Grote slag Wereldhave

Wereldhave neemt in Nederland negen middelgrote winkelcentra over van branchegenoot Klépierre. Daarmee doet het vastgoedfonds geen topaankoop. Slaagt de directie er echter in om de leegstand weg te werken, dan kan het voor de aandeelhouders goed uitpakken. In een kort tijdsbestek slaat Wereldhave wederom een grote slag. De vastgoedbelegger legt €730 mln (taxatiewaarde €751 mln) op tafel voor negen wijkwinkelcentra in Nederland van Klépierre, die voorheen in handen waren van Corio. Eind vorig jaar kocht Wereldhave al voor €850 mln zes middelgrote Franse winkelcentra van Unibail-Rodamco. Wereldhave profileert zich zo als specialist in winkelcentra van middelgrote omvang, waar de twee grote concurrenten het zoeken in de allergrootste locaties. De overname brengt de waarde van de portefeuille op €4 mrd en het aantal winkelcentra op 34. Met 19 winkelcentra vertegenwoordigt Nederland circa 37% van de portefeuillewaarde. Ter financiering van de aankoop heeft Wereldhave voor €257 mln aan nieuwe aandelen (15% van het uitstaande kapitaal) geplaatst bij institutionele beleggers tegen een bescheiden korting van circa 5% op de beurskoers. Verder spreekt Wereldhave vooral de bestaande kredietfaciliteiten aan, waarop het 2,3% rente betaalt. Zodoende draagt de aanwinst direct, na afronding van de transactie eind dit jaar, bij aan de winst per aandeel. Hoewel de schuldgraad in eerste instantie oploopt naar 44%, zal de verkoop van niet-strategische panden de ratio tegen eind 2016 weer binnen de  beoogde bandbreedte van 35-40% brengen. Verkoop van de resterende kantoorpanden in Parijs en België, die voor €507 mln op de balans staan, ligt voor de hand en zou zelfs weer ruimte scheppen voor nieuwe acquisities. Lage bezettingsgraad Voorlopig heeft de directie echter haar handen vol aan de recente aankopen. Net als bij de Franse aanwinsten, haalt Wereldhave namelijk wederom veel leegstand binnen. Zo ligt de bezettingsgraad bij de voormalige Corio-winkelcentra op 94%, tegen circa 98% bij de huidige winkelcentra van Wereldhave in Nederland. Wereldhave denkt dat percentage snel te kunnen opschroeven door de huurdersmix te verbeteren en een aantal winkelcentra te moderniseren. Wij hebben hier wel vertrouwen in. Wereldhave heeft immers een goed track record in Nederland en bovendien trekt de economie aan. Eind 2018 moeten de huurinkomsten van nu €45 mln met €3-5 mln zijn toegenomen. Met een netto aanvangsrendement van mogelijk 6,9% is dan sprake van een aantrekkelijke investering. Op de lange termijn valt echter nog te bezien hoe de wijkwinkelcentra zich in de verzadigde Nederlandse vastgoedmarkt houden met het oog op de vergrijzing en toenemende internetverkopen. Wereldhave stelt het gemak van de  consument centraal: de winkelcentra hebben een of twee supermarkten als trekpleister, zijn goed bereikbaar en bieden voldoende parkeerfaciliteiten. De concurrentie van de binnensteden, met al hun vertier en vermaak, is echter groot.

Wereldhave neemt in Nederland negen middelgrote winkelcentra over van branchegenoot Klépierre. Daarmee doet het vastgoedfonds geen topaankoop. Slaagt de directie er echter in om de leegstand weg te werken, dan kan het voor de aandeelhouders goed uitpakken.

In een kort tijdsbestek slaat Wereldhave wederom een grote slag. De vastgoedbelegger legt €730 mln (taxatiewaarde €751 mln) op tafel voor negen wijkwinkelcentra in Nederland van Klépierre, die voorheen in handen waren van Corio. Eind vorig jaar kocht Wereldhave al voor €850 mln zes middelgrote Franse winkelcentra van Unibail-Rodamco. Wereldhave profileert zich zo als specialist in winkelcentra van middelgrote omvang, waar de twee grote concurrenten het zoeken in de allergrootste locaties. De overname brengt de waarde van de portefeuille op €4 mrd en het aantal winkelcentra op 34. Met 19 winkelcentra vertegenwoordigt Nederland circa 37% van de portefeuillewaarde.

Ter financiering van de aankoop heeft Wereldhave voor €257 mln aan nieuwe aandelen (15% van het uitstaande kapitaal) geplaatst bij institutionele beleggers tegen een bescheiden korting van circa 5% op de beurskoers. Verder spreekt Wereldhave vooral de bestaande kredietfaciliteiten aan, waarop het 2,3% rente betaalt. Zodoende draagt de aanwinst direct, na afronding van de transactie eind dit jaar, bij aan de winst per aandeel. Hoewel de schuldgraad in eerste instantie oploopt naar 44%, zal de verkoop van niet-strategische panden de ratio tegen eind 2016 weer binnen de  beoogde bandbreedte van 35-40% brengen. Verkoop van de resterende kantoorpanden in Parijs en België, die voor €507 mln op de balans staan, ligt voor de hand en zou zelfs weer ruimte scheppen voor nieuwe acquisities.

Lage bezettingsgraad

Voorlopig heeft de directie echter haar handen vol aan de recente aankopen. Net als bij de Franse aanwinsten, haalt Wereldhave namelijk wederom veel leegstand binnen. Zo ligt de bezettingsgraad bij de voormalige Corio-winkelcentra op 94%, tegen circa 98% bij de huidige winkelcentra van Wereldhave in Nederland. Wereldhave denkt dat percentage snel te kunnen opschroeven door de huurdersmix te verbeteren en een aantal winkelcentra te moderniseren. Wij hebben hier wel vertrouwen in. Wereldhave heeft immers een goed track record in Nederland en bovendien trekt de economie aan. Eind 2018 moeten de huurinkomsten van nu €45 mln met €3-5 mln zijn toegenomen. Met een netto aanvangsrendement van mogelijk 6,9% is dan sprake van een aantrekkelijke investering.

Op de lange termijn valt echter nog te bezien hoe de wijkwinkelcentra zich in de verzadigde Nederlandse vastgoedmarkt houden met het oog op de vergrijzing en toenemende internetverkopen. Wereldhave stelt het gemak van de  consument centraal: de winkelcentra hebben een of twee supermarkten als trekpleister, zijn goed bereikbaar en bieden voldoende parkeerfaciliteiten. De concurrentie van de binnensteden, met al hun vertier en vermaak, is echter groot.