Terwijl financiële markten alle kanten op bewegen door geopolitieke spanningen en economische onzekerheid, biedt Opti-Investments beleggers een welkom en goed renderend tegenwicht, vertelt managing partner Alexander Gevaerts.
De fondsbeheerder, die met het Opti-Super Convenience Fund investeert in supermarkten en wijkwinkelcentra, biedt beleggers nog één keer de mogelijkheid om in te stappen. ‘Met een verwacht totaalrendement van 8,6 procent op jaarbasis is dit een unieke kans.’
Met een omvang van 90 miljoen euro is het Opti-Super Convenience Fund het grootste fonds dat Opti-Investments tot nu toe heeft opgezet. De investeerder uit Amsterdam bouwt voort op jarenlange ervaring in wijkwinkelcentra en solitair supermarktvastgoed, maar niet eerder op deze schaal.
Opti-Investments ontstond uit een initiatief tussen Duprofa Property Management en Libertas Investments. Met het Opti-Super Convenience Fund, dat in 2021 werd opgericht, brachten de partners hun expertise voor het eerst samen in één grotere vastgoedportefeuille. Die bestaat inmiddels uit panden in onder meer Enschede, Dronten, Venlo, Rotterdam, Anna Paulowna, Hilvarenbeek en Rijswijk.
Opti-Investments richt zich op supermarkten en wijkwinkelcentra op sterke voorzieningenlocaties buiten de grote binnensteden. Het gaat om panden met een stabiele klantenbasis en dito huurstroom, vaak met een supermarkt als trekkende kracht, aangevuld met dagelijks aanbod zoals een drogist of bakker. Ook wordt actief gezocht naar locaties waar nog waarde toegevoegd kan worden, bijvoorbeeld via verduurzaming, herverhuur of herindeling van de ruimte.
Nu nog instappen
Eind vorig jaar werd de portefeuille aangevuld met Albert Heijn XL in Rijswijk, de grootste toevoeging tot nu toe, en meteen ook de laatste aankoop van het fonds. Het is ter financiering van deze aankoop dat beleggers nu nog kunnen instappen.
De laatste opschaling van het Opti-Super Convenience Fund komt op een voor de fondsbeheerder goed moment: Opti-Investments, dat behalve door Gevaerts wordt geleid door Michael Theelen, heeft de wind mee. Geopolitieke ontwikkelingen en economische onzekerheid wereldwijd leiden ertoe dat beleggers op zoek gaan naar voorspelbare en stabielere beleggingen – zoals vastgoed met huurders die ook in roerige tijden blijven zitten.
‘Supermarkten en winkels in wijkwinkelcentra zijn stabiele investeringen: mensen moeten nu eenmaal eten en hebben ook andere basisbehoeften,’ zegt Gevaerts. ‘Dat maakt dat dit type vastgoed weinig of niet hypegevoelig is. Het draait gewoon altijd door.’
Voor 75 procent van de huurinkomsten uit supermarkten
Gevaerts vertelt dat ongeveer 73 procent van de huurinkomsten afkomstig is van supermarkten. Met het afstoten van een aantal niet-strategische onderdelen, zoals enkele woningen, verwacht hij dat dit aandeel zal oplopen tot ongeveer 75 procent.
Het resterende deel van de portefeuille bestaat uit convenience stores zoals bakkerijen, drogisterijen en voeding-gerelateerde huurders en een klein aandeel overige functies zoals een tandartspraktijk en een fitnesscentrum. ‘Ons beleggingsbeleid schrijft minimaal 60 procent huur uit supermarkten voor. We zitten daar nu ruim boven, op 73 procent dus.’
Wat ook voor Opti-Investments spreekt, aldus Gevaerts: ‘Politiek Den Haag focust op wonen. Supermarkten laten ze met rust.’ Beleidsmakers mikken hun ingrepen vooral op de woningmarkt, waar betaalbaarheid centraal staat. Dat heeft ertoe geleid dat investeerders in residentieel vastgoed de afgelopen jaren te maken kregen met een stortvloed aan maatregelen – van huurplafonds tot extra belastingdruk. Commercieel vastgoed is tot nu toe grotendeels buiten die discussies gebleven.
Meebewegen met de inflatie
Naast politieke rust en stabiele huurders is er nog een derde reden waarom supermarktvastgoed zich goed staande houdt: het vermogen om huurinkomsten mee te laten bewegen met de inflatie. Waar veel andere beleggingsproducten vaste rendementen bieden die bij oplopende prijzen dan ook aan waarde inboeten, groeien de huuropbrengsten in dit fonds grotendeels met de inflatie mee.
‘Bij obligatieproducten krijg je zes procent rente-uitkering en klaar. Maar als de inflatie vier procent is en de belastingdruk stijgt, houd je netto weinig over. Wij groeien juist mee met de inflatie. Dat maakt onze beleggingspropositie niet alleen stabieler, maar op termijn ook aantrekkelijker’, aldus Gevaerts.
Hij vervolgt: ‘Tijdens de piek van de inflatie in de coronatijd hebben we gesprekken gevoerd met onze huurders. Daarbij kijken we naar de betaalbaarheid voor de huurder en het contract en wegen we de mogelijkheden af. Op basis van cijfers van de huurders bieden we een maatwerkoplossing: bijvoorbeeld met een meer getrapte verhoging van de huur. Daar tegenover stellen we bijvoorbeeld een verlenging van het huurcontract. Maar als de huurder het kan betalen, kunnen we vaak volledig indexeren.’
