Het sterke herstel van de bezettingsgraad onderstreept de kwaliteit van de portefeuille van Vastned. De lagere leegstand zorgt dit jaar voor een stijging van de cashflow en dus een betere dividenddekking.
Het direct resultaat van Vastned daalde vorig jaar met 14,4% naar €35,0 mln, hoofdzakelijk door een eenmalige bate in 2018, desinvesteringen en de leegstand van een groot pand in Parijs. Gecorrigeerd voor eenmalige effecten bleef de winst per aandeel stabiel op €2,03, maar zonder het positieve effect van aandeleninkoop zou er sprake zijn van een daling van 5,4%. Die onderliggende operationele winstdaling komt vooral op het conto van de autonome daling van de brutohuuropbrengsten met 3%. Hier was de leegstand in Parijs voor verantwoordelijk. Gecorrigeerd daarvoor was er sprake van een lichte autonome huurgroei van 0,8%. In Nederland en Spanje stegen de huren op deze basis, terwijl die in België fractioneel daalden.
Lichte afwaardering
Zoals bekend heeft Vastned inmiddels de Franse sportketen JD Sports weten aan te trekken als nieuwe huurder voor het pand aan de Rue de Rivoli in Parijs. Ook vond het in België en Spanje nieuwe huurders. De bezettingsgraad is zodoende weer opgeveerd naar 98%, tegen 93,1% eind juni en 98,6% eind 2018. Omdat JD Sports een lagere huur betaalt dan de vorige huurder (H&M) is de waarde van het pand in Parijs flink gedaald. Ook in België en Nederland zijn de panden licht afgewaardeerd als gevolg van lagere markthuren. Per saldo is de waardedaling echter zeer gering, met een min van 0,8% (slechts -0,3% zonder Rue de Rivoli) naar €1,57 mrd.
De beperkte afwaardering en aangetrokken bezetting maken nog eens duidelijk dat Vastned tijdig de bakens heeft verzet door zich te richten op winkels in de drukste winkelstraten van grote aantrekkelijke steden. Die vertegenwoordigen nu 83% van de portefeuille. Voor dit jaar voorziet het bedrijf een lichte stijging van het direct resultaat naar €2,05-2,15, dankzij de afgenomen leegstand. Dat effent de weg naar wederom een gelijk dividend van €2,05 per aandeel. Vastned blijft goed overeind in een moeilijke markt. Het pessimisme rond het aandeel[actuele-koers issueid=”12206″] is veel te ver doorgeschoten. Bij een disagio van 44% en een dividendrendement van 7,9% handhaaf ik het koopadvies.
*de auteur heeft een positie in Vastned en ECP.
Winkelcentra ECP blijven goed draaien
ECP boekte over de zes maanden tot eind 2019 een stabiel direct beleggingsresultaat van €58,5 mln. De autonome huurgroei trok aan naar 2,4%, dankzij huurverhogingen op nieuwe en verlengde huurcontacten. De waarde van de portefeuille bleef stabiel. ECP spreekt geen winstverwachting uit, maar verwacht minstens een gelijk dividend van €2,18. Vastgoedverkopen moeten de schuldgraad van 44% verlagen. Dit hoeft volgens mij niet per se te leiden tot een lager dividend. De autonome winstgroei blijft goed en er zitten nog uitbreidingen van bestaande winkelcentra in de pijplijn. Bovendien biedt de pay-out ratio van 90% nog ruimte naar boven. Gegeven het disagio van 39% en een dividendrendement van 9,4% blijft ‘houden’ verantwoord.
| JAARCIJFERS VASTNED | ||
| per aandeel in € | 2019 | 2018 |
| Direct beleggingsresultaat | 2,03 | 2,22 |
| NAV IFRS | 46,28 | 46,40 |
| Dividend | 2,05 | 2,05 |
