Door de sterke groei van e-commerce heeft logistiek vastgoedfonds WDP voorlopig de wind vol in de rug. Maar de goede vooruitzichten zijn ondertussen wel in de koers verdisconteerd.
Ook dit jaar beleven de aandeelhouders van WDP weer veel plezier aan hun belegging. De koers is sinds begin dit jaar met 20% opgelopen en na mijn koopadvies in maart 2020 verdubbeld. Daarmee is het aandeel een van de grootste winnaars van de coronacrisis. De logistieke vastgoedmarkt ligt er in de thuismarkten van WDP erg goed bij, dankzij de groeiversnelling van e-commerce en het toenemende belang van logistiek in de waardeketen.
De vooruitzichten zijn goed, maar de verwachte sterke groei is al grotendeels in de koers verwerkt. Waar WDP in 2009-2010 nog rond de intrinsieke waarde noteerde, betalen beleggers nu een premie van 127%. De waardering is in de afgelopen jaren nauwelijks veranderd. Vijf jaar geleden was er sprake van een vergelijkbaar fors agio. Dat was achteraf gezien zonder meer gerechtvaardigd, want zowel de koers als de intrinsieke waarde is sindsdien met circa 150% gestegen.
Dividendrendement aandeel WDP
De vastgoedportefeuille is in die periode toegenomen van €2 mrd naar €5 mrd. Het groeiritme is echter sterk afgezwakt, naar circa 10% per jaar, met als doel een portefeuilleomvang van ruim €6 mrd in 2023. Zo bezien is de huidige premie aan de hoge kant, temeer daar de ruimte voor een verdere autonome positieve herwaardering beperkt is gezien het gedaalde netto aanvangsrendement (van 6,8 naar 5,3%) in de voorbije vijf jaar. Door de grote beleggingshonger naar logistiek vastgoed zijn de yields in de top van de markt in West-Europa gedaald naar slechts 3,5%. Daar zit geen rek meer in.
Structurele groeitrends
WDP doet goede zaken door de toename van internetverkopen in de pandemie, wat de vraag naar magazijnen en distributieruimten verder aanwakkert. De consument houdt van ‘instant gratification’ en verwacht dat zijn internetbestellingen direct worden geleverd. Klanten gaan bovendien vaker naar de supermarkt voor kleinere hoeveelheden en verwachten dat verse voedingsproducten direct klaar zijn voor consumptie. Versafdelingen worden voor supermarkten steeds belangrijker. Ook dit leidt tot een structurele vraag naar moderne opslagruimten. WDP groeide tijdens de coronacrisis dan ook flink door en zag de waarde van zijn vastgoedportefeuille verder stijgen. Bij de publicatie van de halfjaarcijfers op 30 juli zal WDP naar verwachting zijn winst- en dividendverwachting voor 2021 bevestigen.
Voor inkomstenbeleggers is WDP ook minder interessant geworden. Het dividend is sinds 2016 met ‘slechts’ 43% gestegen naar een verwacht niveau van €0,86 over 2021. Dat heeft het dividendrendement omlaag gebracht van 4,5 naar 2,5%. Daar staat wel nog altijd stevige dividendgroei tegenover in de komende jaren, tot naar verwachting €1,00 in 2024. Vanwege de sterke fundamentals van de logistieke vastgoedmarkt en de verwachting dat de rente nog heel lang laag zal blijven, verwacht ik voorlopig geen duidelijke afwaardering van het aandeel. Niettemin breng ik het koopadvies terug naar ‘houden’.
| Beurs | Euronext Amsterdam |
| Ticker | WDP |
| Beurswaarde | €6,3 mrd |
| Dividendrendement | 2,5% |
| Kw ’21 | 31,5 |
| Huuropbrengsten ’20 | €242,7 mln |
| Wpa ’20 | €1,00 |
| Wpa’ 21 | €1,08 |
| ISIN | BE0974349814 |
