De koersdaling door het Hamburg-debacle biedt een goed instapmoment.
Winkelvastgoedfonds Unibail-Rodamco-Westfield (URW) behoort vanwege de hoge schuld en de eigen ontwikkelingsactiviteiten tot de meer opportunistische spelers binnen het universum.
Nu retail qua bezoekersaantallen en winkelomzetten weer volledig hersteld is van de pandemie en vastgoedwaarden stabiliseren, is er meer ruimte voor schuldafbouw. URW is daarvoor ook minder afhankelijk geworden van desinvesteringen.
Verloren
De €1,4 mrd aan beurswaarde die verloren ging, overtrof de kostenoverschrijding bij het herontwikkelde stadsgebied in Hamburg maar liefst drie keer en dat is volgens Deutsche Bank buiten proporties geweest. Dit schaadt de staat van dienst van URW aangaande zelf ontwikkelde projecten, maar het lijkt een uitzondering in de historie van het concern.
De analisten zien deze koersdip dan ook als een goed koopmoment. Zij baseren dit op de positieve ontwikkeling van de kasstroom en sterke operationele prestaties. Daarbij kunnen selectieve desinvesteringen de schulden verlagen waardoor de dividenduitkering omhoog kan. Herstel van de vastgoedwaarden kan de transactiemarkt doen herstellen en URW helpen de beoogde radicale verkoop van de Amerikaanse portefeuille te effecturen.
Herstel
Voor dit jaar rekent Deutsche Bank op een pay-out ratio van 35%, goed voor een dividend van €3,41 per aandeel. Volgens de gevoeligheidsanalyses van de bank zou bij verkoop van de helft van de Amerikaanse assets de loan-to-value inclusief hybride schuld met 2,8 procentpunt omlaag gaan tot 42,3%. In theorie zou dat over boekjaar 2025 een pay-out van 150% toestaan.
Dat zou een potentieel dividendrendement van 20% kunnen bieden. In het geval de gehele Amerikaanse tak zou worden verkocht, we spreken over 23% van de totale boekwaarde en 26% van de totale huurstroom van URW, zou de loan-to-value zelfs met 10 procentpunt verlaagd kunnen worden tot 35,0%. Dit zou 2 procentpunt lager liggen dan de loan-to-value van de Franse concurrent Klépierre.
Impuls
Deutsche Bank hanteert een koersdoel van €85 voor URW. Dit koersdoel weerspiegelt een 11,5% winstrendement op basis van de taxaties voor dit jaar en een korting van 20% op de boekwaarde. Deze korting is gerechtvaardigd vanwege de nog hoge schuldgraad en de blootstelling aan toch wel risicovolle ontwikkelingsprojecten. Iedere grote Amerikaanse desinvestering kan de beurskoers van URW een impuls geven, zo verwachten de analisten.