Fantasievolle vastgoedbeleggingen

Beleggers Belangen zet in het nummer van 15 augustus 2014 op een rij hoe rendement te halen is uit parkeergarages, supermarkten en studentenwoningen.

Beleggen in vastgoed kan op twee manieren: indirect, via een beursgenoteerd fonds, of direct, buiten de beurs om. De eerste methode heeft als nadeel dat de koersen erg wisselvallig kunnen zijn, doordat ze sterk samenhangen met de aandelenmarkt. Direct beleggen is voor de meeste individuele beleggers geen alternatief vanwege de hogere kosten. Om het echt goed te doen, moet je immers spreiding aanbrengen over meerdere objecten en daar moet je wel erg diepe zakken voor hebben.

Een tussenvorm is het beleggen in een besloten vastgoedfonds, zoals een cv, maatschap of obligatie. Het beheer wordt overgelaten aan professionele vastgoedbeleggers en participanten delen mee in de huuropbrengst via jaarlijkse dividend- of rentebetalingen en soms ook een deel van de verkoopwinst. Nadeel is dat deze beleggingen een vaste looptijd hebben, meestal vijf tot tien jaar, en het in de praktijk niet mogelijk is om tussentijds uit te stappen. De risico’s zijn groot, maar de rendementen meestal ook.

Veel geld

Spectaculaire mislukkingen als Palm Invest en Royal Dubai hebben het imago van besloten vastgoedfondsen geen goed gedaan. Toch gaat er nog veel geld in om: medio vorig jaar hadden beleggers circa €4,4 mrd belgd in 600 besloten vastgoedfondsen. Wel vindt een grote consolidatie plaats in deze sector. Veel fondsen kampen met een hoge schuldgraad en banken zijn niet erg happig om hun geld erin te steken.

De problemen van de laatste jaren in de sector hebben een groot voordeel: de zwakste en meest dubieuze fondsen zijn uit de markt gefilterd. Toch blijft opletten geboden. Waar je als belegger in ieder geval altijd op moet letten bij het beoordelen van een besloten vastgoedfonds:

• Doe uitsluitend zaken met fondsen die een vergunning hebben van de AFM.

• De structuur en kosten moeten duidelijk zijn en de participanten moeten bij voorkeur een zekere mate van zeggenschap hebben.

• Het vastgoed moet jong en kwalitatief goed zijn, met een ruime gemiddelde looptijd van de huurcontracten.

• De aannames waar de rendementen op gebaseerd zijn moeten realistisch zijn; daarbij gaat het om zaken als onderhoudsreserveringen, inflatiepercentages en de kapitalisatiefactor bij verkoop.

• Er moet geen beursgenoteerd alternatief voorhanden zijn

Passen we deze meetfactoren toe op de producten die nu op de markt zijn, dan komen we globaal drie interessante fondstypes tegen:

• Woningfondsen: zo is er een veelbelovend product in opbouw dat seniorenwoningen koopt en vervolgens verhuurt aan de voormalige eigenaren.
• Supermarkten: goed bestand tegen het economisch klimaat en de opmars van thuiswinkelen.
• Fondsen die zich richten op een bepaalde niche: denk aan parkeergarages, zorginstellingen en studentenwoningen.

Beleggers Belangen onderwerpt regelmatig een specifiek beleggingsproduct aan een uitgebreide analyse ne geeft een waardeoordeel. Wekelijks weten wat er te koop is? Sluit nu een proefabonnement af. 

Beleggers Belangen zet in het nummer van 15 augustus 2014 op een rij hoe rendement te halen is uit parkeergarages, supermarkten en studentenwoningen.

Beleggen in vastgoed kan op twee manieren: indirect, via een beursgenoteerd fonds, of direct, buiten de beurs om. De eerste methode heeft als nadeel dat de koersen erg wisselvallig kunnen zijn, doordat ze sterk samenhangen met de aandelenmarkt. Direct beleggen is voor de meeste individuele beleggers geen alternatief vanwege de hogere kosten. Om het echt goed te doen, moet je immers spreiding aanbrengen over meerdere objecten en daar moet je wel erg diepe zakken voor hebben.

Een tussenvorm is het beleggen in een besloten vastgoedfonds, zoals een cv, maatschap of obligatie. Het beheer wordt overgelaten aan professionele vastgoedbeleggers en participanten delen mee in de huuropbrengst via jaarlijkse dividend- of rentebetalingen en soms ook een deel van de verkoopwinst. Nadeel is dat deze beleggingen een vaste looptijd hebben, meestal vijf tot tien jaar, en het in de praktijk niet mogelijk is om tussentijds uit te stappen. De risico’s zijn groot, maar de rendementen meestal ook.

Veel geld

Spectaculaire mislukkingen als Palm Invest en Royal Dubai hebben het imago van besloten vastgoedfondsen geen goed gedaan. Toch gaat er nog veel geld in om: medio vorig jaar hadden beleggers circa €4,4 mrd belgd in 600 besloten vastgoedfondsen. Wel vindt een grote consolidatie plaats in deze sector. Veel fondsen kampen met een hoge schuldgraad en banken zijn niet erg happig om hun geld erin te steken.

De problemen van de laatste jaren in de sector hebben een groot voordeel: de zwakste en meest dubieuze fondsen zijn uit de markt gefilterd. Toch blijft opletten geboden. Waar je als belegger in ieder geval altijd op moet letten bij het beoordelen van een besloten vastgoedfonds:

• Doe uitsluitend zaken met fondsen die een vergunning hebben van de AFM.

• De structuur en kosten moeten duidelijk zijn en de participanten moeten bij voorkeur een zekere mate van zeggenschap hebben.

• Het vastgoed moet jong en kwalitatief goed zijn, met een ruime gemiddelde looptijd van de huurcontracten.

• De aannames waar de rendementen op gebaseerd zijn moeten realistisch zijn; daarbij gaat het om zaken als onderhoudsreserveringen, inflatiepercentages en de kapitalisatiefactor bij verkoop.

• Er moet geen beursgenoteerd alternatief voorhanden zijn

Passen we deze meetfactoren toe op de producten die nu op de markt zijn, dan komen we globaal drie interessante fondstypes tegen:

• Woningfondsen: zo is er een veelbelovend product in opbouw dat seniorenwoningen koopt en vervolgens verhuurt aan de voormalige eigenaren.
• Supermarkten: goed bestand tegen het economisch klimaat en de opmars van thuiswinkelen.
• Fondsen die zich richten op een bepaalde niche: denk aan parkeergarages, zorginstellingen en studentenwoningen.

Beleggers Belangen onderwerpt regelmatig een specifiek beleggingsproduct aan een uitgebreide analyse ne geeft een waardeoordeel. Wekelijks weten wat er te koop is? Sluit nu een proefabonnement af.