Tipterugblik: vastgoedfonds Xior Student Housing

Xior Student Housing heeft een uitstekend jaar achter de rug. De Belgische aanbieder van studentenkamers zag het nettohuurresultaat in 2019 op jaarbasis met 49% stijgen tot €44,9 mln. De winst per aandeel nam over dezelfde periode toe met 10% tot €1,60 en Xior heeft een dividend voorgesteld van €1,30 per aandeel, een stijging van 4% ten opzichte van 2018. Voor 2020 voorziet Xior een groei van de winst per aandeel van minstens 6% tot €1,70 en een dividend van €1,36 per aandeel.

Financiële ruimte

De doelstelling is om de portefeuille in de komende jaren te laten groeien tot €2 mrd in 2022. De schuldratio van Xior ligt momenteel op 45,67%, wettelijk gezien mag het bedrijf tot 65% en in de bankconvenanten is vastgesteld dat de ratio tot maximaal 60% mag oplopen. Er is dus nog voldoende ruimte om nieuw vastgoed aan te kopen.

Naast België en Nederland is Xior sinds een jaar ook actief in Spanje en Portugal. Topman Christian Teunissen ziet vooral in de laatstgenoemde markten groeimogelijkheden, onder meer door een enorm tekort aan professionele studentenhuisvesting. Teunissen wil eerst in Spanje en Portugal de marktpositie verder versterken alvorens te denken aan het betreden van nieuwe markten.

In de watten leggen

Een van de bedreigingen die ik zie is dat studenten steeds vaker de aangeboden kamers te duur vinden. Door de afschaffing van de basisbeurs blijven Nederlandse studenten bijvoorbeeld vaker thuis wonen.

Ik woon nu in een studentenstudio van Xior. 990 euro voor 30m2. Ik kan het betalen omdat ik er samenwoon met mijn vriend, maar je hebt gelijk: studenten kunnen dit niet betalen. Vandaar dat er nu dus vele leeg staan pic.twitter.com/g6si8YijSs

— Niki (@sesamcake) February 18, 2020

Xior richt zich op het hogere segment, waar studenten extra diensten krijgen. In Spanje ziet Xior zich genoodzaakt om studenten meer in de watten te leggen. Zo biedt de verhuurder studenten een gratis luxe ontbijt aan, vooral moeders over de streep te trekken die bang zijn dat hun kinderen niet goed eten. Afgewacht moet worden of studenten bereid blijven om aan de stijgende huren te voldoen.

Winst nemen

De markt waarin Xior opereert is nog altijd aantrekkelijk. Er is een toenemend tekort aan woonruimte voor studenten. Tegelijkertijd worden de studentenwoningen steeds duurder, wat een risico kan vormen voor de bezettingsgraad van Xior’s vastgoed.

Ten opzichte van een jaar geleden staat de aandelenkoers van Xior ruim 56% hoger en behoort het aandeel tot de grootste stijgers in de tiplijst. Beleggers die destijds zijn ingestapt raad ik aan om (deels) winst te nemen. Op langere termijn zie ik nog voldoende potentieel voor Xior dankzij het huisvestingstekort, maar afgewacht moet worden of de expansie in Spanje en Portugal zich voldoende uitbetaalt. Ik verlaag het advies daarom van ‘kopen’ naar ‘houden’.

Slotkoers 1 maart: €40,23

Slotkoers 21 februari: €56,50