Bernd Stahli (NSI): ‘De fase van herstructurering ligt achter ons’

NSI heeft de afgelopen jaren massaal vastgoed in provinciesteden de deur uitgedaan en kantoren van hoge kwaliteit in de grote steden aangekocht. Dankzij de asset-rotatie is de kwaliteit van de vastgoedportefeuille enorm verbeterd. Dit komt tot uiting in een snelle daling van de leegstand en positieve herwaarderingen. Ceo Bernd Stahli bespreekt met ons de vooruitzichten en strategie.

Zijn jullie tevreden over de huidige kwaliteit van de portefeuille of moeten er nog meer slagen worden gemaakt?

‘Vier jaar geleden hadden we nog 165 kantoor-en winkelpanden in 71 steden, met een gemiddelde waarde van ongeveer €7 mln. We besloten toen om in te zetten op een meer geconcentreerde portefeuille van grotere kantoren op locaties waar wij economische groei verwachten. Sindsdien hebben we enorme vooruitgang geboekt. Zo richten we ons nu uitsluitend op zeven steden: Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag, Eindhoven, Den Bosch en Leiden. Nu de asset-rotatie is afgerond, is de waarde van de portefeuille nog steeds €1,3 mrd, hoewel de loan-to-value is gedaald van 44,5 naar 34% en het aantal panden is teruggebracht naar 85. Onze volledige portefeuille zit nu voor 87% in de beoogde zeven steden. Een kleine pluk winkels en kantoren buiten onze focusgebieden, bij elkaar goed voor ongeveer €100 mln, moeten we nog verkopen.’

Hoewel de bezettingsgraad van de portefeuille duidelijk is aangetrokken, ligt de leegstand nog boven het landelijk gemiddelde van circa 9%. Wat is hiervoor de verklaring?

‘Een deel van de leegstand zit in winkels en kantoren in de buitenregio’s, maar een deel is ook bewust. Panden die wij nog willen verkopen worden na de transactie veelal herontwikkeld voor andere bestemmingen. Voor potentiële kopers is het aantrekkelijk als deze panden al leeg zijn. Zodra alle niet-kernactiva zijn verkocht, zal de leegstand structureel onder het gemiddelde dalen. Naar verwachting zal de leegstand eind dit jaar onder de 10% duiken, tegen meer dan 20% enkele jaren geleden. Onze doelstelling is om onder het niveau van de markt uit te komen. Dit gaan we de komende jaren ook halen.’

De vier grote steden laten een bovengemiddelde autonome huur- en waardeontwikkeling zien. Reden om het gewicht ervan verder te verhogen?

‘Onze strategie is en blijft duidelijk gericht op de vier grote steden plus Eindhoven. Daar zijn we de afgelopen jaren sterk uitgebreid op en rond stationslocaties, zoals Amsterdam Zuidoost en Amsterdam Sloterdijk. We verwachten dat door de verstedelijking de verdichting in deze gebieden de komende jaren doorzet en zetten hierop in met eigen ontwikkeling en de aankoop van kantoorpanden. Logisch gevolg is dat het gewicht van deze vijf steden in onze portefeuille verder zal toenemen.’

Jullie denken meer waarde te kunnen toevoegen met ontwikkeling van kantoren dan met aankopen en hebben een enorme pijplijn van €850 mln. Hoe wordt die gefinancierd?

‘De pijplijn is groot, maar deze strekt zich wel over tien jaar uit en we gaan de projecten stap voor stap ontwikkelen. NSI heeft nooit aan ontwikkeling gedaan. We moeten de kennis en capaciteit hiervoor dus opbouwen. Een van de meest concrete projecten waar we mee willen starten is Laanderpoort in Amsterdam. We voeren gesprekken met hoofdhuurder ING om de bestaande gebouwen te vervangen door twee moderne kantoren. Als dit doorgaat, gaat het om een investering van circa €120 mln; op zijn vroegst start de sloop in de eerste helft van 2021. Wij denken dat we op onze projecten een aantrekkelijk aanvangsrendement kunnen halen van 6-6,5%. Met een lage loan-to-value van net boven 30% is onze balans erg solide. We willen nog voor €100 mln aan vastgoed verkopen. Daarmee kunnen we Laanderpoort financieren zonder de balans te verzwakken. Om de risico’s te beperken, starten we projecten pas als een aanzienlijk deel is voorverhuurd. Per project bekijken we hoe we het gaan financieren. Dat kan door assets te verkopen, maar ook door bijvoorbeeld nieuwe aandelen uit te geven. De aandeelhouders moeten daar uiteraard wel achter staan.’

Het dividend is geruime tijd stabiel op €2,16 per aandeel. Wanneer kunnen aandeelhouders weer dividendgroei verwachten?

‘Als we kijken naar de winstgevendheid van onze portefeuille in de komende drie tot vijf jaar, verwachten we dat we het dividend kunnen handhaven. Dividendgroei heeft niet onze eerste prioriteit, ook gelet op de ontwikkelingspijplijn. Herontwikkeling van bestaande panden gaat in eerste instantie ten koste van het directe resultaat omdat de huurinkomsten immers tijdelijk wegvallen. Bij oplevering van de projecten groeien de inkomsten natuurlijk weer en verwachten wij daarbovenop nog een ontwikkelingswinst. NSI heeft nu duidelijk de herstructureringsfase achter zich gelaten en met de ontwikkelactiviteiten een interessante kans gecreëerd om de komende jaren waarde toe te voegen voor onze aandeelhouders.’

De Nederlandse economie groeit minder hard. Heeft dit gevolgen voor de operationele prestaties en de vastgoedwaarderingen?

‘Hoewel wij uiteraard niet immuun zijn voor een afkoelende economie, merken wij hier nog niets van in onze eigen portefeuille. Gegeven de sterke balans, de kwaliteit van de portefeuille en de nog steeds relatief hoge aanvangsrendementen op ons vastgoed hebben wij vertrouwen in de vooruitzichten voor de komende jaren. De vastgoedprijzen zijn al sterk gestegen en de aanvangsrendementen zijn daardoor gedaald. Omdat de rente naar verwachting langer laag zal blijven, zijn deze rendementen voor veel beleggers echter nog steeds aantrekkelijk. De beleggersmarkt blijft daarom goed, al richt de vraag zich wel met name op het beste vastgoed.’