Welk logistiek vastgoedaandeel is beter: Montea of WDP?

Vergelijking van de logistieke vastgoedaandelen Montea en WDP

Jarenlang realiseerden de aandeelhouders in beursgenoteerd vastgoed geweldige rendementen. Zeker in België, waar een variant van de REIT-structuur op EU-niveau was gecreëerd met het gvv-statuut of voluit gereglementeerde vastgoedvennootschappen (gvv’s). Om zo’n gunstig fiscaal regime te verwerven, moet minstens 80% van de nettowinst aan de aandeelhouders in de vorm van dividenden worden uitgekeerd. Meteen de verklaring voor de grote populariteit bij dividendbeleggers en velen zagen gvv’s als alternatieve belegging voor obligaties.

Binnen dat vastgoedsegment was logistiek vastgoed de ‘primus inter pares’. Logistiek vastgoed omvat alle gebouwen en faciliteiten die gebruikt worden voor opslag, distributie en verwerking van goederen, essentieel voor het functioneren van moderne bevoorradingsketens. In de e-commerce-economie van vandaag de dag zijn knooppunten op strategische locaties immers cruciaal om de goederen snel bij de klanten te krijgen. Een absolute groeimarkt die voor superieure rendementen zorgde voor aandeelhouders.

Maar ook dit segment krijgt sinds 2022 met tegenwind te maken. De forse inflatie-opstoot deed de lange rente flink oplopen en ontlokte ook in logistiek vastgoed een verkoopgolf, mede omdat deze spelers met een serieuze premies noteerden tegenover de intrinsieke waarde (NAV). Vandaag is dat niet meer het geval en toch zijn de perspectieven voor de komende jaren nog steeds gunstig. Tijd om twee topspelers uit de Lage Landen in logistiek vastgoed tegenover elkaar te plaatsen: Montea versus Warehouses De Pauw (WDP).    

Familiale verwantschap

Komt het ooit tot een grotere speler in Belgisch logistieke vastgoed? We doelen dan op een eventuele fusie-operatie van WDP en Montea. Beide vennootschappen hebben een duidelijke familiale link en dan kom je samen al snel aan een vastgoedportefeuille met een reële waarde van ruim €10 mrd. In de jaren zestig van vorige eeuw begonnen de broers Jos en Pierre De Pauw met de uitbating van magazijnen. De kinderen van Jos, waaronder de recent overleden Tony De Pauw, creëerden in 1999 de vastgoedvennootschap WDP, terwijl in 2006 de kinderen van Pierre volgden met de creatie van Montea.

Het samengaan lijkt ons het onderzoeken waard, want 1+1 lijkt ons ook hier meer dan 2 te kunnen worden richting de internationale beleggersgemeenschap. Of lijken ze toch zo veel op elkaar dat de synergievoordelen onvoldoende hoog kunnen oplopen? Dat er ooit ‘iets’ zal gebeuren met een van beide of met beide lijkt ons aannemelijk.

Maar voorlopig en voor alle duidelijkheid zijn het nog twee volledig aparte entiteiten en gaan we die onderling laten duelleren. Vooreerst op het vlak van activiteitenspreiding.

Activiteitenspreiding

Montea heeft vanaf het begin de focus gelegd op logistiek vastgoed en wordt dan ook wel omschreven als de ‘kleinere’ versie van Warehouses De Pauw (WDP). Ook Montea is uitgegroeid tot een flink uit de kluiten gewassen speler in logistiek vastgoed, maar is wel geografisch gesproken dicht bij huis gebleven met activiteiten in België, Nederland, Frankrijk en Duitsland. Waarbij het zwaartepunt (zowat 70%) nog steeds in België en Nederland ligt. Halfweg 2025 ging het om 122 locaties, waarvan er 44 in België liggen (36% van het totaal) en 40 in Nederland (33%). De rest is gespreid over 35 plekken in Frankrijk (29%) en drie (resterende 2%) in Duitsland. De portefeuille omvat 2,33 miljoen m² totale oppervlakte met daarnaast een landbank van 2,4 miljoen m², waarvan al 1 miljoen m² in ontwikkeling is.

