Toenemende krapte Europese vastgoedmarkt

Wall Street geeft de Europese beurzen al langer het nakijken en dat geldt ook voor de vastgoedsector. Terwijl Amerikaanse vastgoedaandelen over de afgelopen vijf jaar gemiddeld 11,3% per jaar konden bijschrijven, verloor de Europese sector gemiddeld 0,38% per jaar. Maar de Europese vastgoedsector begint aan een hoopgevend nieuw hoofdstuk, stellen analisten van vermogensbeheerder DWS. De sector profiteert namelijk van een historisch laag aanbod, tekort aan bouwgrond en strikte ruimtelijke-ordeningsregels. Hierdoor ligt de leegstand op slechts 5,5%, tegenover circa 11,5% in de Verenigde Staten.

En de krapte neemt waarschijnlijk verder toe, want volgens DWS zullen de nieuwbouwvolumes in de komende vijf jaar met 25-30% teruglopen. De winstmarges van projectontwikkeling staan onder druk doordat de nieuwbouwprijzen met ruwweg 20% zijn gedaald, terwijl de bouwkosten juist met meer dan 20% zijn gestegen sinds 2021. DWS verwacht dat de leegstand in de komende vijf jaar met nog eens 70-100 basispunten zal dalen.

Ondanks de vrij zwakke economische vooruitzichten in Europa biedt de toenemende schaarste op de vastgoedmarkten ruimte voor een goede huurontwikkeling. Wel blijft de locatie doorslaggevend. DWS ziet een groeiende kloof tussen locaties van eersteklas en secondair vastgoed. Het verschil tussen de winnaars en verliezers wordt daarom groter. De vermogensbeheerder ziet vooral kansen voor kwalitatief sterk vastgoed in de grote steden.

Bekijk ook het dossier Vastgoedaandelen | In vijf stappen naar een betere belegging

NSI en Vastned

Terwijl Europa op nationaal niveau wordt geconfronteerd met trage groeivooruitzichten, zijn de economische en demografische vooruitzichten in de belangrijkste Europese steden veel gunstiger. Deze stedelijke centra floreren dankzij de aanhoudende verstedelijking en de aanwezigheid van snelgroeiende, hoogproductieve bedrijven die een jonge, dynamische bevolking aanspreken, aldus DWS. De toegangspoorten van Europa, zoals Londen, Berlijn en Amsterdam, zijn in opkomst als topbestemmingen voor jonge professionals, hoogproductieve bedrijven en snelgroeiende bedrijven. Waar de beroepsbevolking in Europa de komende tien jaar als geheel met 3% daalt, wordt in deze stedelijke centra een groei van 8% verwacht.

In Europa is de inflatie inmiddels onder controle en de Europese Centrale Bank heeft sinds de piek van 4% in 2023 de beleidsrente al met 150 basispunten verlaagd. Beleggers verwachten nog meer renteverlagingen gezien de matige economische groei. Een dalende rente kan zich vertalen in lagere aanvangsrendementen en dus hogere vastgoedprijzen.

DWS ziet op sectorniveau vooral kansen voor huurwoningen en zorgvastgoed zoals seniorenwoningen en life science. Het Belgische zorgfonds Cofinimmo en de Duitse woningfondsen LEG en Vonovia zouden deze allocatie kunnen invullen. Maar ik zie ook goede beleggingsmogelijkheden in het winkelfonds Vastned en kantorenfonds NSI. Beide richten zich al langer op de grote Europese steden en hebben een kwalitatief sterke portefeuille. NSI is vooral actief in Amsterdam, een stad die volgens DWS opvalt als vestigingsplaats voor innovatieve bedrijven. Ook heeft NSI life science-gebouwen in Leiden. Vastgoedbedrijven als NSI zullen profiteren van een toenemende prijskracht en kunnen hun aandeelhouders goede rendementen bezorgen.