Wereldhave creëert eigen waarheid

In het persbericht over het derde kwartaal staat met vette letters boven de cijfers ‘stabiele resultaten in derde kwartaal 2012’. Veel journalisten hebben weinig tijd en namen dit klakkeloos over in allerlei publicaties. Gelukkig weer wat bemoedigend nieuws van Wereldhave na de aardschok die het bedrijf afgelopen zomer teweeg bracht, zo leek het.

Niets is wat het lijkt

Feitelijk gaat het helemaal niet beter met Wereldhave. De resultaten in het derde kwartaal zijn alleen stabiel vergeleken met de malaise in het tweede kwartaal.

Vergeleken met dezelfde periode van vorig jaar, wat ook voor Wereldhave tot en met de halfjaarcijfers altijd de normale methodiek is waar het zich op liet afrekenen, is er sprake van een winstdaling met 18%.

Reken maar mee: Wereldhave boekte over de eerste negen maanden van 2011 een direct resultaat per aandeel van €3,70 en over de eerste helft van vorig jaar €2,51. Dat impliceert een resultaat van €1,19 per aandeel in het derde kwartaal. De nu behaalde directe winst van €0,98 ligt daar bijna 17,7% onder. De persverklaring is hier te vinden.

Alle resultaatvergelijkingen die Wereldhave maakt zijn met een jaar eerder, uitgezonderd het derde kwartaal. Dat wordt met het tweede kwartaal van dit jaar vergeleken en laat per aandeel zelfs een stijging zien van 1 cent.

Krantenkoppen

De spindoctor van Wereldhave sloeg aan bij de pers. Zie hier bijvoorbeeld kop en intro van de Telegraaf: “Licht hoger resultaat Wereldhave. Vastgoedbedrijf Wereldhave heeft het direct resultaat per aandeel in het derde kwartaal licht zien toenemen ten opzichte van een kwartaal eerder. Dat blijkt donderdag uit de tussenrapportage van het bedrijf.”

Hoe anders was dat drie maanden geleden. Hieronder een stukje uit het Financiële Dagblad

“Wereldhave heeft lange weg te gaan. Bij Wereldhave gebeurde nooit wat. Het bedrijf had weinig schulden en betaalde een stevig dividend. Saai, maar wel een prima defensief vastgoedfonds. Aandeelhouders zullen afgelopen weken met weemoed hebben teruggedacht aan die tijd. En het kan nog wel even duren voordat het fonds de oude reputatie herovert.”

Afwaarderingen

De vastgoedbeleggers kon dergelijke negatieve berichten blijkbaar niet nogmaals aan en gokte op de hoge werkdruk bij journalisten.
Wat bijvoorbeeld te denken van de passage in het derde kwartaalbericht over de verkoop op 25 oktober 2012, na het sluiten van de boeken, van het DiamondView kantorengebouw in San Diego. Wereldhave meldt doodleuk dat dit pand is verkocht voor $118,5 mln, in lijn met de boekwaarde.

Nogal logisch dat dit tegen boekwaarde is verkocht. De lage biedingen op onder meer DiamondView lag ten grondslag aan de forse afwaardering van €128 mln die Wereldhave in het tweede kwartaal moest slikken.

DiamondView werd in september 2008 door Wereldhave gekocht tegen een prijs van $161,5 mln, 36% meer dan er nu voor ontvangen is.
Wereldhave wil zijn complete Amerikaanse vastgoedportefeuille van de hand doen dat nu nog voor dik een half miljard dollar in de boeken staat.

Met een beurskoers die bijna 30% onder de laatste boekwaarde ligt, geloven beleggers het kennelijk ook wel. In februari bij de jaarcijfers komt de kersverse topman Dirk Anbeek met een strategische update. Laten we hopen dat Wereldhave dan niet om de brei heen draait en duidelijk maakt waar beleggers aan toe zijn.

Niet de enige

Overigens is Wereldhave niet het enige vastgoedfonds in zijn soort die probeert de negatieve ontwikkelingen wat met mooie woorden af te zwakken.

Collega’s van VastNed of NSI kunnen er ook wat van. Een negatieve ontwikkeling voor een sector die zijn aandeelhouders zou moeten koesteren in deze slechte tijden.

