Nieuwe koopkansen in de Amerikaanse vastgoedsector

Na de uitbraak van corona kwamen de koersen in de Amerikaanse vastgoedsector flink onder druk te staan. Iedere crisis biedt echter kansen voor beleggers en dat bleek ook nu het geval. Want na het einde van de lockdowns zijn de bedrijfswinsten en aandelenkoersen weer snel opgeveerd. Tijdens het hoogtepunt van de pandemie gaf ik kooptips voor acht Amerikaanse vastgoedaandelen. Twee jaar later staan alle tips op een riant rendement.

Op basis van de slotkoersen van 6 mei 2020 en 4 mei 2022 is het achttal met gemiddeld 54,5% in koers gestegen. Daar komen de relatief hoge dividenduitkeringen nog bovenop. De tips deden het daarmee een stuk beter dan de brede Amerikaanse vastgoedsector. Zo leverde de FTSE Nareit Equity REITS Index in deze periode een koersrendement op van 45%. Ik blik terug op de oude tips en geef een tweetal nieuwe koopadviezen.

Bekijk ook ons dossier: Beleggen in vastgoed(aandelen)

Store Capital (STOR)

Sinds de kooptip is de koers van Store Capital met 50% gestegen. De onderneming verhuurt vastgoedobjecten aan één huurder via ‘net-lease’ huurcontracten, waarbij de huurder ook de onderhoudskosten, belastingen en verzekeringen voor zijn rekening neemt. Na de klappen tijdens de coronacrisis is de winst van het bedrijf weer snel hersteld. Vorig jaar steeg het direct beleggingsresultaat per aandeel met 12%. Voor dit jaar is de winstverwachting onlangs iets opgetrokken naar €2,20-2,23 per aandeel, een groei van minstens 7%. De onderneming is weer volop aan het acquireren en dat leidt tot een sterke portefeuillegroei (inmiddels ruim $11 mrd) en nog betere risicospreiding. Met een retail-aandeel in de huurinkomsten van 16% is de e-commercegevoeligheid beperkt. Dienstverlenende bedrijven, zoals restaurants, sportclubs, bioscopen en onderwijsinstellingen vertegenwoordigen twee derde van de huur. Het dividend is opgetrokken met 6,9% en kan dankzij de lage pay-out van 74% meestijgen met de winst. Bij een k/w van 12,2 en een dividendrendement van 5,9% blijft Store Capital koopwaardig.

Essential Properties (EPRT)

Ook voor Essential Properties is het weer business as usual. De brede spreiding van de portefeuille en langjarige huurcontracten met een gemiddelde looptijd van veertien jaar zorgden ervoor dat de invloed van de pandemie op de resultaten beperkt bleef. Het bedrijf opereert in hetzelfde ‘net-lease’ segment als Store Capital maar is met een portefeuille van $3,5 mrd wel een stuk kleiner. Dienstverlenende bedrijven vertegenwoordigen ruim 80% van de huur en daarom is de e-commercegevoeligheid zeer gering. De winst per aandeel stijgt dit jaar met circa 11%, na een groei van 21% in 2021. Hoewel de koers sinds de tip met 88% is gestegen blijft het aandeel bij een dividendrendement van 4,7% en een k/w van 15,1 aantrekkelijk gewaardeerd.

Realty Income (O)

Het fraaie track record van Realty Income toont aan dat de ‘net-lease’ vastgoedmarkt aantrekkelijke rendementen voor de aandeelhouders kan genereren. De onderneming is een consolidator in deze gefragmenteerde markt en groeit daardoor snel. Sinds de beursgang in 1994 is het dividend nog elk jaar verhoogd, met gemiddeld 4,4% per jaar. De pandemie bracht daar geen verandering in. Vorig jaar werd het dividend met slechts 1,4% opgevoerd, maar de dividendgroei zal bij een relatief bescheiden pay-out ratio van 78,9% dit jaar weer aanmerkelijk versnellen.

Eind 2021 werd concurrent VEREIT overgenomen en mede daardoor zal de winst per aandeel dit jaar met circa 10% stijgen. De kantoren zijn via een spin-off afgestoten aan de aandeelhouders. Dit komt dus bovenop de koersstijging van 35% die kooptip heeft opgeleverd. Het aandeel blijft met een dividendrendement van 4,5% koopwaardig. Realty Income maakt deel uit van de Hoogdividendportefeuille van Beleggers Belangen.

Crown Castle International (CCI)

Met een koersrendement van 19% is het getipte Crown Castle International duidelijk achtergebleven bij de sector. Het aandeel werd dan ook minder hard geraakt door de pandemie vanwege de defensieve aard van de activiteiten. De onderneming exploiteert communicatie-infrastructuur en profiteert van de toenemende investeringen in het 5G-netwerk door telecombedrijven. Vorig jaar steeg de winst per aandeel met 14% en dit jaar voorziet het bedrijf een verdere toename met circa 6%. Het huidige dividendrendement van 3,3% en de voor de lange termijn ten doel gestelde dividendgroei van 7-8% per jaar bieden nog altijd uitzicht op een fraai totaalrendement.