In omvang heeft Warehouses De Pauw duidelijk een streepje voor. WDP heeft meer dan 7 miljoen m² oppervlakte met ook het zwaartepunt nog steeds in de Lage Landen en zelfs de grootste positie in Nederland (43% van het groepstotaal) en België (34%). Verder zien we Frankrijk (3%), Duitsland (1%) en Luxemburg (1%). Het grote verschil tussen beide gvv’s is dat WDP al geruime tijd een stevige positie heeft in Roemenië (18% van het groepstotaal). Een ‘emerging’ Europees land met hogere groeivoeten dan West-Europa en een mooie aanvulling voor Europese/Amerikaanse multinationals die in het Oost-Europees land productiefaciliteiten hebben.

Omwille van dat aspect geven we het eerste punt aan WDP, 0-1!

Management

Tot het recente overlijden van Tony De Pauw had je bij WDP een ‘dubbele’ ceo-positie met Joost Uwents. Montea wordt al sinds 2010 geleid door Jo De Wolf. Beide topmannen hebben sinds hun aantreden bewezen dat ze groei kunnen realiseren op het vlak van opbrengsten, winsten en dividenden. Jo De Wolf is er de afgelopen jaren in geslaagd bij Montea de bezettingsgraad steeds dicht bij 100% te houden, terwijl Joost Uwents een ietwat hogere groei heeft weten te realiseren van winst en dividend op lange termijn.

Beiden pakken ook voortdurend uit met nieuwe groeiplannen, die dan telkens volgens plan worden uitgevoerd. Ook daarbij kan je beide ceo’s op geen fouten betrappen. In die optiek lijkt het ons logisch en rechtvaardig om hier te gaan voor een gelijkspel en beide vennootschappen een punt toe te kennen omwille van de bijzonder knappe parcoursen van beide topmannen.

Dat brengt dan de score op 1-2 voor WDP!

Waardering

Om Montea en WDP te vergelijken op basis van waardering, gaan drie elementen mee in overweging. Vooreerst de verhouding van de beurskoers tot de intrinsieke waarde (NAV). Op dat vlak is er geen discussie mogelijk. Montea noteert op het moment van schrijven met 16% korting tegenover NAV, terwijl WDP met een lichte premie van 3% noteert. Wat dit deelaspect betreft wint Montea het duel.

Maar we kijken ook naar de koers versus de boekwaarde en ook hier is de vaststelling dat Montea goedkoper gewaardeerd wordt ten opzichte van WDP met een cijfer van 0,91 tegenover 1,06. In die zin is de derde maatstaf (beurskoers tegenover de verwachte winst 2025) eigenlijk overbodig. Al is de uitkomst de bevestiging van de twee voorgaande: Montea noteert opnieuw goedkoper. Het verschil is beperkt, met een verwachte k/w van 14,1 tegenover 14,4 voor WDP.

De conclusie is echter overduidelijk: dit punt gaat zonder de minste discussie naar Montea. Dat brengt de tussenstand op 2-2!  

Beursprestaties

Beide vastgoedvennootschappen hebben een lange beursgeschiedenis. WDP is reeds beursgenoteerd sinds 1999. Voor Montea is dat sinds 2006. Dus we kunnen best wel bijna 20 jaar terug gaan in de tijd om een prestatievergelijking tussen beide aandelen te doen.

Als we sinds de start van de Montea-notering gaan kijken, dan komt WDP andermaal als winnaar uit de bus: een geweldige return (koersontwikkeling + dividenden) van +789% of +12,1% gemiddeld per jaar. Montea doet het op zich ook prima, maar strandt op +625% of +10,9% gemiddeld per jaar. Ter vergelijking, de BEL20-index, waar beide aandelen deel van uitmaken, wist in die periode slechts een return van 123% op te leveren of +4,3% gemiddeld per jaar. Ondanks de voorbije drie moeilijke jaren hebben beide aandelen het dus een stuk beter gedaan dan de Brusselse referentie-index.