In het persbericht over het derde kwartaal staat met vette letters boven de cijfers ‘stabiele resultaten in derde kwartaal 2012’. Veel journalisten hebben weinig tijd en namen dit klakkeloos over in allerlei publicaties. Gelukkig weer wat bemoedigend nieuws van Wereldhave na de aardschok die het bedrijf afgelopen zomer teweeg bracht, zo leek het.

Niets is wat het lijkt

Feitelijk gaat het helemaal niet beter met Wereldhave. De resultaten in het derde kwartaal zijn alleen stabiel vergeleken met de malaise in het tweede kwartaal.

Vergeleken met dezelfde periode van vorig jaar, wat ook voor Wereldhave tot en met de halfjaarcijfers altijd de normale methodiek is waar het zich op liet afrekenen, is er sprake van een winstdaling met 18%.

Reken maar mee: Wereldhave boekte over de eerste negen maanden van 2011 een direct resultaat per aandeel van €3,70 en over de eerste helft van vorig jaar €2,51. Dat impliceert een resultaat van €1,19 per aandeel in het derde kwartaal. De nu behaalde directe winst van €0,98 ligt daar bijna 17,7% onder. De persverklaring is hier te vinden.

Alle resultaatvergelijkingen die Wereldhave maakt zijn met een jaar eerder, uitgezonderd het derde kwartaal. Dat wordt met het tweede kwartaal van dit jaar vergeleken en laat per aandeel zelfs een stijging zien van 1 cent.

Krantenkoppen

De spindoctor van Wereldhave sloeg aan bij de pers. Zie hier bijvoorbeeld kop en intro van de Telegraaf: “Licht hoger resultaat Wereldhave. Vastgoedbedrijf Wereldhave heeft het direct resultaat per aandeel in het derde kwartaal licht zien toenemen ten opzichte van een kwartaal eerder. Dat blijkt donderdag uit de tussenrapportage van het bedrijf.”

Hoe anders was dat drie maanden geleden. Hieronder een stukje uit het Financiële Dagblad

“Wereldhave heeft lange weg te gaan. Bij Wereldhave gebeurde nooit wat. Het bedrijf had weinig schulden en betaalde een stevig dividend. Saai, maar wel een prima defensief vastgoedfonds. Aandeelhouders zullen afgelopen weken met weemoed hebben teruggedacht aan die tijd. En het kan nog wel even duren voordat het fonds de oude reputatie herovert.”

Afwaarderingen

De vastgoedbeleggers kon dergelijke negatieve berichten blijkbaar niet nogmaals aan en gokte op de hoge werkdruk bij journalisten.
Wat bijvoorbeeld te denken van de passage in het derde kwartaalbericht over de verkoop op 25 oktober 2012, na het sluiten van de boeken, van het DiamondView kantorengebouw in San Diego. Wereldhave meldt doodleuk dat dit pand is verkocht voor $118,5 mln, in lijn met de boekwaarde.

Nogal logisch dat dit tegen boekwaarde is verkocht. De lage biedingen op onder meer DiamondView lag ten grondslag aan de forse afwaardering van €128 mln die Wereldhave in het tweede kwartaal moest slikken.

DiamondView werd in september 2008 door Wereldhave gekocht tegen een prijs van $161,5 mln, 36% meer dan er nu voor ontvangen is.
Wereldhave wil zijn complete Amerikaanse vastgoedportefeuille van de hand doen dat nu nog voor dik een half miljard dollar in de boeken staat.

Met een beurskoers die bijna 30% onder de laatste boekwaarde ligt, geloven beleggers het kennelijk ook wel. In februari bij de jaarcijfers komt de kersverse topman Dirk Anbeek met een strategische update. Laten we hopen dat Wereldhave dan niet om de brei heen draait en duidelijk maakt waar beleggers aan toe zijn.

Niet de enige

Overigens is Wereldhave niet het enige vastgoedfonds in zijn soort die probeert de negatieve ontwikkelingen wat met mooie woorden af te zwakken.

Collega’s van VastNed of NSI kunnen er ook wat van. Een negatieve ontwikkeling voor een sector die zijn aandeelhouders zou moeten koesteren in deze slechte tijden.