Dividendaandeel NSI blijft ondergewaardeerd

De vastgoedsector ligt er tot dusver dit jaar goed bij op de beurs en dat geldt ook voor NSI. Inclusief het slotdividend van €0,82 per aandeel noteert het kantorenfonds bijna 25% hoger. Het koersverloop illustreert de verbeterde vooruitzichten voor NSI, onder meer dankzij de strategie die het in de voorbije jaren heeft gevoerd. Daarbij is de focus komen te liggen op kwalitatief goede kantoorpanden in Amsterdam, aangevuld met Utrecht, Rotterdam, Den Haag en Leiden (Bio Science Park). De huidige vastgoedportefeuille bestaat uit 44 panden met een totale waarde van circa €1 mrd, waarbij Amsterdam ruim de helft vertegenwoordigt.

Vooral als gevolg van de scherpe rentestijging moest NSI het vastgoed vanaf medio 2022 met 26% afwaarderen. Maar de markt heeft ondertussen de bodem bereikt en het zou mij niet verbazen als over de eerste helft van dit jaar een kleine waardestijging wordt gemeld. De leegstand in de kantoren van NSI is vorig jaar gedaald naar slechts 4,5%, terwijl de huren op autonome basis met 5,2% stegen. In de eerste drie maanden van dit jaar is de positieve trend doorgetrokken, met een sterke autonome huurgroei van 9,6%. De leegstand klom met 0,6% naar 5,7%, maar dit is een gebruikelijk seizoenpatroon.

Tekort hoogwaardige kantoren

Door het vertrek van Spaces in het Vivaldi II gebouw in Amsterdam zal de leegstand in het derde kwartaal echter met circa 4,9%-punt oplopen. NSI verwacht de leeggekomen ruimte binnen 18 maanden weer volledig verhuurd te hebben. De gebruikersmarkten blijven namelijk sterk. Door veranderd kantoorgebruik nemen bedrijven weliswaar structureel minder vierkante meters af dan voorheen, zegt Cushman & Wakefield. Daarbij richt de vraag zich vooral op moderne duurzame gebouwen met een goede bereikbaarheid, dicht bij openbaar vervoer. Deze panden zijn volgens de vastgoedconsultant echter schaars. Het tekort wordt voorlopig niet weggewerkt want de pijplijn voor nieuwbouwprojecten is beperkt.

De gunstige vraag-aanbodverhoudingen in de top van de Nederlandse kantorenmarkt stelt NSI in staat om de leegstand laag te houden en de huurprijzen geleidelijk te verhogen, mits uiteraard de economie niet duidelijk verslechtert. NSI moet voor eind dit jaar nog €150 mln aan leningen herfinancieren en sprak eerder de verwachting uit dat dit tot hogere rentelasten zou leiden, maar na de recente daling van de korte rentes zou dat wel eens kunnen meevallen.

• Investeerderspagina van de onderneming

Advies aandeel NSI blijft ‘kopen’

Het bedrijf staat klaar om nieuwe panden aan te kopen en beschikt met een loan-to-value van 33,8% over een grote oorlogskas. Vooralsnog trekt de transactiemarkt echter nog niet aan en rest NSI niets anders dan geduldig te wachten op kansen. Ondanks het vertrek van Spaces houdt het bedrijf vast aan de winstverwachting voor dit jaar.

Ik zit met een winstschatting van €2,10 in het midden van de afgegeven bandbreedte en mik bij een pay-out ratio van 75% op een dividend van €1,58 per aandeel. Het dividendrendement van 6,9% en disagio van 35% getuigen van een onderwaardering. NSI blijft koopwaardig en behoudt zijn favorietenstatus in de vastgoedsector.

Auteur heeft een positie in NSI