Vastned weet dankzij nieuwe huurders voor panden in Parijs en België de bezettingsgraad sterk te verhogen. De winkelbelegger moet wel genoegen nemen met lagere markthuren maar behoudt ruimte voor een hoog dividendrendement.
De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille van Vastned lag eind september op 97,2%, tegen 93,1% eind juni. Zoals al eerder bekendgemaakt wist het bedrijf JD Sports aan te trekken voor het leeggekomen grote winkelpand Rue de Rivoli 118-120 in Parijs. H&M trok hier vorig jaar de deuren achter zich dicht. Daarnaast zullen Skechers, een snelgroeiende schoenenketen, en UGG andere panden in de Franse hoofdstad betrekken.
In België vond Vastned nieuwe huurders voor winkels in Brussel, Gent en Antwerpen. Hierdoor steeg de bezettingsgraad in België van 95,7% naar 97,4%. Ook werden huurcontracten vernieuwd met onder andere H&M, Zara en Armani. Daarentegen liep de bezetting van de Nederlandse winkels verder terug in het derde kwartaal, met 0,5%-punt naar 95,7%. Eind 2018 was er alleen nog frictieleegstand (onderhoud en verbouwing) van 1,5%. Faillissementen onder retailers zoals Intertoys en CoolCat veroorzaken tijdelijk leegstand. Naar verwachting zal Vastned snel weer nieuwe huurders vinden. Ook in België vallen retailers om. Mede door internetconcurrentie dalen de winstmarges van retailers. Hierdoor staan de markthuren onder druk.
Dividendrendement Vastned
Per saldo moest Vastned een huurdaling van €1,8 mln (-15%) incasseren op de nieuwe contracten met JD Sports en voor de winkels in België. Dat komt vooral op het conto van JD Sports, dat een lagere huur betaalt dan H&M. Dit leidt waarschijnlijk tot een negatieve autonome huurgroei over 2019. Dankzij de veel betere bezetting kan er volgend jaar vermoedelijk weer een bescheiden toename gerealiseerd worden.
Vastned blijft ondanks de lagere huren voor enkele panden positief over de toekomst en rekent op stabiele en voorspelbare rendementen. Voor dit jaar blijft de verwachting van een direct resultaat aan de onderkant van de range van €2,00-2,10 per aandeel staan. Vastned houdt ook vast aan een dividend van €2,05, wat een dividendrendement oplevert van 7,4%. Hoewel de fysieke retail voorlopig in zwaar weer verkeert en de winkelpanden waarschijnlijk licht in waarde zullen dalen, is het pessimisme bij een disagio van 40% ([actuele-koers issueid=”12206″] ) te ver doorgeschoten. Mijn advies blijft ‘kopen’.
| BEZETTINGSGRAAD VASTNED | ||
| 30-sep-19 | 30-jun-19 | |
| Nederland | 95,7% | 96,2% |
| Frankrijk | 99,8% | 81,9% |
| Belgie | 97,4% | 95,7% |
| Spanje | 100,0% | 100,0% |
| Totaal | 97,2% | 93,1% |
Wereldhave roeit tegen de stroom in
De brutohuurinkomsten van Wereldhave[actuele-koers issueid=”12218″] zijn door de bijdrage van twee nieuwe winkelcentra in België in de eerste negen maanden van het jaar met 4% gestegen tot €151,8 mln. De bezettingsgraad is in het derde kwartaal teruggelopen van 95,6% naar 95,1%. Dat kwam door meer leegstand in Nederland, na het faillissement van CoolCat. In Frankrijk bleef de bezetting stabiel op een laag niveau van 92,2%, maar door het omvallen van een schoenenketen zal die in het vierde kwartaal weer dalen. Het vertrek van Hudson’s Bay zal daarnaast tot meer leegstand in Nederland leiden. Zo blijft het bedrijf kwakkelen. De dividenduitkering van €2,52 per aandeel lijkt mij op termijn niet houdbaar. Ik handhaaf daarom het verkoopadvies.
