Beleggers kunnen bij Opti-Investments aanschuiven aan de lunchtafel. Het team is klein, de lijnen zijn kort, en wie mee-investeert krijgt te maken met mensen die hun vastgoedportefeuille kennen tot op parkeerplaatsniveau. Een portret. ‘We maken het verschil met aandacht voor detail.’
In 2021 richtten Michael Theelen en Alexander Gevaerts Opti-Investments op, een beheerder van vastgoedfondsen die zich in eerste instantie toelegt op wijkwinkelcentra en solitaire supermarkten op voorzieningenlocaties – plekken met een stabiele klantenbasis en dito huurstroom. Opti-Investments kiest nadrukkelijk voor een compacte formule: bijna geen uitbesteding, geen gelaagde structuur, maar directe betrokkenheid bij het vastgoed, de huurders en de beleggers.
Die manier van werken komt niet uit de lucht vallen. Theelen begon zijn loopbaan eind jaren negentig bij vastgoedbeheerder Bakkenist & Emmens (dat opging in Annexum, ook een beheerder van vastgoedfondsen), werkte later bij het internationaal opererende Aberdeen Property Investors en bouwde vervolgens zijn eigen fondsenhuis Libertas Investments op. Die combinatie maakt hem vertrouwd met zowel de formele structuren van grote beheerders als de wendbaarheid van kleinere fondsen.
Een ontbrekende formule
Alexander Gevaerts is als oprichter van Duprofa Property Management ook een ervaren vastgoedman. Met Opti–Investments begonnen de twee samen aan een nieuw hoofdstuk: een vastgoedinvesteerder met een formule die volgens hen ontbrak in de markt: ‘Opti-Investments is gestoeld op de waarden van een familiebedrijf,’ zegt Theelen.
Dat idee is meer dan alleen symbolisch. Tel bij de staat van dienst van Michael Theelen en Alexander Gevaerts de ervaring op van Frank Gevaerts – de vader van Alexander – en van Louis Postma, Theelens compagnon bij Libertas Investments, dan krijgt de typering namelijk extra gewicht. De laatste twee vormen nu de raad van advies van Opti-Investments. Samen brengen ze 75 jaar vastgoedervaring mee.
De waarden van een familiebedrijf
Hoe ziet dat er in de praktijk uit, een vastgoedbeheerder met de waarden van een familiebedrijf? Ten eerste is er dus die compacte formule. ‘Technisch beheer, commercieel beheer, verhuur, administratie – we besteden nauwelijks iets uit,’ zegt Michael Theelen. ‘Daardoor weten we precies wat er speelt in de panden die we bezitten, en kunnen we snel en gericht handelen. Dagelijks is er overleg tussen de mensen op kantoor en de directie.’
Iedereen op kantoor – van administratie tot technisch beheer – denkt mee over de plannen per locatie. ‘We maken jaarlijks voor elk pand een businessplan,’ vertelt Theelen. ‘Daar zit input in van het hele team: van de mensen die regelmatig op locatie komen tot degene die de boekhouding doet. Omdat we bijna alles in house organiseren, blijft die lijn intact.’
Die betrokkenheid gaat verder dan alleen taakverdeling. ‘Iedereen die hier werkt, doet dat met overtuiging,’ zegt Theelen. ‘Je moet dit leuk vinden: het contact met huurders, het meedenken, de verantwoordelijkheid. Die mentaliteit merk je overal in het bedrijf.’
Dagelijks contact met huurders
Ook in dat dagelijkse contact met huurders zit winst. Theelen zegt: ‘We horen het meteen als er iets speelt.’ Soms gaat het om kleine dingen: parkeerplaatsen die te smal blijken, een warmtegordijn dat stuk is, of een winkelier die overweegt voor een kleinere ruimte te kiezen, of juist voor een grotere. Theelen: ‘Doordat we er bovenop zitten, voorkom je dat zoiets een probleem wordt – want je kan meteen samen over een oplossing nadenken.’
‘En’, voegt Theelen toe, het helpt daarbij ook dat we onze huurders persoonlijk kennen. We zijn voor hen geen anonieme huisbaas, waar ze weinig of geen band mee hebben. Een band knip je niet zomaar door.’