Maar omdat WDP het het best heeft gedaan, betekent dit een derde punt voor WDP, 2-3!  

Dividendrendement en -groei

Wie in vastgoed belegt, zowel fysiek als op papier, gaat voor het rendement. Wat beursgenoteerd vastgoed betreft, gaat het om het (bruto)dividendrendement.  Op dat vlak worden de aandeelhouders van beide vennootschappen momenteel ook wel verwend met een (bruto)dividendrendement dat dicht bij elkaar ligt: respectievelijk 5,3% voor Montea en 5,4% voor WDP. Omdat dit rendement in functie van de dagelijkse beurskoersschommelingen nog haasje-over kan gaan, ben ik ook gaan kijken naar de dividendgroei over de voorbije vijf jaar. Dat bevestigt het beeld met 8,3% groei gemiddeld voor Montea versus 10,2% voor WDP.

Mooie groeicijfers voor beide, maar toch weer de overhand voor de grootste van de twee, WDP. Wat de score doet evolueren naar 2-4 voor WDP!  

Beoordeling door analisten

Het aantal analisten dat WDP beoordeelt, ligt een stuk hoger dan het aantal analisten dat officieel een advies uitbrengt over Montea. Bij deze laatste gaat het om tien adviezen die heel mooi gespreid zijn: vijf koopadviezen en vijf keer ‘houden’. Bij WDP is het een stuk diverser met achttien adviezen, gespreid over elf koopadviezen, drie keer ‘houden’, maar ook vier keer ‘verkopen’. En dat laatste gaat in de beoordeling toch wel doorwegen. De consensusrating bij Montea ligt uiteindelijk een beetje hoger dan bij WDP: 3,90 ten opzichte van 3,78.

Het is relatief nipt, maar dit punt gaat naar Montea, waardoor de achterstand wordt gehalveerd tot nog één punt: 3-4!

Langetermijnverwachtingen  

Beleggen gaat natuurlijk ook en vooral over de toekomstperspectieven. En dus moeten we tot slot toch ook eens kijken naar de verwachtingen van de markt op langere termijn voor beide gereglementeerde vastgoedvennootschappen. 

Het moge duidelijk zijn dat de perspectieven voor beide spelers gunstig zijn. Ik schat die voor WDP toch iets groter in dan voor Montea. De factor-Roemenië is daar eentje van om tot dit besluit te komen. Het land biedt iets hogere groeikansen op lange termijn. Daarnaast is er de omvang van beide spelers. WDP is duidelijk de grootste van twee, wat ook naar financieringsmogelijkheden van overnames toch een streepje voor geeft. Tot slot kijk ik ook naar de inschatting van analisten richting het groeipotentieel op lange termijn. Zij schatten dit bij WDP toch ook 60 basispunten (0,6%) hoger in dan bij Montea.

Het laatste punt wordt dus wederom aan WDP toegekend, wat de (eind)score brengt op 3-5!

Het betere logistieke vastgoedaandeel om te kopen: WDP

Voor beide aandelen hanteer ik een koopadvies. Beide bedrijven hebben heel wat kwaliteiten, waaronder een duidelijke focus op een groeisegment uit de vastgoedsector, sterke managementteams die zich op geen belangwekkende fouten hebben laten betrappen en over duidelijk groeiplannen voor de komende jaren beschikken. Voor Montea (Investeerderspagina) geldt bovendien nog een behoorlijke korting tegenover de intrinsieke waarde (NAV) van ongeveer 15%.  De dividendgroei voor de komende jaren lijkt ook absoluut verzekerd.

WDP (Investeerderspagina) heeft die korting ten opzichte van NAV niet, maar weet op andere vlakken iets meer te overtuigen zoals beursprestaties in het verleden, het dividendrendement en -groei en de lange termijnperspectieven. Dus als ik dan toch een persoonlijke voorkeur moet uitspreken, dan wint WDP het nipt van Montea. Maar zoals aangegeven, mogen eigenlijk beide aandelen wel deel uitmaken van een wijd gespreide aandelenportefeuille.