En: ‘Als je meerekent dat we ook wat extra kosten maken als de inflatie stijgt, durf ik niet te zeggen dat we te allen tijde de volle honderd procent kunnen compenseren met huurverhogingen en kostenbeheersing. Maar we komen een heel eind.’
Effecten op vastgoedwaarderingen
Een laatste niet te negeren aspect rond rente en inflatie is het effect van de rente op vastgoedwaarderingen. ‘Als de rente vijf procent is, kun je simpelweg minder betalen voor een pand dan wanneer de rente op één procent staat,’ legt Gevaerts uit. ‘Dat is, in overleg met de bank, een simpele rekensom.’
De slimste beleggingstactiek is om te kopen als de rente hoog is en te verkopen als de rente laag is, maar, zegt Gevaerts, ‘de rente wordt bepaald door macro-economische omstandigheden en niet door ons.’ Om die reden geldt voor het Opti-Super Convenience Fund geen vaste looptijd zoals andere aanbieders die wel kennen. De bedoeling is dat het fonds zo ongeveer tien jaar bestaat en dat het vastgoed wordt verkocht als het moment ‘in de markt’ goed is. Ook kan het zo zijn dat de gespreide portefeuille beetje bij beetje wordt afgebouwd, in plaats van in één keer.
‘Onze beleggingshorizon is iets waar we het vaak over moeten hebben’, zegt Gevaerts. ‘De huidige generatie, ik noem deze ook weleens de TikTok-generatie, heeft een korte beleggingshorizon. Bovendien zijn ze de laatste jaren gewend geraakt aan hoge rendementen in redelijk korte termijnen, zeg vier tot vijf jaar. Maar daar komt een keer een einde aan. En misschien is dat einde zelfs al nu, met alle gedoe in de wereld.’
Conservatieve financieringsstructuur
Behalve in de timing van aankopen en verkopen en een sterke positie om met hogere inflatie om te gaan, onderscheidt het fonds zich ook op een ander punt van concurrenten, zegt Gevaerts: de financieringsstructuur.
Opti-Investments kiest bewust voor een conservatieve aanpak. De portefeuille in het Opti-Super Convenience Fund is voor minder dan 50 procent met vreemd vermogen gefinancierd bij een Nederlandse bank. Het eigen vermogen is ingebracht door participerende beleggers, aangevuld met een eigen inbreng van de initiatiefnemers.
Omdat het totaal beheerde vermogen van de initiatiefnemers boven de grens van 100 miljoen euro uitkomt, staat Opti-Investments bovendien onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten.
Een verwacht rendement van 8,6 procent
Wat betekenen de strategie en financieringsstructuur voor de verwachte rendementen van het fonds? De huurinkomsten leveren een stabiele jaarlijkse uitkering op van gemiddeld zeven procent, vertelt Gevaerts. Daarbovenop komt een potentieel verkooprendement aan het einde van de looptijd, als de vastgoedportefeuille in zijn geheel of gefaseerd wordt verkocht.
‘Een solide rendement, waarbij we de risico’s beheersbaar houden’, aldus Gevaerts. De verwachting is dat het totaalrendement gemiddeld rond de 8,6 procent per jaar zal uitkomen.
De bezettingsgraad van de portefeuille ligt op dit moment boven de 98 procent. En komt er toch een huurder te vertrekken, dan weet Opti-Investments vaak een passende partij te vinden. ‘We zijn in een afrondende fase beland met een nieuwe huurder voor een recent leeggekomen Blokker-pand. Goede locaties blijven in trek’, zegt Gevaerts. ‘Bovendien werpt onze decennialange ervaring hier zijn vruchten af; we weten inmiddels de weg wel een beetje.’
Opti-Investments werkt met een compact team, met directe betrokkenheid van de oprichters en een manier van werken die eerder aan een familiebedrijf doet denken dan aan een anonieme fondsbeheerder.
Verder optimaliseren
Beleggers die nog willen instappen in het Opti-Super Convenience Fund moeten snel zijn. Gevaerts verwacht dat het fonds wellicht binnen enkele maanden voltekend is. Een vergelijkbaar aanbod komt er dit jaar niet meer. ‘We willen eerst deze portefeuille verder optimaliseren – want ook daar kunnen we nog waarde toevoegen in de jaren naar een exit. Daarna kijken we weer verder.’
Wat dat ‘verder’ precies wordt, begint zich al af te tekenen. De volgende stap? Een breder palet aan vastgoedfondsen. ‘We blijven doen waar we goed in zijn’, zegt Gevaerts. ‘Maar we willen ook andere smaken bieden. Niet alleen vanille, de verwachting is nog dit jaar ook aardbei en/of chocola.’ In de praktijk betekent dat: naast supermarkten en wijkwinkelcentra ook fondsen met bijvoorbeeld (zorg-)woningen, bedrijfsruimte of kleinschalige kantoren. De kern blijft hetzelfde – een gespreide portefeuille met stabiele huurders – maar het aanbod wordt breder.
Opti-Investments | 75 Jaar Ervaring in Vastgoedbeleggingen