Winkelfonds belooft verdubbeling dividend

Na jaren van saneren kijkt het fonds weer met vol vertrouwen naar de toekomst. De winst en vooral het dividend zullen de komende jaren een flinke sprong omhoog maken, zo bleek uit de nieuwe doelen voor 2025-2028 die Unibail-Rodamco-Westfield (URW) onlangs op zijn beleggersdag ontvouwde. Het bedrijfsresultaat voor afschrijvingen en amortisatie van goodwill (ebitda) zal in deze periode jaarlijks met 5,8% tot 6,6% stijgen.

Die winststijging moet in de eerste plaats komen van een jaarlijkse autonome huurgroei in de Europese en Amerikaanse winkelcentra van 260-330 basispunten boven de indexatie. URW denkt dit te kunnen realiseren door een toename van het marktaandeel, een hogere bezettingsgraad, meer passanten en door hogere huren te bedingen. Bovendien zet het in op een flinke omzetgroei bij Westfield Rise, een mediabureau dat reclamecampagnes organiseert voor de winkeliers via onder meer ruim 1700 digitale billboards in Europa.

Ook verwacht URW meer winst door het sluiten van licentieovereenkomsten. Een voorbeeld is de recente samenwerking met Cenomi Centers in Saoedi-Arabië, waarbij deze partij de exclusieve licentierechten voor het merk Westfield verkreeg. URW zal de exploitant ondersteunen op het gebied van verhuur, exploitatie en marketing. Met dit soort partnerschappen vergroot URW zijn bereik, wat ook voor Westfield Rise op termijn interessant is.

De resterende kleine pijplijn aan nieuwe projecten van circa €1 mrd na 2025 zal eveneens een bijdrage leveren aan de verwachte ebitda-stijging. Wat verder in de toekomst kijkt het bedrijf naar uitbreidingsmogelijkheden op bestaande locaties, bijvoorbeeld in Milaan. URW gaat dit jaar en begin 2026 nog voor €2,2 mrd aan vastgoed afstoten, waarvan al €1,0 mrd is vastgelegd. Ervan uitgaande dat de vastgoedprijzen met 1% per jaar toenemen zal de loan-to-value (LTV) tegen 2028 gedaald zijn naar de doelstelling van 40%, tegen 41,7% eind vorig jaar.

Dividendgroei

Daarbij wordt de pay-out ratio geleidelijk opgevoerd en kunnen de aandeelhouders voor in totaal minstens €3,1 mrd aan dividend verwachten. Voor dit jaar werd de winstverwachting bevestigd van €9,30-9,50 per aandeel, waarvan €4,50 uitgekeerd wordt. In 2026 zakt het resultaat licht door de voorgenomen desinvesteringen naar minstens €9,15, om vervolgens met 3-5% per jaar toe te nemen tot €9,70-10,10 in 2028. In 2026 keert URW 60% van het directe resultaat uit en vanaf 2027 normaliseert de pay-out ratio op 60-70%. Ik ga ervan uit dat dit in 2028 stijgt naar een gangbare 70%, in lijn met het uitkeringspercentage van concurrent Klépierre. In het midden van de afgegeven bandbreedte komt de winst dan uit op €9,90 en het dividend op €6,90.

Dat is dus praktisch een verdubbeling vergeleken met het dividend van €3,50 over 2024 en zou op het huidige koersniveau een torenhoog dividendrendement betekenen van 8,3%. Ook de korting van 42% ten opzichte van de meest recente boekwaarde per aandeel getuigt nog van een behoorlijke onderwaardering. Ter vergelijking: het verwachte dividend over 2028 voor Klepierre rendeert circa 6% en het aandeel noteert tegen een premie van 5%. Tendeert het dividendrendement van URW richting de 6%, dan impliceert dat een koersstijging van 40%.

Lagere leegstand

De kwaliteit van de Europese portefeuille van URW is op zijn minst vergelijkbaar met die van Klépierre. Maar de Franse branchegenoot heeft een sterkere balans en is niet blootgesteld aan de competitieve Noord-Amerikaanse en Britse winkelvastgoedmarkt. URW heeft begin dit jaar besloten om voorlopig vast te houden aan de Amerikaanse portefeuille, die nog goed is voor 22% van de waarde van de totale portefeuille van €49,7 mrd.

Die assets zijn in de voorbije jaren al met 34% afgewaardeerd, tegen een waardedaling van 44% in het VK en van 16% in continentaal-Europa. De kwaliteit van de Amerikaanse portefeuille is duidelijk verbeterd door de verkoop of sluiting van slechtlopende regionale winkelcentra.

Bij de overname van Westfield in 2017 verkreeg URW 35 winkelcentra in de VS, waaronder 17 grote goed presterende winkelcentra (‘flagships’). Daar zijn er nog 15 van over, waarvan 10 flagships. De meeste winkelcentra zijn gelegen in drukbevolkte, welvarende gebieden, waarbij Californië ongeveer de helft van de totale waarde vertegenwoordigt. De betere resultaten onderstrepen de goede kwaliteit van de Amerikaanse portefeuille.

Zo is de leegstand van de flagships in de voorbije jaren gedaald met 630 basispunten naar 6,2%. De winkeliers boekten vorig jaar een omzetstijging van 6,6% en de winkelcentra trokken 2,8% meer bezoekers. Ook de vergelijkbare huurgroei van 4% bij de flagships was sterk. Voor de totale Amerikaanse portefeuille lag de leegstand op 7,2% en voor URW als geheel op 4,8%, het laagste niveau sinds 2017. De waarde van het vastgoed in de VS daalde nog licht, maar voor de gehele winkelportefeuille was sprake van een waardestijging van 0,2%.

• Investeerderspagina van de onderneming

Advies aandeel URW op ‘kopen’

De periode van negatieve herwaarderingen is achter de rug, wat ook blijkt uit de rapportages van branchegenoten. Een flink stijgende kapitaalmarktrente kan deze trend doorbreken en URW door de nog steeds hoge leverage weer in de problemen brengen. Omdat er al fors is afgewaardeerd en de huren in de lift zitten, is de kans op forse waardedalingen echter klein.

Kredietbureau Moody’s heeft vertrouwen in de voorgenomen verdere schuldreductie en bevestigde onlangs zijn Baa2-investment grade rating  met stabiele vooruitzichten, daarbij mede wijzend op de enorme liquiditeitspositie van circa €14 mrd, inclusief beschikbare kredietlijnen.

Beleggers krijgen ook weer vertrouwen in URW en reageerden positief op de concrete financiële doelen. Het aandeel biedt een zekere inkomstenstroom en de onderwaardering vergeleken met Klépierre zou een stuk mogen teruglopen.