Stefaan Gielens, Aedifica: ‘Beleggers waarderen onze voorspelbare inkomstenstroom’

De afgelopen jaren nam Aedifica aan de lopende band zorgvastgoedportefeuilles en sectorgenoten over. Inmiddels is het bedrijf actief in België, Nederland, Duitsland, het Verenigd Koninkrijk, Finland en Zweden. De portefeuille heeft de grens van €3 mrd al gepasseerd  en de honger is nog lang niet gestild. Uitbreiding naar andere Scandinavische landen en wellicht ook Spanje wordt overwogen, naast verdere groei in de bestaande markten.

Vanwaar deze agressieve expansie?

‘Het is absoluut niet de ambitie van Aedifica om de grootste te zijn, maar schaal is wel degelijk belangrijk in onze markt. We hebben er heel bewust voor gekozen om enkel nog te investeren in zorgvastgoed, vooral seniorenwoningen en verpleeghuizen. Door de vergrijzing zien we hier een mooi langetermijnperspectief. Omdat publieke middelen schaars zijn, is er behoefte aan investeringen door private partijen zoals Aedifica. Ook is er een consolidatie gaande onder zorgaanbieders in Europa. Dat zijn onze huurders. Zo zien we dat de Franse zorgorganisatie Korian kleine partijen in Nederland aan het overnemen is. De grote zorgketens stoten geregeld hun vastgoed af via sale-and-leaseback-transacties, wat ons weer groeikansen biedt. Voorts stelt schaalgrootte ons in staat om de risico’s te diversifiëren. Je moet dan denken aan specifieke landenrisico’s. Zorgverlening aan ouderen in Europa wordt immers grotendeels gefinancierd door overheden, zodat bezuinigingen of veranderingen in de regelgeving een negatief effect kunnen hebben op de exploitatie van zorgvastgoed. De consolidatie onder zorgaanbieders leidt bovendien tot concentratierisico’s. Met geografische spreiding voorkomen we dat we een te grote blootstelling krijgen aan één huurder. Korian is nu goed voor circa 14% van de totale huurinkomsten en daar zijn wij absoluut comfortabel mee.’

In de Verenigde Staten is er al langer een consolidatie aan de gang op de markt voor zorgvastgoed. Verwacht u deze ontwikkeling ook in Europa?

‘In de Amerikaanse vastgoedbeleggingsmarkt is zorgvastgoed een assetcategorie op zichzelf geworden, naast de bekende vastgoedsegmenten als kantoren, winkels, logistiek en woningen. Op de Amerikaanse zorgmarkt delen drie reuzen de lakens uit. Welltower en Ventas zijn inmiddels doorgestoten tot de tien grootste Amerikaanse beursgenoteerde vastgoedfondsen. Met een marktkapitalisatie van bijna $19 mrd valt Healthpeak Properties daar nog net buiten. In Europa staat de zorgvastgoedmarkt nog in de kinderschoenen en zijn we nog maar aan het begin van een sterke groeifase. Ik verwacht dat ook in Europa zorgvastgoedspelers uiteindelijk hun krachten zullen bundelen. Aedifica wil liever een consolidator zijn dan een overnamedoelwit. Daarom willen we snel een positie opbouwen.’

In de voorbije dertien jaar is de omvang van de portefeuille met gemiddeld 26% per jaar toegenomen. Mogen we een voortzetting van dit groeitempo verwachten?

‘We hebben nu een portefeuille van ruim €3 mrd. Daarmee zijn we in feite al de absolute marktleider in Europa. Hier zijn we een van de weinige spelers in zorgvastgoed die deze schaal hebben. Maar vergeleken met de VS zijn we nog een dreumes. Ons streven is verdere groei, zonder daar een concrete doelstelling aan te verbinden. In het Verenigd Koninkrijk zijn we eind 2018 met een grote overname van €500 mln in de markt gestapt en onlangs kochten we de Finse sectorgenoot Hoivatilat voor €630 mln. Daarmee maken we in korte tijd enorme stappen. Maar dit soort grote deals kunnen we niet elk jaar doen. Er zijn nog wel een paar grote spelers in Europa, maar die zijn niet altijd te koop en soms zijn ze te duur. In elk land waarin we actief zijn zullen we sowieso autonoom blijven groeien, via aankopen en eigen projectontwikkeling. Dan praat je over een paar honderd miljoen euro per jaar. Hoivatilat is een echte ontwikkelaar van zorgvastgoed en heeft een pijplijn van een kleine €200 mln.’

Er gaat nog wel eens een zorgaanbieder failliet, in Nederland maar recent bijvoorbeeld ook in het Verenigd Koninkrijk. Hoe gaan jullie hiermee om?

‘Wij kijken zeer kritisch naar de cashflow die exploitanten in een zorggebouw kunnen genereren. Die moet de huursom over een lange periode ruimschoots dekken. Voor ons komt de kredietwaardigheid van de huurder op de tweede plaats. Als de huurder onverhoopt in gebreke blijft, dan vinden we namelijk bijna altijd heel snel een andere partij. In onze Britse portefeuille hebben we acht verpleeghuizen die verhuurd zijn aan Four Seasons, een grote zorgaanbieder die op omvallen staat. Dat wisten we al voordat we deze overname deden en we hebben een kandidaat klaarstaan om de exploitatie over te nemen. Wat dat betreft is zorgvastgoed bijzonder veerkrachtig, terwijl een winkelpand in de huidige markt zomaar een paar jaar leeg kan staan.’

De premie ten opzichte van de intrinsieke waarde is in de voorbije vijf jaar gestegen van 50% naar 125%. Hoe kijkt u tegen de waardering van het aandeel aan?

‘Ik denk dat onze aandeelhouders inzien dat onze vastgoedportefeuille meer waard is dan uit de boeken blijkt. De gemiddelde resterende looptijd van onze huurcontracten is 20 jaar. In de huidige lagerenteomgeving weten beleggers deze voorspelbare inkomstenstroom zeer te waarderen. Verder hebben beleggers natuurlijk gezien hoe de zorgvastgoedmarkt zich in de Verenigde Staten heeft ontwikkeld. Het groeipotentieel vertaalt zich ook in de hoge premie.’