen komen hier niet heen voor een Auchan of Leclerc maar voor het brede aanbod aan winkels voor niet-dagelijkse boodschappen. Modeketens als H&M, Zara en Primark zijn hier belangrijke publiekstrekkers. Op basis van de huurinkomsten eind 2021 omvat 40,5% van onze portefeuille kleding- en schoenenwinkels. Doel is niet om deze blootstelling structureel te verlagen.

We zien bij nieuwe huurcontracten weliswaar een beweging weg van mode, maar dit zijn kleine stappen en uiteindelijk stemmen we het winkelaanbod af op de behoeften van consumenten in het verzorgingsgebied. Er zijn genoeg winkeliers in de modebranche die het heel goed doen met een succesvolle omnichannel-strategie en die juist in de fysieke winkels hun marge maken.’

De inflatie is sterk gestegen. Kunnen jullie dit volledig doorberekenen in de huurprijzen?

‘De indexatie vindt altijd plaats in januari op basis van de inflatiecijfers het jaar daarvoor. Voor dit jaar ligt de indexatie op gemiddeld 3,6%, het hoogste niveau in ons dertigjarige bestaan.  De vraag is hoe hoog de indexatie in 2023 uitvalt, want de inflatie is de laatste tijd wel erg hard opgelopen naar 7% tot 8%. Of dit volledig doorberekend kan worden, hangt mede af van de omzetten van de winkeliers, want we willen de huisvestingskosten betaalbaar houden. De huisvestingskosten waren voor de pandemie ongeveer 9% van de winkelomzet en dat percentage lag in de tweede helft van 2021 op 10%. Daarmee zijn de huren in onze winkelcentra nog steeds goed betaalbaar. De indexatie voor 2023 zal daarom ongetwijfeld nog een stuk hoger uitpakken.

Dat is voor ons uiteraard positief, temeer daar 82% van onze rentelasten gefixeerd is voor bijna zes jaar en dus voorlopig niet zal stijgen. Normaliter kan het direct beleggingsresultaat daarom met de huren meestijgen. Wij zijn voor onze aandeelhouders een inflatiehedge, omdat de indexatie gerelateerd is aan de consumentenprijzen. Anders dan bij huurwoningen is er geen maximale huurverhoging. Wellicht dat de overheid in een van onze landen alsnog ingrijpt en ook in de retail de indexatie aan banden legt, maar vooralsnog hebben wij daar geen last van.’

Is er na de dividendverlaging weer zicht op een groeiende dividendstroom?  

‘Uiteindelijk willen we weer terug naar een stabiel en – bescheiden – groeiend dividend, want beleggers zitten vooral in Eurocommercial Properties vanwege het dividend. Met een cash-dividend van €1,50 per aandeel over 2021 ligt de pay-out-ratio op 69%. We zijn bewust nog voorzichtig, zodat we vanaf het huidige dividend weer groei kunnen realiseren. Ons nieuwe dividendbeleid behelst een pay-out-ratio in een brede bandbreedte van 65-85%, waarbij 75% nadrukkelijk de doelstelling is. Dat levert voldoende financiële ruimte op om te blijven investeren in de winkelcentra.

Overigens staat de kwaliteit van onze portefeuille buiten kijf, gezien de zeer lage leegstand en geringe afwaardering tijdens de gehele coronacrisis van circa 4%. Dit jaar verwacht ik lichte waardestijgingen, ondanks de gestegen kapitaalmarktrente. De hoge indexatie biedt aan de cashflowkant namelijk tegenwicht aan mogelijk iets stijgende aanvangsrendementen.’