Wat vindt u van het Huurwoningen Nederland Fonds?

Sinds eind november staat de derde emissie van het Huurwoningen Nederland Fonds open. Met de opbrengst worden nieuwe woningen aangekocht in Gouda, Veenendaal, Eindhoven, Uden, Andijk en Lelystad.

Naar verwachting zal de vastgoedportefeuille halverwege dit jaar uit meer dan 150 verhuurde woningen bestaan, waarmee sprake is van een goede risicospreiding. Het gaat vooral om relatief jonge, grondgebonden te liberaliseren huurwoningen, naast woningen in de vrije sector. Dat is een aantrekkelijk segment. De meeste woningen zijn gelegen in Brabant, Gelderland en Flevoland. Met circa een kwart van de woningen is blootstelling aan de Randstad echter beperkt, waardoor de waardegroei kan achterblijven.

Uitponden 

De leegstandrisico’s zijn laag en de schuldgraad van maximaal 60% is acceptabel. Opvallend is het hoge dividend van 7% op basis van een beoogde stabiele handelskoers van €5000. Dit wordt niet gedekt door het exploitatieresultaat, zodat de uitkeringen in eerste instantie direct ten laste gaan van de liquiditeiten en intrinsieke waarde. Vanaf 2019 wordt het dividend deels gefinancierd uit het uitponden van de woningen. Het uitpondscenario van 25% op jaarbasis lijkt ons echter erg optimistisch. Bij andere woningfondsen ligt de mutatiegraad gemiddeld rond de 10% per jaar. Dat kan betekenen dat het dividend niet houdbaar is.

Hetzelfde geldt voor de terugkoopfaciliteit voor beleggers na vijf jaar. Deze bestaat ook voor een deel uit de verkoopopbrengst van woningen. De vooruitzichten voor de Nederlandse huurwoningmarkt zijn echter aantrekkelijk, en de mogelijkheden om hierin te investeren schaars. Een kleine positie voor beleggers met een horizon van meer dan vijf jaar is verantwoord.