First Industrial (FR)

Logistiek-vastgoedfonds First Industrial is de coronacrisis ongeschonden doorgekomen en blijft mede dankzij ontwikkelingsprojecten op expansiekoers. Zowel in 2021 als in 2022 stijgt de winst per aandeel met circa 9%. Bij een lage pay-out ratio van 69% houdt het dividend minstens gelijke tred met de winstgroei. De tip leverde een rendement op van 57%. Dit jaar staat het aandeel flink onder druk door recessieangst. Hoewel de vooruitzichten voor de logistieke vastgoedmarkt mede door e-commerce sterk blijven, breng ik het koopadvies bij een vrij mager dividendrendement van 2% terug naar ‘houden’.

Coresite Realty (COR)

Datacenter-exploitant Coresite werd eind vorig jaar overgenomen door American Tower Company (AMT) voor $170 per aandeel, waarmee het bedrijf werd gewaardeerd op $10,1 mrd. Dat bracht het koersrendement voor de kooptip op 39%. Het is afwachten of de expansie in de datacentermarkt voor American Tower goed uitpakt. In de telecominfra sector gaat mijn voorkeur uit naar Crown Castle.

Welltower (WELL)

Het aandeel Welltower was op het hoogtepunt van de coronacrisis gehalveerd en dat bleek een goed instapmoment: de koers is na de tip verdubbeld. De uitbater van seniorenwoningen en ander zorgvastgoed is hard geraakt door de pandemie: de winst per aandeel en het dividend zijn met respectievelijk 23 en 30% gedaald sinds 2019. Maar inmiddels is het herstel ingezet en zit de bezettingsgraad weer in de lift. De winst kan dit jaar licht toenemen, bij een gelijkblijvend dividend. Beleggers zijn ruimschoots vooruitgelopen op het verwachte winstherstel en ik breng het koopadvies daarom terug haar ‘houden’.

Stag Industrial (STAG)

Voor logistiek-vastgoedbelegger Stag viel de impact van corona op de resultaten mee. Dat is ook terug te zien aan de fraaie koersstijging van 49% sinds het koopadvies. Het bedrijf blijft flink acquireren en ziet concrete marktkansen om de portefeuille de komende jaren met $4,1 mrd uit te breiden, tegen de huidige omvang van $5,7 mrd. Bovendien verwacht Stag een versnelling van de autonome huurgroei. Groeiende internetverkopen en reshoring (terughalen productie naar VS) spelen de onderneming in de kaart. Ik verwacht een versnelling van de dividendgroei de komende jaren en hou bij een yield van 4,2% vast aan het koopadvies.

Netstreit (NTST)

Nieuwkomer in de net-lease Amerikaanse vastgoedmarkt is Netstreit. Het bedrijf ging medio 2020 op een ongelukkig moment naar de beurs, maar heeft tijdens de coronacrisis zijn defensieve kracht bewezen. Het huurdersbestand bestaat uit financieel sterke partijen in e-commerce-ongevoelige retailsegmenten, zoals doe-het-zelf-zaken, discounters, apotheken en supermarkten. De portefeuille is volledig bezet en langjarig verhuurd. Met de opbrengst van de beursgang zijn nieuwe aankopen gedaan. De portefeuille is toegenomen naar $1,2 mrd, tegen nog slechts $247 mln in 2010. Daarbij is het aandeel van de top-10 huurders gedaald van 62 naar 53%. De voortvarende expansie zorgt snel voor een betere risicospreiding. Met een dividendrendement van 4% en een k/w van 18 is deze snelle groeier niet te duur en koopwaardig.

Kimco Realty (KIM)

De vastgoedportefeuille van Kimco bestaat uit 537 retailparken in grote welvarende steden aan de Amerikaanse oost- en westkust. Huurders zijn vooral supermarkten en andere winkels voor dagelijkse boodschappen. Ondanks het defensieve profiel is het bedrijf hard geraakt door de coronacrisis. De bezettingsgraad zakte van 96,4% eind 2019 naar een dieptepunt van 93,5% in het eerste kwartaal van 2021. De winst stond flink onder druk en het dividend werd met 39% verlaagd. In de loop van vorig jaar is het herstel echter ingezet. De bezettingsgraad ligt inmiddels weer op 94,7% en klimt langzaam omhoog. Doel is een operationele winstgroei van 3-5% per jaar tot 2025 en een jaarlijkse autonome huurstijging van minstens 2,5%. Kimco wil circa 75% van de winst uitkeren, tegen circa 50% nu. Dat belooft de komende jaren een forse dividendgroei. Kimco zal profiteren van het verwachte herstel in de Amerikaanse retailsector en is koopwaardig.

*De auteur heeft een positie in Realty Income en Store Capital