Samen een relatie opbouwen
Die nabijheid geldt ook voor de beleggers. Veel van hen kennen Theelen en Gevaerts al langer, bijvoorbeeld via eerdere fondsen. ‘We willen iedere belegger minstens één keer persoonlijk hebben gesproken voordat deze bij ons instapt,’ zegt Theelen. ‘Dat is niet alleen vanwege de wetgeving, maar vooral omdat we een relatie willen opbouwen. Voor ons is beleggen iets dat je samen doet.’
Regelmatig organiseert Opti-Investments bijeenkomsten of informele momenten – een lunch op kantoor, een vaartocht, of een kennissessie – waarbij beleggers letterlijk kunnen aanschuiven. Theelen: ‘Wij geloven ook echt dat beleggen draait om vertrouwen en dialoog.’
Winst via familiebedrijfsmentaliteit
Goed contact is één ding. Maar beleggers beleggen uiteindelijk om resultaten te behalen. Hoe zit het daarmee – en maakt ook daar die familiebedrijfsmentaliteit het verschil?
Bij het Opti-Super Convenience Fund – een fonds in wijkwinkelcentra en supermarkten waar nu de meeste aandacht naartoe gaat – hanteert een looptijd van zo’n tien jaar. ‘In het vastgoed is 10 jaar geen lange termijn, aldus Theelen: ‘Die termijn hebben we nodig om de juiste objecten aan te kopen en vervolgens de portefeuille optimaal te laten renderen. Er is tijd nodig om assets aantrekkelijker te maken voor huurders én kopers, huurders te begeleiden en uiteindelijk ook een gunstige exit te realiseren.’
Die horizon is overigens niet alleen een zakelijke keuze, maar sluit ook aan bij hoe Opti-Investments zichzelf ziet: als een beheerder die verantwoordelijkheid neemt, en meegroeit met de beleggers die instappen. ‘Wij beleggen zelf mee,’ zegt Theelen. ‘Dat betekent dat we dezelfde risico’s lopen – en dan wil je des te meer dat het goed gaat, voor beleggers en voor jezelf.’
Vastgoedportefeuille van 90 miljoen euro
Met het Opti-Super Convenience Fund beheert Opti-Investments een vastgoedportefeuille van 90 miljoen euro, met panden in onder meer Enschede, Dronten, Venlo, Rotterdam, Anna Paulowna, Hilvarenbeek en Rijswijk. Het fonds richt zich op solitair supermarktvastgoed en wijkwinkelcentra met stabiele huurders. Ongeveer 73 procent van de huurinkomsten komt uit supermarkten.
De bezettingsgraad ligt boven de 98 procent en de financiering is behoorlijk conservatief: minder dan 50 procent vreemd vermogen. Beleggers ontvangen een stabiele jaarlijkse uitkering van gemiddeld zeven procent; prognose is dat het totaalrendement uitkomt op ongeveer 8,6 procent per jaar.
De meest recente toevoeging aan het fonds – een Albert Heijn XL in Rijswijk – is tegelijk de laatste aan het fonds. Theelen verwacht dat de bijbehorende en tevens laatste financieringsronde, afhankelijk van het tempo waarin investeerders instappen, deze zopmer is afgerond.
Werken aan een nieuw fonds
Wat de toekomst brengt? Na afronding van het Opti-Super Convenience Fund werkt Opti-Investments aan een nieuw fonds met brede spreiding. Naast woningen wordt gekeken naar onder meer kleinschalige kantoren en grootschalige detailhandel. Doel blijft een stabiele portefeuille met lage leegstand en voorspelbare huurinkomsten, zij het met een iets hoger risicoprofiel – en rendement. ‘We blijven werken zoals we dat gewend zijn,” zegt Theelen. ‘Dat betekent: vastgoed kopen waar we zelf in willen investeren, met een klein team, dat zorgvuldige keuzes maakt.’ Als een familiebedrijf.
Opti-Investments | 75 Jaar Ervaring in Vastgoedbeleggingen